VPI

Phát triển Bất động sản Văn Phú ·HOSE ·2026Q1

▼▼ Suy giảm rõ rệt

Biên lợi nhuận đang chịu áp lực Biên lợi nhuận 13,91%, −4,94 điểm % YoY
Giá
61,900
Giá đóng cửa gần nhất
02-06-2026
P/E 70.42x
P/B 3.57x
EPS 879
BVPS 17,350
ROE 5.2%
ROA 2.0%
Biên LN 13.8%
Vòng Quay TS 0.15x
Đòn bẩy VCSH 2.61x

TTM · Áp dụng cho: EPS, ROE, ROA, Biên LN, Vòng quay TS, Đòn bẩy VCSH

Điều gì đang thay đổi

Tính đến quý 1/2026 (lũy kế 12 tháng), VPI vẫn giữ được phần nào doanh thu, nhưng biên lợi nhuận đang sụt giảm mạnh — lợi nhuận đã hồi phục dần qua nhiều kỳ. Đáng lưu ý hơn, dòng tiền từ hoạt động kinh doanh đang âm đáng kể so với lợi nhuận — đây là áp lực cần theo dõi sát.

DOANH THU TTM
2.044 tỷ
+1,2%YoY
BIÊN LỢI NHUẬN RÒNG
13,91%
−4,9 điểm %
LỢI NHUẬN SAU THUẾ TTM
284 tỷ
−25,3%YoY
CFO / Lợi nhuận
-3.83x
dòng tiền âm so với lợi nhuận
Chỉ tiêu Q1'26 Q4'25 Q3'25 Q2'25 Q1'25 Q4'24 Q3'24 Q2'24 Q1'24 Q4'23 Q3'23 Q2'23
Doanh thu 287.4 1,180.4 395.6 180.2 248.7 749.9 854.6 165.3 126.5 134.6 269.4 664.1
Tăng trưởng -76% +198% +119% -28% -67% -12% +417% +31% -6% -50% -59% —
LNST 26.5 132.0 119.0 6.7 142.2 101.2 110.0 27.1 69.9 25.0 32.4 109.4
Biên LN ròng 9.22% 11.19% 30.09% 3.69% 57.17% 13.50% 12.87% 16.37% 55.20% 18.56% 12.03% 16.47%

Yếu tố tác động đến lợi nhuận VPI

TTM

LNST thuộc cổ đông công ty mẹ giảm so với cùng kỳ, chủ yếu do thu nhập tài chính giảm.

Lợi nhuận gộp ↑ 462,5 tỷ
Thu nhập tài chính ↓ 188,0 tỷ
Chi phí tài chính ↑ 109,1 tỷ
Chi phí bán hàng ↑ 98,5 tỷ
Chi phí quản lý ↑ 80,7 tỷ
TTM

LNST thuộc cổ đông công ty mẹ giảm so với quý trước, chủ yếu do thu nhập tài chính giảm.

Lợi nhuận gộp ↑ 25,3 tỷ
Thuế ↓ 12,2 tỷ
Thu nhập tài chính ↓ 111,9 tỷ
Lãi/lỗ từ công ty liên kết ↓ 16,5 tỷ

BÓC TÁCH BCTC

Phân tích chi tiết từng khía cạnh tài chính

ROE = Biên LN ròng × Vòng quay TS × Đòn bẩy VCSH

2025Q1 8,2% = 18,8% × 0,16 × 2,65
2026Q1 5,3% = 13,9% × 0,15 × 2,61

ROE giảm từ 8,2% xuống 5,3% — cả 3 thành phần đều suy yếu, với biên lợi nhuận là lực kéo chính.

Biên LN ròng: 13,9% -4,9pp Vòng quay TS: 0,15x -0,02x Đòn bẩy: 2,61x -0,05x

Lợi nhuận có bền không?

Biên lợi nhuận thu hẹp dù chất lượng lợi nhuận vẫn sạch — áp lực chủ yếu từ vận hành.

rất tích cực tích cực ổn định cần theo dõi chịu áp lực

Điều gì đang tác động lên biên lợi nhuận?

Biên lợi nhuận ròng giảm xuống 13,91%, mất 4,9 điểm %. Áp lực chính đến từ Chi phí bán hàng & Quản lý/Doanh thu tăng 8,7 điểm %, mạnh hơn phần cải thiện từ Biên gộp tăng 22,4 điểm % (ngoài ra, Lợi nhuận khác/Doanh thu tăng 0,4 điểm % hỗ trợ thêm và Lợi nhuận tài chính ròng/Doanh thu giảm 14,6 điểm % tạo áp lực).

