Lợi nhuận ròng 12 tháng gần nhất đạt 33,8 tỷ, giảm 274,7 tỷ so với cùng kỳ năm trước. Động lực tích cực chính đến từ thuế giảm.

Tăng trưởng có thật và có bền không?

Doanh thu 12 tháng gần nhất giảm 76,2% so với cùng kỳ — nhưng đà tăng theo quý đang chậm lại (+279% → −92%).

1/4 quý gần nhất tăng trưởng dương so với cùng kỳ.

Biên lợi nhuận ròng giảm xuống 15,14%, mất 17,8 điểm %. Áp lực chính đến từ Chi phí bán hàng & Quản lý/Doanh thu tăng 19,2 điểm % và Biên gộp giảm 4,4 điểm % (cùng với hỗ trợ từ Lợi nhuận khác/Doanh thu tăng 0,9 điểm % và Lợi nhuận tài chính ròng/Doanh thu tăng 0,5 điểm %).

Áp lực đến từ chính vận hành cốt lõi — đây là dạng suy giảm đáng lưu tâm, không phải biến động một lần.

Doanh thu chủ đầu tư ghi nhận tập trung vào kỳ bàn giao — biến động mạnh giữa các quý là đặc thù ngành BĐS, KHÔNG phản ánh xu hướng kinh doanh. Nên đọc theo TTM và theo tiến độ bàn giao dự án.

2025Q1: 92,0 tỷ

2025Q2: 551,5 tỷ

2025Q3: 101,6 tỷ

2025Q4: 35,8 tỷ

2026Q1: 44,1 tỷ

2026Q2: 41,6 tỷ

Lợi nhuận có chuyển hóa thành tiền không?

Trên nền đòn bẩy an toàn, dòng tiền cho thấy khả năng tự tài trợ. Dòng tiền kinh doanh ghi nhận 562,4 tỷ, trong khi dòng tiền đầu tư ở mức −311,8 tỷ (dòng tiền lũy kế năm 2025).

Sau đầu tư, dòng tiền còn lại là 250,6 tỷ, còn dòng tiền tài chính ở mức −253,7 tỷ.

Tỷ lệ CFO/LNST đạt 3,59 lần.

Sau khi chi 168,9 tỷ cho đầu tư tài sản cố định, doanh nghiệp ghi nhận dòng tiền tự do âm 47,6 tỷ trong 12 tháng gần nhất.

Với doanh nghiệp phát triển nhà ở, FCF và CFO biến động theo chu kỳ dự án — dòng tiền âm trong giai đoạn đầu tư và dương khi bàn giao — không phản ánh hiệu quả năm lẻ.

Thu nhập ngoài cốt lõi chiếm bao nhiêu?

Thu nhập ngoài cốt lõi chiếm 11,4% lợi nhuận trước thuế — ở mức cần theo dõi.

Trong đó lãi/lỗ tài chính ròng chiếm +8,6%, lợi nhuận khác +2,8% LNTT.

Theo dõi hiệu quả tạo lợi nhuận hoạt động trên phần vốn thực sự được đầu tư vào vận hành.

Với doanh nghiệp bất động sản, ROIC biến động theo chu kỳ dự án — đây là tín hiệu tham khảo, đánh giá thực chất cần chờ các kỳ bàn giao tới.

Theo dõi đòn bẩy ròng, khả năng trả lãi và bộ đệm thanh khoản trên bảng cân đối.

Cấu trúc kỳ hạn nợ và bộ đệm tiền mặt là hai điểm cần theo dõi thêm.

Đòn bẩy của doanh nghiệp phát triển nhà ở cần được đọc cùng chu kỳ dự án, tồn kho dở dang và thời điểm bàn giao.

Cấu trúc vốn đặc biệt nhẹ so với ngành bất động sản — nợ phải trả 0,95 lần vốn chủ sở hữu, doanh nghiệp đang ở trạng thái tiền ròng tương đương 0,05 lần vốn chủ sở hữu.

Người mua trả tiền trước 56,7 tỷ (tại 2026Q2) — đây là tiền khách đặt cọc cho các căn/dự án chưa bàn giao, tức doanh thu đã bán nhưng chưa được ghi nhận; báo trước lợi nhuận các kỳ bàn giao tới. Khoản này giảm 19,50% trong khi doanh thu TTM không tăng — cần theo dõi tốc độ bán hàng.

Người mua trả tiền trước: 56,7 tỷ · YoY −13,7 tỷ · QoQ +27,1 tỷ

Doanh thu đã khoá sẵn: tương đương 1,02 lần quý doanh thu (TTM)

Tồn kho đã có người mua: 40,14%

Tồn kho dự án chia hai tầng tại 2026Q2: 141,1 tỷ hàng gần bàn giao (ngắn hạn) và 127,5 tỷ xây dựng dở dang (dài hạn). Nghiêng về hàng gần bàn giao — chu kỳ ghi nhận doanh thu đang tới gần.

Hàng gần bàn giao (NH): 141,1 tỷ (52,53%)

Xây dựng dở dang (DH): 127,5 tỷ (47,47%)

Với chủ đầu tư, câu hỏi không phải nợ gấp mấy lần vốn chủ, mà nợ vay có được bảo chứng bằng quỹ dự án hay không. Tại 2026Q2, nợ vay ròng 37,0 tỷ so với giá trị dự án 268,7 tỷ — tỷ lệ −13,79%; doanh nghiệp đang ở trạng thái tiền ròng dương.

Nợ vay ròng / Giá trị dự án: −13,79%

None

Biến động vốn lưu động đóng góp thêm 79,3 tỷ dòng tiền trong 12 tháng gần nhất, chủ yếu nhờ phải thu giảm và tồn kho giảm, qua đó bù đắp một phần áp lực từ các khoản phải trả giảm.