Lợi nhuận ròng 12 tháng gần nhất đạt 258,6 tỷ, tăng 161,4 tỷ so với quý trước. Động lực tích cực chính đến từ lãi từ công ty liên kết tăng và thuế hoãn lại giảm.

Theo dõi mức thay đổi của biên lợi nhuận ròng và các cấu phần vận hành so với cùng kỳ.

None

Doanh thu chủ đầu tư ghi nhận tập trung vào kỳ bàn giao — biến động mạnh giữa các quý là đặc thù ngành BĐS, KHÔNG phản ánh xu hướng kinh doanh. Nên đọc theo TTM và theo tiến độ bàn giao dự án.

2023Q3: 229,9 tỷ

2023Q4: 361,1 tỷ

2024Q1: 210,0 tỷ

2024Q2: 97,7 tỷ

2024Q3: 287,3 tỷ

2024Q4: 74,4 tỷ

Lợi nhuận có chuyển hóa thành tiền không?

Trên nền đòn bẩy an toàn, dòng tiền cho thấy khả năng tự tài trợ. Dòng tiền kinh doanh ghi nhận 77,9 tỷ, trong khi dòng tiền đầu tư ở mức 437,3 tỷ (dòng tiền lũy kế năm 2024).

Sau đầu tư, dòng tiền còn lại là 515,2 tỷ, còn dòng tiền tài chính ở mức −548,0 tỷ.

Tỷ lệ CFO/LNST đạt 0,30 lần.

Sau khi chi 33,0 tỷ cho đầu tư tài sản cố định, doanh nghiệp vẫn tạo ra 44,9 tỷ dòng tiền tự do trong 12 tháng gần nhất.

Với doanh nghiệp phát triển nhà ở, FCF và CFO biến động theo chu kỳ dự án — dòng tiền âm trong giai đoạn đầu tư và dương khi bàn giao — không phản ánh hiệu quả năm lẻ.

Thu nhập ngoài cốt lõi chiếm bao nhiêu?

Thu nhập ngoài cốt lõi chiếm tới 93,7% lợi nhuận trước thuế — lợi nhuận cốt lõi mỏng hơn con số kế toán.

Trong đó lãi/lỗ tài chính ròng chiếm +85,8%, lợi nhuận khác +7,9% LNTT.

ROIC hiện ở mức 2,55%. Theo dõi biên NOPAT và vòng quay vốn để đánh giá hiệu quả sử dụng vốn.

Với doanh nghiệp bất động sản, ROIC biến động theo chu kỳ dự án — đây là tín hiệu tham khảo, đánh giá thực chất cần chờ các kỳ bàn giao tới.

Áp lực đòn bẩy cần được theo dõi, khi nợ ròng/vốn chủ ở mức 0,49 lần và khả năng trả lãi chỉ đạt 0,62 lần.

Hiện nợ ngắn hạn chiếm 13,0% tổng nợ vay, tiền mặt tương đương 0,5% nợ vay và tổng nợ vay ở mức 3.071,4 tỷ.

Đòn bẩy của doanh nghiệp phát triển nhà ở cần được đọc cùng chu kỳ dự án, tồn kho dở dang và thời điểm bàn giao.

ROIC của doanh nghiệp phát triển nhà ở biến động theo chu kỳ dự án và thời điểm bàn giao. Cấu trúc vốn tương đối nhẹ so với ngành bất động sản — nợ phải trả 1,16 lần vốn chủ sở hữu, nợ ròng ở mức 0,49 lần vốn chủ sở hữu.

Người mua trả tiền trước 1.658,0 tỷ (tại 2024Q4) — đây là tiền khách đặt cọc cho các căn/dự án chưa bàn giao, tức doanh thu đã bán nhưng chưa được ghi nhận; báo trước lợi nhuận các kỳ bàn giao tới. Khoản này tăng 25,14% so với cùng kỳ — bán hàng tốt, doanh thu tương lai đã khoá thêm.

Người mua trả tiền trước: 1.658,0 tỷ · YoY +333,0 tỷ · QoQ +483,8 tỷ

Doanh thu đã khoá sẵn: tương đương 9,91 lần quý doanh thu (TTM)

Tồn kho đã có người mua: 58,84%

Tồn kho dự án chia hai tầng tại 2024Q4: 2.817,7 tỷ hàng gần bàn giao (ngắn hạn) và 961,1 tỷ xây dựng dở dang (dài hạn). Nghiêng về hàng gần bàn giao — chu kỳ ghi nhận doanh thu đang tới gần.

Hàng gần bàn giao (NH): 2.817,7 tỷ (74,57%)

Xây dựng dở dang (DH): 961,1 tỷ (25,43%)

Với chủ đầu tư, câu hỏi không phải nợ gấp mấy lần vốn chủ, mà nợ vay có được bảo chứng bằng quỹ dự án hay không. Tại 2024Q4, nợ vay ròng 3.056,8 tỷ so với giá trị dự án 3.778,8 tỷ — tỷ lệ 80,89%; quỹ dự án đang bảo chứng cho nợ vay ròng gấp 1,24 lần.

Nợ vay ròng / Giá trị dự án: 80,89%

Dự án tồn kho dở dang cuối kỳ ở mức 2.817,7 tỷ, chiếm khoảng 21,2% tổng tài sản — phản ánh quy mô dự án đang triển khai chờ bàn giao.

Biến động vốn lưu động làm giảm 80,7 tỷ dòng tiền trong 12 tháng gần nhất, chủ yếu do các khoản phải thu tăng, dù được bù đắp một phần bởi tồn kho giảm và các khoản phải trả tăng lên.