Lợi nhuận ròng 12 tháng gần nhất đạt 21,8 tỷ, giảm 48,5 tỷ so với cùng kỳ năm trước.

Tăng trưởng có thật và có bền không?

Doanh thu 12 tháng gần nhất giảm 40,2% so với cùng kỳ — nhưng đà tăng theo quý đang chậm lại (+294% → −94%).

1/4 quý gần nhất tăng trưởng dương so với cùng kỳ.

Biên lợi nhuận ròng giảm xuống 15,35%, mất 14,3 điểm %. Áp lực chính đến từ Biên gộp giảm 8,4 điểm % và Chi phí bán hàng & Quản lý/Doanh thu tăng 3,5 điểm % (vẫn còn áp lực từ Lợi nhuận tài chính ròng/Doanh thu giảm 2,9 điểm %).

Áp lực đến từ chính vận hành cốt lõi — đây là dạng suy giảm đáng lưu tâm, không phải biến động một lần.

Doanh thu chủ đầu tư ghi nhận tập trung vào kỳ bàn giao — biến động mạnh giữa các quý là đặc thù ngành BĐS, KHÔNG phản ánh xu hướng kinh doanh. Nên đọc theo TTM và theo tiến độ bàn giao dự án.

2025Q1: 96,6 tỷ

2025Q2: 75,3 tỷ

2025Q3: 97,3 tỷ

2025Q4: 25,5 tỷ

2026Q1: 14,3 tỷ

2026Q2: 4,8 tỷ

Lợi nhuận có chuyển hóa thành tiền không?

Trên nền đòn bẩy an toàn, dòng tiền cho thấy khả năng tự tài trợ. Dòng tiền kinh doanh ghi nhận 158,6 tỷ, trong khi dòng tiền đầu tư ở mức −263,2 tỷ (dòng tiền lũy kế năm 2025).

Sau đầu tư, dòng tiền còn lại là −104,5 tỷ, còn dòng tiền tài chính ở mức 144,6 tỷ.

Tỷ lệ CFO/LNST đạt 3,62 lần.

Sau khi chi 372,9 tỷ cho đầu tư tài sản cố định, doanh nghiệp ghi nhận dòng tiền tự do âm 294,0 tỷ trong 12 tháng gần nhất.

Với doanh nghiệp phát triển nhà ở, FCF và CFO biến động theo chu kỳ dự án — dòng tiền âm trong giai đoạn đầu tư và dương khi bàn giao — không phản ánh hiệu quả năm lẻ.

Thu nhập ngoài cốt lõi chiếm bao nhiêu?

Khoảng 95% lợi nhuận trước thuế đến từ hoạt động kinh doanh cốt lõi.

Trong đó lãi/lỗ tài chính ròng chiếm −22,3%, lợi nhuận khác +4,6% LNTT.

Theo dõi hiệu quả tạo lợi nhuận hoạt động trên phần vốn thực sự được đầu tư vào vận hành.

Với doanh nghiệp bất động sản, ROIC biến động theo chu kỳ dự án — đây là tín hiệu tham khảo, đánh giá thực chất cần chờ các kỳ bàn giao tới.

Đòn bẩy tài chính đang ở mức trung tính, với nợ ròng/vốn chủ ở mức 0,46 lần và khả năng trả lãi đạt 3,48 lần.

Hiện nợ ngắn hạn chiếm 44,8% tổng nợ vay, tiền mặt tương đương 7,8% nợ vay và tổng nợ vay ở mức 375,6 tỷ.

Đòn bẩy của doanh nghiệp phát triển nhà ở cần được đọc cùng chu kỳ dự án, tồn kho dở dang và thời điểm bàn giao.

Cấu trúc vốn đặc biệt nhẹ so với ngành bất động sản — nợ phải trả 0,73 lần vốn chủ sở hữu, nợ ròng ở mức 0,46 lần vốn chủ sở hữu.

Người mua trả tiền trước 39,0 tỷ (tại 2026Q2) — đây là tiền khách đặt cọc cho các căn/dự án chưa bàn giao, tức doanh thu đã bán nhưng chưa được ghi nhận; báo trước lợi nhuận các kỳ bàn giao tới. Khoản này tăng 516,71% so với cùng kỳ — bán hàng tốt, doanh thu tương lai đã khoá thêm.

Người mua trả tiền trước: 39,0 tỷ · YoY +32,6 tỷ · QoQ −3,7 tỷ

Doanh thu đã khoá sẵn: tương đương 1,10 lần quý doanh thu (TTM)

Tồn kho đã có người mua: 75,43%

Tồn kho dự án chia hai tầng tại 2026Q2: 51,7 tỷ hàng gần bàn giao (ngắn hạn) và 948,6 tỷ xây dựng dở dang (dài hạn). Nghiêng về xây dựng dở dang — còn phải đầu tư thêm nhiều trước khi có doanh thu.

Hàng gần bàn giao (NH): 51,7 tỷ (5,16%)

Xây dựng dở dang (DH): 948,6 tỷ (94,84%)

Với chủ đầu tư, câu hỏi không phải nợ gấp mấy lần vốn chủ, mà nợ vay có được bảo chứng bằng quỹ dự án hay không. Tại 2026Q2, nợ vay ròng 346,2 tỷ so với giá trị dự án 1.000,3 tỷ — tỷ lệ 34,62%; quỹ dự án đang bảo chứng cho nợ vay ròng gấp 2,89 lần.

Nợ vay ròng / Giá trị dự án: 34,62%

None

Biến động vốn lưu động đóng góp thêm 59,2 tỷ dòng tiền trong 12 tháng gần nhất, chủ yếu nhờ tồn kho giảm và các khoản phải trả tăng lên, qua đó bù đắp một phần áp lực từ các khoản phải thu tăng.