Lợi nhuận ròng 12 tháng gần nhất đạt 576,0 tỷ, tăng 413,4 tỷ so với cùng kỳ năm trước. Động lực tích cực chính đến từ chi phí tài chính giảm, lợi nhuận khác cải thiện và lợi nhuận gộp cải thiện.

Tăng trưởng có thật và có bền không?

Doanh thu 12 tháng gần nhất giảm 25,9% so với cùng kỳ — nhưng đà tăng theo quý đang chậm lại (−37% → −51%).

1/4 quý gần nhất tăng trưởng dương so với cùng kỳ.

Biên lợi nhuận ròng cải thiện rõ lên 95,06%, tăng 78,5 điểm %. Hiệu quả vận hành cốt lõi đang cải thiện khi Biên gộp tăng 23,5 điểm % đủ bù đắp được áp lực từ Chi phí bán hàng & Quản lý/Doanh thu tăng 3,6 điểm % (cùng với hỗ trợ từ Lợi nhuận tài chính ròng/Doanh thu tăng 26,9 điểm % và Lợi nhuận khác/Doanh thu tăng 25,7 điểm %).

Phần lớn mức tăng biên đến từ các khoản ngoài kinh doanh chính — vận hành cốt lõi chưa thật sự theo kịp, đây là kiểu tăng biên cần thận trọng.

Doanh thu chủ đầu tư ghi nhận tập trung vào kỳ bàn giao — biến động mạnh giữa các quý là đặc thù ngành BĐS, KHÔNG phản ánh xu hướng kinh doanh. Nên đọc theo TTM và theo tiến độ bàn giao dự án.

2025Q1: 191,8 tỷ

2025Q2: 193,9 tỷ

2025Q3: 170,4 tỷ

2025Q4: 273,0 tỷ

2026Q1: 67,3 tỷ

2026Q2: 95,2 tỷ

Lợi nhuận có chuyển hóa thành tiền không?

Dòng tiền kinh doanh ghi nhận −243,7 tỷ, trong khi dòng tiền đầu tư ở mức 600,9 tỷ (dòng tiền lũy kế năm 2025).

Sau đầu tư, dòng tiền còn lại là 357,2 tỷ, còn dòng tiền tài chính ở mức −433,7 tỷ.

Tỷ lệ CFO/LNST đạt 1,30 lần.

Sau khi chi 1,1 tỷ cho đầu tư tài sản cố định, doanh nghiệp vẫn tạo ra 746,3 tỷ dòng tiền tự do trong 12 tháng gần nhất.

Với doanh nghiệp phát triển nhà ở, FCF và CFO biến động theo chu kỳ dự án — dòng tiền âm trong giai đoạn đầu tư và dương khi bàn giao — không phản ánh hiệu quả năm lẻ.

Thu nhập ngoài cốt lõi chiếm bao nhiêu?

Thu nhập ngoài cốt lõi chiếm tới 55,2% lợi nhuận trước thuế — lợi nhuận cốt lõi mỏng hơn con số kế toán.

Trong đó lãi/lỗ tài chính ròng chiếm +25,9%, lợi nhuận khác +29,3% LNTT.

ROIC cải thiện rõ lên 7,30%, tăng 5,0 điểm %. Tức mỗi 100 đồng vốn đưa vào vận hành hiện tạo ra 7,30 đồng lợi nhuận hoạt động sau thuế. Động lực chính đến từ biên NOPAT tăng 43,3 điểm %, vòng quay vốn giảm 0,06 lần; trong khi vốn đầu tư tăng 331 tỷ.

Với doanh nghiệp bất động sản, ROIC biến động theo chu kỳ dự án — đây là tín hiệu tham khảo, đánh giá thực chất cần chờ các kỳ bàn giao tới.

Đòn bẩy tài chính đang ở mức trung tính, với nợ ròng/vốn chủ ở mức 0,31 lần và khả năng trả lãi đạt 2,98 lần.

Hiện nợ ngắn hạn chiếm 100,0% tổng nợ vay, tiền mặt tương đương 42,2% nợ vay và tổng nợ vay ở mức 1.676,8 tỷ.

Đòn bẩy của doanh nghiệp phát triển nhà ở cần được đọc cùng chu kỳ dự án, tồn kho dở dang và thời điểm bàn giao.

ROIC của doanh nghiệp phát triển nhà ở biến động theo chu kỳ dự án và thời điểm bàn giao. Cấu trúc vốn đặc biệt nhẹ so với ngành bất động sản — nợ phải trả 0,56 lần vốn chủ sở hữu, nợ ròng ở mức 0,31 lần vốn chủ sở hữu.

Người mua trả tiền trước 3.417,5 tỷ (tại 2026Q2) — đây là tiền khách đặt cọc cho các căn/dự án chưa bàn giao, tức doanh thu đã bán nhưng chưa được ghi nhận; báo trước lợi nhuận các kỳ bàn giao tới. Khoản này tăng 941,61% so với cùng kỳ — bán hàng tốt, doanh thu tương lai đã khoá thêm.

Người mua trả tiền trước: 3.417,5 tỷ · YoY +3.089,4 tỷ · QoQ +3.340,2 tỷ

Doanh thu đã khoá sẵn: tương đương 22,56 lần quý doanh thu (TTM)

Tồn kho đã có người mua: 99,03%

Tồn kho dự án chia hai tầng tại 2026Q2: 3.450,8 tỷ hàng gần bàn giao (ngắn hạn) và 1,1 tỷ xây dựng dở dang (dài hạn). Nghiêng về hàng gần bàn giao — chu kỳ ghi nhận doanh thu đang tới gần.

Hàng gần bàn giao (NH): 3.450,8 tỷ (99,97%)

Xây dựng dở dang (DH): 1,1 tỷ (0,03%)

Với chủ đầu tư, câu hỏi không phải nợ gấp mấy lần vốn chủ, mà nợ vay có được bảo chứng bằng quỹ dự án hay không. Tại 2026Q2, nợ vay ròng 1.161,5 tỷ so với giá trị dự án 3.451,9 tỷ — tỷ lệ 33,65%; quỹ dự án đang bảo chứng cho nợ vay ròng gấp 2,97 lần.

Nợ vay ròng / Giá trị dự án: 33,65%

None

Biến động vốn lưu động đóng góp thêm 748,5 tỷ dòng tiền trong 12 tháng gần nhất, chủ yếu nhờ phải thu giảm và tồn kho giảm, qua đó bù đắp một phần áp lực từ các khoản phải trả giảm.