VRC

Bất động sản và Đầu tư VRC ·HOSE ·2026Q1

▼▼ Suy giảm rõ rệt

Biên lợi nhuận đang chịu áp lực Biên lợi nhuận 14,32%, −106,31 điểm % YoY
Giá
12,700
Giá đóng cửa gần nhất
02-06-2026
P/E 846.67x
P/B 0.50x
EPS 15
BVPS 25,471
ROE 0.1%
ROA 0.0%
Biên LN 9.6%
Vòng Quay TS 0.00x
Đòn bẩy VCSH 1.37x

TTM · Áp dụng cho: EPS, ROE, ROA, Biên LN, Vòng quay TS, Đòn bẩy VCSH

Điều gì đang thay đổi

Tính đến quý 1/2026 (lũy kế 12 tháng), VRC ghi nhận lợi nhuận sụt giảm rất mạnh so với cùng kỳ, cho thấy áp lực đã thể hiện rõ vào kết quả cuối cùng — đà lợi nhuận đã chậm lại qua nhiều kỳ liên tiếp. Điều cần theo dõi lúc này là doanh nghiệp cần bao lâu để ổn định lại mặt bằng lợi nhuận.

DOANH THU TTM
8 tỷ
−11,0%YoY
BIÊN LỢI NHUẬN RÒNG
14,32%
−106,3 điểm %
LỢI NHUẬN SAU THUẾ TTM
1 tỷ
−89,4%YoY
Chỉ tiêu Q1'26 Q4'25 Q3'25 Q2'25 Q1'25 Q4'24 Q3'24 Q2'24 Q1'24 Q4'23 Q3'23 Q2'23
Doanh thu 1.0 2.4 1.0 3.2 0.5 1.1 1.0 6.0 7.0 1.0 1.0 1.0
Tăng trưởng -56% +126% -67% +552% -54% +5% -83% -15% +578% +1% +1%
LNST 0.1 0.6 0.0 0.4 9.7 0.4 0.1 0.2 1.1 0.1 0.1 0.1
Biên LN ròng 5.21% 25.01% 2.62% 13.21% 1975.09% 39.09% 8.94% 2.94% 15.08% 7.01% 11.33% 11.35%

Yếu tố tác động đến lợi nhuận VRC

TTM

LNST thuộc cổ đông công ty mẹ giảm so với cùng kỳ, chủ yếu do yếu tố kéo giảm chính.

Chi phí tài chính ↓ 2,7 tỷ
Thuế ↓ 2,2 tỷ
TTM

LNST thuộc cổ đông công ty mẹ giảm so với quý trước, chủ yếu do yếu tố kéo giảm chính.

Thuế ↓ 2,7 tỷ
Chi phí tài chính ↓ 1,6 tỷ

BÓC TÁCH BCTC

Phân tích chi tiết từng khía cạnh tài chính

ROE = Biên LN ròng × Vòng quay TS × Đòn bẩy VCSH

2025Q1 0,8% = 120,6% × 0,00 × 1,37
2026Q1 0,1% = 14,3% × 0,00 × 1,37

ROE giảm từ 0,8% xuống 0,1% — biên lợi nhuận suy yếu rõ nhất, dù đòn bẩy vẫn hỗ trợ.

Biên LN ròng: 14,3% -106,3pp Vòng quay TS: 0,00x -0,00x Đòn bẩy: 1,37x +0,00x

Lợi nhuận có bền không?

Biên lợi nhuận thu hẹp dù chất lượng lợi nhuận vẫn sạch — áp lực chủ yếu từ vận hành.

rất tích cực tích cực ổn định cần theo dõi chịu áp lực

Điều gì đang tác động lên biên lợi nhuận?

Biên lợi nhuận ròng giảm xuống 14,32%, mất 106,3 điểm %. Phần suy yếu chủ yếu đến từ các yếu tố tiêu cực ngoài vận hành cốt lõi (Lợi nhuận tài chính ròng/Doanh thu tăng 28,1 điểm %, Biên gộp tăng 2,0 điểm % và Chi phí bán hàng & Quản lý/Doanh thu giảm 0,4 điểm % vẫn hỗ trợ một phần).

