Lợi nhuận ròng 12 tháng gần nhất đạt 1.678,5 tỷ, tăng 1.436,6 tỷ so với cùng kỳ năm trước. Động lực tích cực chính đến từ lãi từ công ty liên kết tăng.

Tăng trưởng có thật và có bền không?

Doanh thu 12 tháng gần nhất giảm 65,0% so với cùng kỳ — nhưng đà tăng theo quý đang chậm lại (+241% → −94%).

2/4 quý gần nhất tăng trưởng dương so với cùng kỳ.

Biên lợi nhuận ròng cải thiện rõ lên 197,62%, tăng 188,0 điểm %. Hiệu quả vận hành cốt lõi đang cải thiện khi Biên gộp tăng 27,3 điểm % đủ bù đắp được áp lực từ Chi phí bán hàng & Quản lý/Doanh thu tăng 10,0 điểm % (ngoài ra, Lợi nhuận tài chính ròng/Doanh thu tăng 0,3 điểm % hỗ trợ thêm và Lợi nhuận khác/Doanh thu giảm 4,0 điểm % tạo áp lực).

Đà cải thiện đến từ chính vận hành kinh doanh — đây là kiểu tăng biên lợi nhuận chất lượng.

Doanh thu chủ đầu tư ghi nhận tập trung vào kỳ bàn giao — biến động mạnh giữa các quý là đặc thù ngành BĐS, KHÔNG phản ánh xu hướng kinh doanh. Nên đọc theo TTM và theo tiến độ bàn giao dự án.

2025Q1: 186,9 tỷ

2025Q2: 138,1 tỷ

2025Q3: 221,5 tỷ

2025Q4: 52,6 tỷ

2026Q1: 562,7 tỷ

2026Q2: 7,6 tỷ

Lợi nhuận có chuyển hóa thành tiền không?

Dòng tiền kinh doanh ghi nhận −1.057,4 tỷ, trong khi dòng tiền đầu tư ở mức 1.065,8 tỷ (dòng tiền lũy kế năm 2025).

Sau đầu tư, dòng tiền còn lại là 8,4 tỷ, còn dòng tiền tài chính ở mức 196,2 tỷ.

Tỷ lệ CFO/LNST đạt −0,40 lần.

Chưa đủ dữ liệu capex tiền mặt để ước tính FCF.

Với doanh nghiệp phát triển nhà ở, FCF và CFO biến động theo chu kỳ dự án — dòng tiền âm trong giai đoạn đầu tư và dương khi bàn giao — không phản ánh hiệu quả năm lẻ.

Thu nhập ngoài cốt lõi chiếm bao nhiêu?

Khoảng 98% lợi nhuận trước thuế đến từ hoạt động kinh doanh cốt lõi.

Trong đó lãi/lỗ tài chính ròng chiếm −0,8%, lợi nhuận khác +2,3% LNTT.

ROIC cải thiện rõ lên 17,22%, tăng 14,7 điểm %. Tức mỗi 100 đồng vốn đưa vào vận hành hiện tạo ra 17,22 đồng lợi nhuận hoạt động sau thuế. Động lực chính đến từ biên NOPAT tăng 192,3 điểm %, vòng quay vốn giảm 0,16 lần; vốn đầu tư về cơ bản không đổi.

Với doanh nghiệp bất động sản, ROIC biến động theo chu kỳ dự án — đây là tín hiệu tham khảo, đánh giá thực chất cần chờ các kỳ bàn giao tới.

Đòn bẩy tài chính đang ở mức trung tính, với nợ ròng/vốn chủ ở mức 0,24 lần và khả năng trả lãi đạt 3,64 lần.

Hiện nợ ngắn hạn chiếm 49,5% tổng nợ vay, tiền mặt tương đương 4,8% nợ vay và tổng nợ vay ở mức 1.980,7 tỷ.

Đòn bẩy của doanh nghiệp phát triển nhà ở cần được đọc cùng chu kỳ dự án, tồn kho dở dang và thời điểm bàn giao.

ROIC của doanh nghiệp phát triển nhà ở biến động theo chu kỳ dự án và thời điểm bàn giao. Cấu trúc vốn đặc biệt nhẹ so với ngành bất động sản — nợ phải trả 0,99 lần vốn chủ sở hữu, nợ ròng ở mức 0,24 lần vốn chủ sở hữu.

Người mua trả tiền trước 5,5 tỷ (tại 2026Q2) — đây là tiền khách đặt cọc cho các căn/dự án chưa bàn giao, tức doanh thu đã bán nhưng chưa được ghi nhận; báo trước lợi nhuận các kỳ bàn giao tới. Khoản này giảm 97,51% trong khi doanh thu TTM không tăng — cần theo dõi tốc độ bán hàng. Tiền trả trước chỉ tương đương 1,86% tồn kho hiện có — phần lớn dự án chưa có người mua.

Người mua trả tiền trước: 5,5 tỷ · YoY −214,6 tỷ · QoQ 0,0 tỷ

Doanh thu đã khoá sẵn: tương đương 0,03 lần quý doanh thu (TTM)

Tồn kho đã có người mua: 1,86%

Tồn kho dự án chia hai tầng tại 2026Q2: 294,6 tỷ hàng gần bàn giao (ngắn hạn) và 128,8 tỷ xây dựng dở dang (dài hạn). Nghiêng về hàng gần bàn giao — chu kỳ ghi nhận doanh thu đang tới gần.

Hàng gần bàn giao (NH): 294,6 tỷ (69,59%)

Xây dựng dở dang (DH): 128,8 tỷ (30,41%)

Với chủ đầu tư, câu hỏi không phải nợ gấp mấy lần vốn chủ, mà nợ vay có được bảo chứng bằng quỹ dự án hay không. Tại 2026Q2, nợ vay ròng 1.884,9 tỷ so với giá trị dự án 423,4 tỷ — tỷ lệ 445,22% — nợ vay ròng đã gấp 4,45 lần giá trị quỹ dự án, vượt xa lớp tài sản lẽ ra bảo chứng cho nó. Đòn bẩy ở vùng rủi ro cao; khả năng trả nợ phụ thuộc vào nguồn ngoài quỹ dự án hiện có.

Nợ vay ròng / Giá trị dự án: 445,22%

None

Biến động vốn lưu động làm giảm 892,8 tỷ dòng tiền trong 12 tháng gần nhất, chủ yếu do các khoản phải trả giảm, dù được bù đắp một phần bởi phải thu giảm và tồn kho giảm.