Lợi nhuận ròng 12 tháng gần nhất đạt 767,6 tỷ, tăng 658,6 tỷ so với cùng kỳ năm trước. Động lực tích cực chính đến từ lợi nhuận gộp cải thiện và lãi từ công ty liên kết tăng.

Tăng trưởng có thật và có bền không?

Doanh thu 12 tháng gần nhất tăng 449,7% so với cùng kỳ — nhưng đà tăng theo quý đang chậm lại (+2733% → +124%).

3/4 quý gần nhất tăng trưởng dương so với cùng kỳ.

Biên lợi nhuận ròng cải thiện rõ lên 14,85%, tăng 3,4 điểm %. Hiệu quả vận hành cốt lõi đang cải thiện khi Chi phí bán hàng & Quản lý/Doanh thu giảm 19,0 điểm % đủ bù đắp được áp lực từ Biên gộp giảm 13,3 điểm % (vẫn còn áp lực từ Lợi nhuận tài chính ròng/Doanh thu giảm 3,3 điểm % và Lợi nhuận khác/Doanh thu giảm 0,3 điểm %).

Biên cải thiện nhờ cả vận hành cốt lõi lẫn các khoản ngoài kinh doanh chính — phần nền từ vận hành là tích cực, nhưng cần xem các khoản ngoài cốt lõi có duy trì được hay không.

Doanh thu chủ đầu tư ghi nhận tập trung vào kỳ bàn giao — biến động mạnh giữa các quý là đặc thù ngành BĐS, KHÔNG phản ánh xu hướng kinh doanh. Nên đọc theo TTM và theo tiến độ bàn giao dự án.

2025Q1: 152,8 tỷ

2025Q2: 274,3 tỷ

2025Q3: 1.339,3 tỷ

2025Q4: 2.959,7 tỷ

2026Q1: 144,6 tỷ

2026Q2: 613,2 tỷ

Lợi nhuận có chuyển hóa thành tiền không?

Trên nền đòn bẩy an toàn, dòng tiền cho thấy khả năng tự tài trợ. Dòng tiền kinh doanh ghi nhận 2.167,8 tỷ, trong khi dòng tiền đầu tư ở mức 171,9 tỷ (dòng tiền lũy kế năm 2025).

Sau đầu tư, dòng tiền còn lại là 2.339,7 tỷ, còn dòng tiền tài chính ở mức 154,3 tỷ.

Tỷ lệ CFO/LNST đạt 6,26 lần.

Sau khi chi 587,3 tỷ cho đầu tư tài sản cố định, doanh nghiệp vẫn tạo ra 4.220,5 tỷ dòng tiền tự do trong 12 tháng gần nhất.

Với doanh nghiệp phát triển nhà ở, FCF và CFO biến động theo chu kỳ dự án — dòng tiền âm trong giai đoạn đầu tư và dương khi bàn giao — không phản ánh hiệu quả năm lẻ.

Thu nhập ngoài cốt lõi chiếm bao nhiêu?

Khoảng 93% lợi nhuận trước thuế đến từ hoạt động kinh doanh cốt lõi.

Trong đó lãi/lỗ tài chính ròng chiếm +7,3%, lợi nhuận khác +0,2% LNTT.

ROIC cải thiện rõ lên 7,49%, tăng 6,5 điểm %. Tức mỗi 100 đồng vốn đưa vào vận hành hiện tạo ra 7,49 đồng lợi nhuận hoạt động sau thuế. Cả biên NOPAT tăng 3,6 điểm % lẫn vòng quay vốn tăng 0,42 lần, vốn đầu tư giảm nhẹ 674 tỷ — chất lượng sinh lời được nâng lên từ cả hai phía.

Với doanh nghiệp bất động sản, ROIC biến động theo chu kỳ dự án — đây là tín hiệu tham khảo, đánh giá thực chất cần chờ các kỳ bàn giao tới.

Đòn bẩy tài chính đang ở vùng khá an toàn, với nợ ròng/vốn chủ ở mức −0,09 lần và khả năng trả lãi đạt 9,96 lần.

Hiện nợ ngắn hạn chiếm 52,6% tổng nợ vay, tiền mặt tương đương 169,2% nợ vay và tổng nợ vay ở mức 1.321,9 tỷ.

Đòn bẩy của doanh nghiệp phát triển nhà ở cần được đọc cùng chu kỳ dự án, tồn kho dở dang và thời điểm bàn giao.

ROIC của doanh nghiệp phát triển nhà ở biến động theo chu kỳ dự án và thời điểm bàn giao. Cấu trúc vốn đặc biệt nhẹ so với ngành bất động sản — nợ phải trả 0,89 lần vốn chủ sở hữu, doanh nghiệp đang ở trạng thái tiền ròng tương đương 0,09 lần vốn chủ sở hữu.

Người mua trả tiền trước 2.901,0 tỷ (tại 2026Q2) — đây là tiền khách đặt cọc cho các căn/dự án chưa bàn giao, tức doanh thu đã bán nhưng chưa được ghi nhận; báo trước lợi nhuận các kỳ bàn giao tới.

Người mua trả tiền trước: 2.901,0 tỷ · YoY −109,6 tỷ · QoQ −136,6 tỷ

Doanh thu đã khoá sẵn: tương đương 2,29 lần quý doanh thu (TTM)

Tồn kho đã có người mua: 44,54%

Tồn kho dự án chia hai tầng tại 2026Q2: 6.512,8 tỷ hàng gần bàn giao (ngắn hạn) và 89,2 tỷ xây dựng dở dang (dài hạn). Nghiêng về hàng gần bàn giao — chu kỳ ghi nhận doanh thu đang tới gần.

Hàng gần bàn giao (NH): 6.512,8 tỷ (98,65%)

Xây dựng dở dang (DH): 89,2 tỷ (1,35%)

Với chủ đầu tư, câu hỏi không phải nợ gấp mấy lần vốn chủ, mà nợ vay có được bảo chứng bằng quỹ dự án hay không. Tại 2026Q2, nợ vay ròng 915,3 tỷ so với giá trị dự án 6.602,0 tỷ — tỷ lệ −13,86%; doanh nghiệp đang ở trạng thái tiền ròng dương.

Nợ vay ròng / Giá trị dự án: −13,86%

Dự án tồn kho dở dang cuối kỳ ở mức 6.627,4 tỷ, chiếm khoảng 35,0% tổng tài sản — phản ánh quy mô dự án đang triển khai chờ bàn giao.

Biến động vốn lưu động đóng góp thêm 0,0 tỷ dòng tiền trong 12 tháng gần nhất.