Áp lực đến từ chính vận hành cốt lõi — đây là dạng suy giảm đáng lưu tâm, không phải biến động một lần.

Xu hướng sinh lời

Biên LN ròng 14,32% −106,3 điểm %
Biên gộp 84,49% +2,0 điểm %
Chi phí BH&QL/Doanh thu 39,97% −0,4 điểm %

TTM YoY · 2025Q1 -> 2026Q1

Vốn được sử dụng hiệu quả?

Hiệu quả vốn của doanh nghiệp phát triển nhà ở cần đọc cùng chu kỳ dự án và thời điểm bàn giao — ROIC 0,1% biến động theo chu kỳ bàn giao.

Doanh nghiệp sử dụng vốn có hiệu quả không?

ROIC gần như đi ngang ở mức 0,07%. Tức mỗi 100 đồng vốn đưa vào vận hành hiện tạo ra 0,07 đồng lợi nhuận hoạt động sau thuế. Biên NOPAT tăng 26,8 điểm % nhưng vòng quay vốn gần như ổn định, vốn đầu tư về cơ bản không đổi — hai yếu tố đang bù trừ khiến ROIC tổng thể chưa dịch chuyển.

Với doanh nghiệp bất động sản, ROIC biến động theo chu kỳ dự án — đây là tín hiệu tham khảo, đánh giá thực chất cần chờ các kỳ bàn giao tới.

XU HƯỚNG TRÊN VỐN ĐẦU TƯ

TTM YoY · 2025Q1 -> 2026Q1

ROIC 0,07% +0,1 điểm %
Biên NOPAT 15,46% +26,8 điểm %
Vòng quay vốn đầu tư 0,00 lần −0,00 lần
Vốn đầu tư bình quân 1.595,2 tỷ +19,5 tỷ

Cân đối tài sản

ROIC của doanh nghiệp phát triển nhà ở biến động theo chu kỳ dự án và thời điểm bàn giao — bảng cân đối dưới đây cho thêm góc nhìn. Cấu trúc vốn đặc biệt nhẹ so với ngành bất động sản — nợ phải trả 0,37 lần vốn chủ sở hữu, nợ ròng ở mức 0,25 lần vốn chủ sở hữu.

Dự án tồn kho dở dang cuối kỳ ở mức 1.199,1 tỷ, chiếm khoảng 68,7% tổng tài sản — phản ánh quy mô dự án đang triển khai chờ bàn giao.

Biến động vốn lưu động đóng góp thêm 13,2 tỷ dòng tiền trong 12 tháng gần nhất, chủ yếu nhờ phải thu giảm và tồn kho giảm.

Biến động vốn lưu động

TTM YoY · 2025Q1 -> 2026Q1

Phải thu giảm → tăng CFO: +3,8 tỷ
Tồn kho giảm → tăng CFO: +5,7 tỷ
Phải trả tăng → tăng CFO: +3,7 tỷ

Rủi ro tài chính có lớn không?

Kiểm tra đòn bẩy, thanh khoản và khả năng chuyển hóa dòng tiền.

Đòn bẩy và thanh khoản

Áp lực đòn bẩy cần được theo dõi, khi nợ ròng/vốn chủ ở mức 0,25x và khả năng trả lãi chỉ đạt 0,52x.

Hiện nợ ngắn hạn chiếm 100,0% tổng nợ vay, tiền mặt tương đương 3,0% nợ vay và tổng nợ vay ở mức 333,0 tỷ.

Đòn bẩy của doanh nghiệp phát triển nhà ở cần được đọc cùng chu kỳ dự án, tồn kho dở dang và thời điểm bàn giao.

Điểm cần theo dõi

Khả năng trả lãi còn mỏng

Khả năng trả lãi hiện ở mức 0,52x, cho thấy dư địa hấp thụ chi phí lãi vay còn hạn chế.

Áp lực tái cấp vốn ngắn hạn ở mức đáng lưu ý

Nợ ngắn hạn hiện chiếm 100,0% tổng nợ vay, làm tăng yêu cầu xoay vòng vốn trong ngắn hạn.