Biên chịu áp lực từ nhiều phía — cần tách rõ phần tạm thời và phần có tính cấu trúc để đánh giá đúng mức độ rủi ro.

Xu hướng sinh lời

Biên LN ròng 13,91% −4,9 điểm %
Biên gộp 38,98% +22,4 điểm %
Chi phí BH&QL/Doanh thu 15,59% +8,7 điểm %

TTM YoY · 2025Q1 -> 2026Q1

Vốn được sử dụng hiệu quả?

Hiệu quả vốn của doanh nghiệp phát triển nhà ở cần đọc cùng chu kỳ dự án và thời điểm bàn giao — ROIC 2,5% biến động theo chu kỳ bàn giao.

Doanh nghiệp sử dụng vốn có hiệu quả không?

ROIC thu hẹp còn 2,46%, giảm 1,3 điểm %. Tức mỗi 100 đồng vốn đưa vào vận hành hiện tạo ra 2,46 đồng lợi nhuận hoạt động sau thuế. Áp lực chính đến từ biên NOPAT thu hẹp 5,2 điểm %, mạnh hơn biến động của vòng quay vốn; trong khi vốn đầu tư tăng 1.176 tỷ.

Với doanh nghiệp bất động sản, ROIC biến động theo chu kỳ dự án — đây là tín hiệu tham khảo, đánh giá thực chất cần chờ các kỳ bàn giao tới.

XU HƯỚNG TRÊN VỐN ĐẦU TƯ

TTM YoY · 2025Q1 -> 2026Q1

ROIC 2,46% −1,3 điểm %
Biên NOPAT 13,69% −5,2 điểm %
Vòng quay vốn đầu tư 0,18 lần −0,02 lần
Vốn đầu tư bình quân 11.377,9 tỷ +1.176,3 tỷ

Cân đối tài sản

ROIC của doanh nghiệp phát triển nhà ở biến động theo chu kỳ dự án và thời điểm bàn giao — bảng cân đối dưới đây cho thêm góc nhìn. Cấu trúc vốn tương đối nhẹ so với ngành bất động sản — nợ phải trả 1,69 lần vốn chủ sở hữu, nợ ròng ở mức 1,22 lần vốn chủ sở hữu.

Dự án tồn kho dở dang cuối kỳ ở mức 5.245,3 tỷ, chiếm khoảng 35,6% tổng tài sản — phản ánh quy mô dự án đang triển khai chờ bàn giao.

Biến động vốn lưu động làm giảm 1.313,2 tỷ dòng tiền trong 12 tháng gần nhất, chủ yếu do các khoản phải thu tăng và hàng tồn kho tăng, dù được bù đắp một phần bởi các khoản phải trả tăng lên.

Biến động vốn lưu động

TTM YoY · 2025Q1 -> 2026Q1

Phải thu tăng → giảm CFO: −538,9 tỷ
Tồn kho tăng → giảm CFO: −1.937,0 tỷ
Phải trả tăng → tăng CFO: +1.162,8 tỷ

Rủi ro tài chính có lớn không?

Kiểm tra đòn bẩy, thanh khoản và khả năng chuyển hóa dòng tiền.

Đòn bẩy và thanh khoản

Áp lực đòn bẩy cần được theo dõi, khi nợ ròng/vốn chủ ở mức 1,22x và khả năng trả lãi chỉ đạt 1,93x.

Hiện nợ ngắn hạn chiếm 27,8% tổng nợ vay, tiền mặt tương đương 2,1% nợ vay và tổng nợ vay ở mức 6.908,9 tỷ.

Đòn bẩy của doanh nghiệp phát triển nhà ở cần được đọc cùng chu kỳ dự án, tồn kho dở dang và thời điểm bàn giao.

Điểm cần theo dõi

Đòn bẩy ròng ở mức cao

Nợ ròng/Vốn chủ hiện ở mức 1,22x, làm tăng áp lực lên bảng cân đối.

Khả năng trả lãi còn mỏng

Khả năng trả lãi hiện ở mức 1,93x, cho thấy dư địa hấp thụ chi phí lãi vay còn hạn chế.

