Lợi nhuận ròng 12 tháng gần nhất đạt 23,2 tỷ, giảm 15,6 tỷ so với cùng kỳ năm trước. Động lực tích cực chính đến từ thu nhập tài chính tăng và lợi nhuận gộp cải thiện.

Tăng trưởng có thật và có bền không?

Doanh thu 12 tháng gần nhất tăng 123,4% so với cùng kỳ — nhưng đà tăng theo quý đang chậm lại (+11567% → +15%).

4/4 quý gần nhất tăng trưởng dương so với cùng kỳ.

Biên lợi nhuận ròng thu hẹp còn −6,01%, giảm 1,3 điểm %. Phần suy yếu chủ yếu đến từ các yếu tố tiêu cực ngoài vận hành cốt lõi (Lợi nhuận tài chính ròng/Doanh thu tăng 7,5 điểm %, Chi phí bán hàng & Quản lý/Doanh thu giảm 3,6 điểm % và Biên gộp tăng 0,2 điểm % vẫn hỗ trợ một phần).

Biên chịu áp lực từ nhiều phía — cần tách rõ phần tạm thời và phần có tính cấu trúc để đánh giá đúng mức độ rủi ro.

Doanh thu chủ đầu tư ghi nhận tập trung vào kỳ bàn giao — biến động mạnh giữa các quý là đặc thù ngành BĐS, KHÔNG phản ánh xu hướng kinh doanh. Nên đọc theo TTM và theo tiến độ bàn giao dự án.

2025Q1: 59,9 tỷ

2025Q2: 75,3 tỷ

2025Q3: 69,5 tỷ

2025Q4: 113,7 tỷ

2026Q1: 112,0 tỷ

2026Q2: 86,6 tỷ

Lợi nhuận có chuyển hóa thành tiền không?

Dòng tiền kinh doanh ghi nhận −525,2 tỷ, trong khi dòng tiền đầu tư ở mức 244,9 tỷ (dòng tiền lũy kế năm 2025).

Sau đầu tư, dòng tiền còn lại là −280,4 tỷ, còn dòng tiền tài chính ở mức 285,2 tỷ.

Tỷ lệ CFO/LNST đạt 18,70 lần.

Chưa đủ dữ liệu capex tiền mặt để ước tính FCF.

Với doanh nghiệp phát triển nhà ở, FCF và CFO biến động theo chu kỳ dự án — dòng tiền âm trong giai đoạn đầu tư và dương khi bàn giao — không phản ánh hiệu quả năm lẻ.

Thu nhập ngoài cốt lõi chiếm bao nhiêu?

Khoảng 100% lợi nhuận trước thuế đến từ hoạt động kinh doanh cốt lõi.

Trong đó lãi/lỗ tài chính ròng chiếm −148,0% LNTT.

Theo dõi hiệu quả tạo lợi nhuận hoạt động trên phần vốn thực sự được đầu tư vào vận hành.

Với doanh nghiệp bất động sản, ROIC biến động theo chu kỳ dự án — đây là tín hiệu tham khảo, đánh giá thực chất cần chờ các kỳ bàn giao tới.

Đòn bẩy tài chính đang ở mức trung tính, với nợ ròng/vốn chủ ở mức 0,51 lần và khả năng trả lãi đạt 10,97 lần.

Hiện nợ ngắn hạn chiếm 24,8% tổng nợ vay, tiền mặt tương đương 0,7% nợ vay và tổng nợ vay ở mức 379,9 tỷ.

Đòn bẩy của doanh nghiệp phát triển nhà ở cần được đọc cùng chu kỳ dự án, tồn kho dở dang và thời điểm bàn giao.

Cấu trúc vốn đặc biệt nhẹ so với ngành bất động sản — nợ phải trả 0,91 lần vốn chủ sở hữu, nợ ròng ở mức 0,51 lần vốn chủ sở hữu.

Người mua trả tiền trước 37,7 tỷ (tại 2026Q2) — đây là tiền khách đặt cọc cho các căn/dự án chưa bàn giao, tức doanh thu đã bán nhưng chưa được ghi nhận; báo trước lợi nhuận các kỳ bàn giao tới.

Người mua trả tiền trước: 37,7 tỷ · YoY −1,5 tỷ · QoQ −0,6 tỷ

Doanh thu đã khoá sẵn: tương đương 0,40 lần quý doanh thu (TTM)

Tồn kho đã có người mua: 424,49%

Tồn kho dự án chia hai tầng tại 2026Q2: 8,9 tỷ hàng gần bàn giao (ngắn hạn) và 724,8 tỷ xây dựng dở dang (dài hạn). Nghiêng về xây dựng dở dang — còn phải đầu tư thêm nhiều trước khi có doanh thu.

Hàng gần bàn giao (NH): 8,9 tỷ (1,21%)

Xây dựng dở dang (DH): 724,8 tỷ (98,79%)

Với chủ đầu tư, câu hỏi không phải nợ gấp mấy lần vốn chủ, mà nợ vay có được bảo chứng bằng quỹ dự án hay không. Tại 2026Q2, nợ vay ròng 377,3 tỷ so với giá trị dự án 733,6 tỷ — tỷ lệ 51,43%; quỹ dự án đang bảo chứng cho nợ vay ròng gấp 1,94 lần.

Nợ vay ròng / Giá trị dự án: 51,43%

None

Biến động vốn lưu động làm giảm 383,8 tỷ dòng tiền trong 12 tháng gần nhất, chủ yếu do các khoản phải thu tăng và hàng tồn kho tăng, dù được bù đắp một phần bởi các khoản phải trả tăng lên.