Xu hướng đòn bẩy và thanh khoản

Nợ ròng/Vốn chủ 0,25x −0,00x
Khả năng trả lãi 0,52x +0,76x
Tiền mặt/Nợ vay 3,0% −0,3 điểm %
Nợ ngắn hạn/Tổng nợ vay 100,0% 0,0 điểm %
CFO/LNST 0,33x +2,61x

TTM YoY · 2025Q1 -> 2026Q1

Dòng tiền

Dòng tiền kinh doanh ghi nhận −5,4 tỷ trong 2025, trong khi dòng tiền đầu tư ở mức −0,6 tỷ.

Sau đầu tư, dòng tiền còn lại là −6,0 tỷ, còn dòng tiền tài chính ở mức 4,6 tỷ.

Tỷ lệ CFO/LNST đạt 0.33x.

Chưa đủ dữ liệu capex tiền mặt để ước tính FCF.

Với doanh nghiệp phát triển nhà ở, FCF và CFO biến động theo chu kỳ dự án — dòng tiền âm trong giai đoạn đầu tư và dương khi bàn giao — không phản ánh hiệu quả năm lẻ.

Chuyển đổi dòng tiền

TTM Cash Conversion · 2025Q1 -> 2026Q1

CFO TTM 0,2 tỷ +24,4 tỷ
Capex tiền mặt
FCF TTM

Kết luận đầu tư

Doanh nghiệp đang chịu áp lực có thực, nhưng bức tranh hiện tại chưa xấu đi toàn diện. Có điểm đáng lưu ý đã yếu đi rõ, khiến triển vọng ngắn hạn khó nói là sáng; dù vậy một số mảng khác vẫn đang giữ được nền, khi biên lợi nhuận đang chịu áp lực là điểm nghẽn chính, với biên lợi nhuận ròng giảm 106,3 điểm %. Phần cần theo dõi thêm hiện là thuế hiệu dụng đang ở mức bất thường, với thuế hiệu dụng ở 3,3%.

Cần theo dõi: thuế hiệu dụng đang ở mức bất thường, nên lợi nhuận sau thuế hiện tại có thể chưa phản ánh đầy đủ chất lượng lợi nhuận cốt lõi.

Rủi ro chính: biên lợi nhuận vẫn chịu áp lực, khi biên ròng 12T còn 14,32% và giảm 106,3 điểm % so với cùng kỳ.

Dữ liệu BCTC

Item 2025 2024 2023 2022 2021
Doanh thu thuần
7.1 15.1 3.9 3.6 3.8
Giá vốn hàng bán
1.2 3.2 0.2 0.2 0.0
Lợi nhuận gộp
5.9 11.9 3.7 3.5 3.6
Chi phí tài chính
1.0 6.5 0.0 3.5 -0.0
Chi phí bán hàng
0.0 0.0 0.0 -0.0
Chi phí quản lý doanh nghiệp
3.1 3.6 3.3 4.0 -2.5
Lợi nhuận hoạt động
2.0 1.8 0.6 0.6 1.1
Lợi nhuận trước thuế
1.8 2.3 0.7 18.8 0.8
Lợi nhuận sau thuế
1.2 1.8 0.4 16.7 0.7
Lợi nhuận thuộc cổ đông công ty mẹ
0.6 1.0 0.2 16.9 0.4
EPS cơ bản
12.00 20.00 4.00 338.00 7.00

Xem cổ phiếu cùng ngành khác

VHM, KDH, NLG, HDC, PDR, VPI, AGG, SJS, NDN, CRV, HPX, TDH, HQC, RGG, CCL, NTL, CNT, API, HD2, NBB, UDJ, HD8, DTA, FIR, SLD, PXA, TTB, MBT, VNI, PPI, HTT, VPH, STL

Cần hỗ trợ? Nếu bạn cần hỗ trợ tra cứu thông tin hoặc muốn phản hồi về nội dung trên website, vui lòng liên hệ bên dưới.