Lợi nhuận ròng 12 tháng gần nhất đạt 401,9 tỷ, tăng 40,5 tỷ so với cùng kỳ năm trước. Động lực tích cực chính đến từ lợi nhuận gộp cải thiện và lợi nhuận khác cải thiện.

Tăng trưởng có thật và có bền không?

Doanh thu 12 tháng gần nhất tăng 33,4% so với cùng kỳ — không đến từ một quý đột biến: nhịp tăng theo quý đi từ −54% lên +371%.

3/4 quý gần nhất tăng trưởng dương so với cùng kỳ.

Biên lợi nhuận ròng thu hẹp còn 16,52%, giảm 1,2 điểm %. Áp lực chính đến từ Chi phí bán hàng & Quản lý/Doanh thu tăng 5,1 điểm %, mạnh hơn phần cải thiện từ Biên gộp tăng 22,7 điểm % (ngoài ra, Lợi nhuận khác/Doanh thu tăng 0,6 điểm % hỗ trợ thêm và Lợi nhuận tài chính ròng/Doanh thu giảm 14,4 điểm % tạo áp lực).

Biên chịu áp lực từ nhiều phía — cần tách rõ phần tạm thời và phần có tính cấu trúc để đánh giá đúng mức độ rủi ro.

Doanh thu chủ đầu tư ghi nhận tập trung vào kỳ bàn giao — biến động mạnh giữa các quý là đặc thù ngành BĐS, KHÔNG phản ánh xu hướng kinh doanh. Nên đọc theo TTM và theo tiến độ bàn giao dự án.

2025Q1: 248,7 tỷ

2025Q2: 180,2 tỷ

2025Q3: 395,6 tỷ

2025Q4: 1.180,4 tỷ

2026Q1: 287,4 tỷ

2026Q2: 849,5 tỷ

Lợi nhuận có chuyển hóa thành tiền không?

Trên nền đòn bẩy an toàn, dòng tiền cho thấy khả năng tự tài trợ. Dòng tiền kinh doanh ghi nhận 156,8 tỷ, trong khi dòng tiền đầu tư ở mức −806,4 tỷ (dòng tiền lũy kế năm 2025).

Sau đầu tư, dòng tiền còn lại là −649,5 tỷ, còn dòng tiền tài chính ở mức 858,2 tỷ.

Tỷ lệ CFO/LNST đạt −0,15 lần.

Sau khi chi 119,5 tỷ cho đầu tư tài sản cố định, doanh nghiệp ghi nhận dòng tiền tự do âm 179,5 tỷ trong 12 tháng gần nhất.

Với doanh nghiệp phát triển nhà ở, FCF và CFO biến động theo chu kỳ dự án — dòng tiền âm trong giai đoạn đầu tư và dương khi bàn giao — không phản ánh hiệu quả năm lẻ.

Thu nhập ngoài cốt lõi chiếm bao nhiêu?

Khoảng 98% lợi nhuận trước thuế đến từ hoạt động kinh doanh cốt lõi.

Trong đó lãi/lỗ tài chính ròng chiếm −22,2%, lợi nhuận khác +1,7% LNTT.

ROIC gần như đi ngang ở mức 3,66%. Tức mỗi 100 đồng vốn đưa vào vận hành hiện tạo ra 3,66 đồng lợi nhuận hoạt động sau thuế. Biên NOPAT thu hẹp 1,7 điểm % nhưng vòng quay vốn gần như ổn định, trong khi vốn đầu tư tăng 1.440 tỷ — hai yếu tố đang bù trừ khiến ROIC tổng thể chưa dịch chuyển.

Với doanh nghiệp bất động sản, ROIC biến động theo chu kỳ dự án — đây là tín hiệu tham khảo, đánh giá thực chất cần chờ các kỳ bàn giao tới.

Áp lực đòn bẩy cần được theo dõi, khi nợ ròng/vốn chủ ở mức 1,25 lần và khả năng trả lãi chỉ đạt 2,77 lần.

Hiện nợ ngắn hạn chiếm 31,4% tổng nợ vay, tiền mặt tương đương 3,6% nợ vay và tổng nợ vay ở mức 7.398,8 tỷ.

Đòn bẩy của doanh nghiệp phát triển nhà ở cần được đọc cùng chu kỳ dự án, tồn kho dở dang và thời điểm bàn giao.

ROIC của doanh nghiệp phát triển nhà ở biến động theo chu kỳ dự án và thời điểm bàn giao. Cấu trúc vốn tương đối nhẹ so với ngành bất động sản — nợ phải trả 1,69 lần vốn chủ sở hữu, nợ ròng ở mức 1,25 lần vốn chủ sở hữu.

Người mua trả tiền trước 526,3 tỷ (tại 2026Q2) — đây là tiền khách đặt cọc cho các căn/dự án chưa bàn giao, tức doanh thu đã bán nhưng chưa được ghi nhận; báo trước lợi nhuận các kỳ bàn giao tới. Khoản này tăng 195,57% so với cùng kỳ — bán hàng tốt, doanh thu tương lai đã khoá thêm. Tiền trả trước chỉ tương đương 7,97% tồn kho hiện có — phần lớn dự án chưa có người mua.

Người mua trả tiền trước: 526,3 tỷ · YoY +348,2 tỷ · QoQ −545,7 tỷ

Doanh thu đã khoá sẵn: tương đương 0,78 lần quý doanh thu (TTM)

Tồn kho đã có người mua: 7,97%

Tồn kho dự án chia hai tầng tại 2026Q2: 6.600,4 tỷ hàng gần bàn giao (ngắn hạn) và 552,7 tỷ xây dựng dở dang (dài hạn). Nghiêng về hàng gần bàn giao — chu kỳ ghi nhận doanh thu đang tới gần.

Hàng gần bàn giao (NH): 6.600,4 tỷ (92,27%)

Xây dựng dở dang (DH): 552,7 tỷ (7,73%)

Với chủ đầu tư, câu hỏi không phải nợ gấp mấy lần vốn chủ, mà nợ vay có được bảo chứng bằng quỹ dự án hay không. Tại 2026Q2, nợ vay ròng 7.133,9 tỷ so với giá trị dự án 7.153,0 tỷ — tỷ lệ 99,73%; quỹ dự án đang bảo chứng cho nợ vay ròng gấp 1,00 lần.

Nợ vay ròng / Giá trị dự án: 99,73%

Dự án tồn kho dở dang cuối kỳ ở mức 5.245,3 tỷ, chiếm khoảng 35,6% tổng tài sản — phản ánh quy mô dự án đang triển khai chờ bàn giao.

Biến động vốn lưu động làm giảm 665,0 tỷ dòng tiền trong 12 tháng gần nhất, chủ yếu do hàng tồn kho tăng, dù được bù đắp một phần bởi phải thu giảm và các khoản phải trả tăng lên.