Lợi nhuận ròng 12 tháng gần nhất đạt 81,1 tỷ, giảm 19,9 tỷ so với cùng kỳ năm trước. Động lực tích cực chính đến từ lợi nhuận khác cải thiện, thu nhập tài chính tăng, thuế giảm và chi phí bán hàng giảm.

Tăng trưởng có thật và có bền không?

Doanh thu 12 tháng gần nhất giảm 29,2% so với cùng kỳ — nhưng đà tăng theo quý đang chậm lại (+49% → −47%).

1/4 quý gần nhất tăng trưởng dương so với cùng kỳ.

Biên lợi nhuận ròng cải thiện rõ lên 17,56%, tăng 2,1 điểm %. Hiệu quả vận hành cốt lõi đang cải thiện khi Biên gộp tăng 1,2 điểm % đủ bù đắp được áp lực từ Chi phí bán hàng & Quản lý/Doanh thu tăng 5,2 điểm % (cùng với hỗ trợ từ Lợi nhuận khác/Doanh thu tăng 4,0 điểm % và Lợi nhuận tài chính ròng/Doanh thu tăng 1,2 điểm %).

Biên cải thiện nhờ cả vận hành cốt lõi lẫn các khoản ngoài kinh doanh chính — phần nền từ vận hành là tích cực, nhưng cần xem các khoản ngoài cốt lõi có duy trì được hay không.

Doanh thu chủ đầu tư ghi nhận tập trung vào kỳ bàn giao — biến động mạnh giữa các quý là đặc thù ngành BĐS, KHÔNG phản ánh xu hướng kinh doanh. Nên đọc theo TTM và theo tiến độ bàn giao dự án.

2025Q1: 106,9 tỷ

2025Q2: 307,2 tỷ

2025Q3: 121,5 tỷ

2025Q4: 72,1 tỷ

2026Q1: 106,3 tỷ

2026Q2: 162,5 tỷ

Lợi nhuận có chuyển hóa thành tiền không?

Dòng tiền kinh doanh ghi nhận −143,6 tỷ, trong khi dòng tiền đầu tư ở mức −298,3 tỷ (dòng tiền lũy kế năm 2025).

Sau đầu tư, dòng tiền còn lại là −441,9 tỷ, còn dòng tiền tài chính ở mức 378,8 tỷ.

Tỷ lệ CFO/LNST đạt −4,58 lần.

Chưa đủ dữ liệu capex tiền mặt để ước tính FCF.

Với doanh nghiệp phát triển nhà ở, FCF và CFO biến động theo chu kỳ dự án — dòng tiền âm trong giai đoạn đầu tư và dương khi bàn giao — không phản ánh hiệu quả năm lẻ.

Thu nhập ngoài cốt lõi chiếm bao nhiêu?

Thu nhập ngoài cốt lõi chiếm 23,1% lợi nhuận trước thuế — ở mức cần theo dõi.

Trong đó lãi/lỗ tài chính ròng chiếm +5,8%, lợi nhuận khác +17,3% LNTT.

ROIC giảm xuống 3,71%, mất 4,4 điểm %. Tức mỗi 100 đồng vốn đưa vào vận hành hiện tạo ra 3,71 đồng lợi nhuận hoạt động sau thuế. Cả biên NOPAT thu hẹp 2,3 điểm % lẫn vòng quay vốn giảm 0,23 lần, trong khi vốn đầu tư mở rộng mạnh thêm 429 tỷ — áp lực đến từ cả hiệu quả kinh doanh lẫn hiệu quả sử dụng tài sản.

Với doanh nghiệp bất động sản, ROIC biến động theo chu kỳ dự án — đây là tín hiệu tham khảo, đánh giá thực chất cần chờ các kỳ bàn giao tới.

Đòn bẩy tài chính đang ở vùng khá an toàn, với nợ ròng/vốn chủ ở mức 0,36 lần và khả năng trả lãi đạt 52,01 lần.

Hiện nợ ngắn hạn chiếm 16,3% tổng nợ vay, tiền mặt tương đương 22,5% nợ vay và tổng nợ vay ở mức 721,4 tỷ.

Đòn bẩy của doanh nghiệp phát triển nhà ở cần được đọc cùng chu kỳ dự án, tồn kho dở dang và thời điểm bàn giao.

ROIC của doanh nghiệp phát triển nhà ở biến động theo chu kỳ dự án và thời điểm bàn giao. Cấu trúc vốn tương đối nhẹ so với ngành bất động sản — nợ phải trả 1,04 lần vốn chủ sở hữu, nợ ròng ở mức 0,36 lần vốn chủ sở hữu.

Người mua trả tiền trước 126,4 tỷ (tại 2026Q2) — đây là tiền khách đặt cọc cho các căn/dự án chưa bàn giao, tức doanh thu đã bán nhưng chưa được ghi nhận; báo trước lợi nhuận các kỳ bàn giao tới. Khoản này giảm 21,53% trong khi doanh thu TTM không tăng — cần theo dõi tốc độ bán hàng. Tiền trả trước chỉ tương đương 7,13% tồn kho hiện có — phần lớn dự án chưa có người mua.

Người mua trả tiền trước: 126,4 tỷ · YoY −34,7 tỷ · QoQ +3,1 tỷ

Doanh thu đã khoá sẵn: tương đương 1,09 lần quý doanh thu (TTM)

Tồn kho đã có người mua: 7,13%

Tồn kho dự án chia hai tầng tại 2026Q2: 1.772,7 tỷ hàng gần bàn giao (ngắn hạn) và 0,7 tỷ xây dựng dở dang (dài hạn). Nghiêng về hàng gần bàn giao — chu kỳ ghi nhận doanh thu đang tới gần.

Hàng gần bàn giao (NH): 1.772,7 tỷ (99,96%)

Xây dựng dở dang (DH): 0,7 tỷ (0,04%)

Với chủ đầu tư, câu hỏi không phải nợ gấp mấy lần vốn chủ, mà nợ vay có được bảo chứng bằng quỹ dự án hay không. Tại 2026Q2, nợ vay ròng 559,2 tỷ so với giá trị dự án 1.773,4 tỷ — tỷ lệ 31,53%; quỹ dự án đang bảo chứng cho nợ vay ròng gấp 3,17 lần.

Nợ vay ròng / Giá trị dự án: 31,53%

Dự án tồn kho dở dang cuối kỳ ở mức 1.715,4 tỷ, chiếm khoảng 56,6% tổng tài sản — phản ánh quy mô dự án đang triển khai chờ bàn giao.

Biến động vốn lưu động làm giảm 458,5 tỷ dòng tiền trong 12 tháng gần nhất, chủ yếu do các khoản phải thu tăng và hàng tồn kho tăng.