Xu hướng đòn bẩy và thanh khoản

Nợ ròng/Vốn chủ 1,22x +0,22x
Khả năng trả lãi 1,93x −2,63x
Tiền mặt/Nợ vay 2,1% −10,3 điểm %
Nợ ngắn hạn/Tổng nợ vay 27,8% +7,3 điểm %
CFO/LNST -3,83x −6,34x

TTM YoY · 2025Q1 -> 2026Q1

Dòng tiền

Với đòn bẩy an toàn ở phần trên, dòng tiền dưới đây cho thấy khả năng tự tài trợ. Dòng tiền kinh doanh ghi nhận 156,8 tỷ trong 2025, trong khi dòng tiền đầu tư ở mức −806,4 tỷ.

Sau đầu tư, dòng tiền còn lại là −649,5 tỷ, còn dòng tiền tài chính ở mức 858,2 tỷ.

Tỷ lệ CFO/LNST đạt -3.83x.

Chưa đủ dữ liệu capex tiền mặt để ước tính FCF.

Với doanh nghiệp phát triển nhà ở, FCF và CFO biến động theo chu kỳ dự án — dòng tiền âm trong giai đoạn đầu tư và dương khi bàn giao — không phản ánh hiệu quả năm lẻ.

Chuyển đổi dòng tiền

TTM Cash Conversion · 2025Q1 -> 2026Q1

CFO TTM 1.079,2 tỷ −2.028,6 tỷ
Capex tiền mặt — —
FCF TTM — —

Kết luận đầu tư

Doanh nghiệp đang chịu áp lực có thực, nhưng bức tranh hiện tại chưa xấu đi toàn diện. Có điểm đáng lưu ý đã yếu đi rõ, khiến triển vọng ngắn hạn khó nói là sáng; dù vậy một số mảng khác vẫn đang giữ được nền, khi biên lợi nhuận đang chịu áp lực là điểm nghẽn chính, với biên lợi nhuận ròng giảm 4,9 điểm %. Phần cần theo dõi thêm hiện là hiệu quả vốn đầu tư, với ROIC hiện ở 2,5%. Điểm đỡ hiện tại chủ yếu đến từ chất lượng chuyển hóa lợi nhuận đã được xác nhận, với CFO/LNST đạt -3,83 lần.

Điểm cải thiện: chất lượng chuyển hóa lợi nhuận đã được xác nhận hơn, với tỷ lệ CFO/LNST hiện ở mức -3,83x.

Cần theo dõi: Hiệu quả vốn đầu tư cần đọc theo bối cảnh chu kỳ.

Rủi ro chính: biên lợi nhuận vẫn chịu áp lực, khi biên ròng 12T còn 13,91% và giảm 4,9 điểm % so với cùng kỳ.

Dữ liệu BCTC

Item 2025 2024 2023 2022 2021
Doanh thu thuần
1,976.4 1,897.3 1,864.8 2,152.1 2,622.1
Giá vốn hàng bán
1,227.3 1,577.6 565.5 985.1 0.0
Lợi nhuận gộp
749.1 319.8 1,299.3 1,167.0 643.8
Chi phí tài chính
221.0 193.5 465.5 332.2 -124.7
Chi phí bán hàng
62.1 7.5 141.1 120.3 -143.5
Chi phí quản lý doanh nghiệp
213.7 137.2 219.4 246.1 -143.3
Lợi nhuận hoạt động
513.6 346.7 615.5 613.8 389.4
Lợi nhuận trước thuế
520.2 340.4 618.5 635.5 397.7
Lợi nhuận sau thuế
392.9 303.9 450.8 492.3 354.3
Lợi nhuận thuộc cổ đông công ty mẹ
390.6 328.5 496.2 539.7 355.9
EPS cơ bản
1,221.00 1,112.00 2,051.00 2,230.00 1,617.54

Xem cổ phiếu cùng ngành khác

VHM, KDH, NLG, HDC, PDR, AGG, SJS, NDN, CRV, HPX, TDH, HQC, RGG, CCL, NTL, CNT, API, HD2, NBB, UDJ, HD8, DTA, FIR, VRC, SLD, PXA, TTB, MBT, VNI, PPI, HTT, VPH, STL

Cần hỗ trợ? Nếu bạn cần hỗ trợ tra cứu thông tin hoặc muốn phản hồi về nội dung trên website, vui lòng liên hệ bên dưới.