Lợi nhuận ròng 12 tháng gần nhất đạt 255,9 tỷ, giảm 691,1 tỷ so với cùng kỳ năm trước. Động lực tích cực chính đến từ lợi nhuận phân bổ cho CĐTS giảm, chi phí bán hàng giảm, thuế giảm và lợi nhuận khác cải thiện.

Tăng trưởng có thật và có bền không?

Doanh thu 12 tháng gần nhất giảm 70,1% so với cùng kỳ — không đến từ một quý đột biến: nhịp tăng theo quý đi từ −76% lên +16%.

1/2 quý gần nhất tăng trưởng dương so với cùng kỳ.

Biên lợi nhuận ròng giảm xuống 21,79%, mất 2,7 điểm %. Áp lực chính đến từ Biên gộp giảm 14,6 điểm % và Chi phí bán hàng & Quản lý/Doanh thu tăng 4,7 điểm % (cùng với hỗ trợ từ Lợi nhuận tài chính ròng/Doanh thu tăng 13,5 điểm % và Lợi nhuận khác/Doanh thu tăng 2,4 điểm %).

Biên chịu áp lực từ nhiều phía — cần tách rõ phần tạm thời và phần có tính cấu trúc để đánh giá đúng mức độ rủi ro.

Doanh thu chủ đầu tư ghi nhận tập trung vào kỳ bàn giao — biến động mạnh giữa các quý là đặc thù ngành BĐS, KHÔNG phản ánh xu hướng kinh doanh. Nên đọc theo TTM và theo tiến độ bàn giao dự án.

2023Q4: 1.621,8 tỷ

2024Q2: 1.413,6 tỷ

2025Q1: 390,4 tỷ

2025Q2: 346,0 tỷ

2025Q3: 317,0 tỷ

2026Q1: 450,9 tỷ

Lợi nhuận có chuyển hóa thành tiền không?

Dòng tiền kinh doanh ghi nhận −4.540,0 tỷ, trong khi dòng tiền đầu tư ở mức 5.121,6 tỷ (dòng tiền lũy kế năm 2023).

Sau đầu tư, dòng tiền còn lại là 581,6 tỷ, còn dòng tiền tài chính ở mức −458,8 tỷ.

Tỷ lệ CFO/LNST đạt 3,60 lần.

Sau khi chi 53,6 tỷ cho đầu tư tài sản cố định, doanh nghiệp vẫn tạo ra 868,7 tỷ dòng tiền tự do trong 12 tháng gần nhất.

Với doanh nghiệp phát triển nhà ở, FCF và CFO biến động theo chu kỳ dự án — dòng tiền âm trong giai đoạn đầu tư và dương khi bàn giao — không phản ánh hiệu quả năm lẻ.

Thu nhập ngoài cốt lõi chiếm bao nhiêu?

Thu nhập ngoài cốt lõi chiếm tới 65,1% lợi nhuận trước thuế — lợi nhuận cốt lõi mỏng hơn con số kế toán.

Trong đó lãi/lỗ tài chính ròng chiếm +62,5%, lợi nhuận khác +2,6% LNTT.

Theo dõi hiệu quả tạo lợi nhuận hoạt động trên phần vốn thực sự được đầu tư vào vận hành.

Với doanh nghiệp bất động sản, ROIC biến động theo chu kỳ dự án — đây là tín hiệu tham khảo, đánh giá thực chất cần chờ các kỳ bàn giao tới.

Theo dõi đòn bẩy ròng, khả năng trả lãi và bộ đệm thanh khoản trên bảng cân đối.

Cấu trúc kỳ hạn nợ và bộ đệm tiền mặt là hai điểm cần theo dõi thêm.

Đòn bẩy của doanh nghiệp phát triển nhà ở cần được đọc cùng chu kỳ dự án, tồn kho dở dang và thời điểm bàn giao.

Cấu trúc vốn đặc biệt nhẹ so với ngành bất động sản — nợ phải trả 0,18 lần vốn chủ sở hữu, doanh nghiệp đang ở trạng thái tiền ròng tương đương 0,01 lần vốn chủ sở hữu.

Người mua trả tiền trước 6.492,5 tỷ (tại 2026Q1) — đây là tiền khách đặt cọc cho các căn/dự án chưa bàn giao, tức doanh thu đã bán nhưng chưa được ghi nhận; báo trước lợi nhuận các kỳ bàn giao tới. Khoản này tăng 1361,55% so với cùng kỳ — bán hàng tốt, doanh thu tương lai đã khoá thêm.

Người mua trả tiền trước: 6.492,5 tỷ · YoY +6.048,3 tỷ · QoQ +1.142,9 tỷ

Doanh thu đã khoá sẵn: tương đương 17,26 lần quý doanh thu (TTM)

Tồn kho đã có người mua: 47,46%

Tồn kho dự án chia hai tầng tại 2026Q1: 13.681,1 tỷ hàng gần bàn giao (ngắn hạn) và 249,1 tỷ xây dựng dở dang (dài hạn). Nghiêng về hàng gần bàn giao — chu kỳ ghi nhận doanh thu đang tới gần.

Hàng gần bàn giao (NH): 13.681,1 tỷ (98,21%)

Xây dựng dở dang (DH): 249,1 tỷ (1,79%)

Với chủ đầu tư, câu hỏi không phải nợ gấp mấy lần vốn chủ, mà nợ vay có được bảo chứng bằng quỹ dự án hay không. Tại 2026Q1, nợ vay ròng 216,2 tỷ so với giá trị dự án 13.930,2 tỷ — tỷ lệ −1,55%; doanh nghiệp đang ở trạng thái tiền ròng dương.

Nợ vay ròng / Giá trị dự án: −1,55%

Dự án tồn kho dở dang cuối kỳ ở mức 9.836,7 tỷ, chiếm khoảng 67,3% tổng tài sản — phản ánh quy mô dự án đang triển khai chờ bàn giao.

Biến động vốn lưu động đóng góp thêm 1.205,9 tỷ dòng tiền trong 12 tháng gần nhất, chủ yếu nhờ các khoản phải trả tăng lên, qua đó bù đắp một phần áp lực từ các khoản phải thu tăng và hàng tồn kho tăng.