Lợi nhuận ròng 12 tháng gần nhất đạt 31,9 tỷ, giảm 195,0 tỷ so với cùng kỳ năm trước. Động lực tích cực chính đến từ chi phí tài chính giảm.

Tăng trưởng có thật và có bền không?

Doanh thu 12 tháng gần nhất tăng 94,0% so với cùng kỳ — nhưng đà tăng theo quý đang chậm lại (+110% → −54%).

3/4 quý gần nhất tăng trưởng dương so với cùng kỳ.

Biên lợi nhuận ròng giảm xuống −22,38%, mất 244,2 điểm %. Áp lực chính đến từ Biên gộp giảm 11,5 điểm %, mạnh hơn phần cải thiện từ Chi phí bán hàng & Quản lý/Doanh thu giảm 89,4 điểm % (vẫn còn áp lực từ Lợi nhuận tài chính ròng/Doanh thu giảm 363,1 điểm % và Lợi nhuận khác/Doanh thu giảm 0,3 điểm %).

Áp lực đến từ các khoản ngoài kinh doanh chính, vận hành cốt lõi vẫn giữ được nhịp — biên có cơ sở để phục hồi khi yếu tố này qua đi.

Doanh thu chủ đầu tư ghi nhận tập trung vào kỳ bàn giao — biến động mạnh giữa các quý là đặc thù ngành BĐS, KHÔNG phản ánh xu hướng kinh doanh. Nên đọc theo TTM và theo tiến độ bàn giao dự án.

2025Q1: 9,2 tỷ

2025Q2: 33,7 tỷ

2025Q3: 38,6 tỷ

2025Q4: 53,2 tỷ

2026Q1: 35,4 tỷ

2026Q2: 15,5 tỷ

Lợi nhuận có chuyển hóa thành tiền không?

Dòng tiền kinh doanh ghi nhận −430,5 tỷ, trong khi dòng tiền đầu tư ở mức 188,8 tỷ (dòng tiền lũy kế năm 2025).

Sau đầu tư, dòng tiền còn lại là −241,7 tỷ, còn dòng tiền tài chính ở mức 91,9 tỷ.

Tỷ lệ CFO/LNST đạt 5,33 lần.

Sau khi chi 3,2 tỷ cho đầu tư tài sản cố định, doanh nghiệp ghi nhận dòng tiền tự do âm 173,3 tỷ trong 12 tháng gần nhất.

Với doanh nghiệp phát triển nhà ở, FCF và CFO biến động theo chu kỳ dự án — dòng tiền âm trong giai đoạn đầu tư và dương khi bàn giao — không phản ánh hiệu quả năm lẻ.

Thu nhập ngoài cốt lõi chiếm bao nhiêu?

Thu nhập ngoài cốt lõi chiếm tới 48,4% lợi nhuận trước thuế — lợi nhuận cốt lõi mỏng hơn con số kế toán.

Trong đó lãi/lỗ tài chính ròng chiếm +35,4%, lợi nhuận khác +13,0% LNTT.

ROIC giảm xuống −2,23%, mất 13,6 điểm %. Tức mỗi 100 đồng vốn đưa vào vận hành hiện tạo ra −2,23 đồng lợi nhuận hoạt động sau thuế. Áp lực chính đến từ biên NOPAT thu hẹp 282,4 điểm %, mạnh hơn biến động của vòng quay vốn; vốn đầu tư giảm nhẹ 94 tỷ.

Với doanh nghiệp bất động sản, ROIC biến động theo chu kỳ dự án — đây là tín hiệu tham khảo, đánh giá thực chất cần chờ các kỳ bàn giao tới.

Áp lực đòn bẩy cần được theo dõi, khi nợ ròng/vốn chủ ở mức 0,63 lần và khả năng trả lãi chỉ đạt −0,94 lần.

Hiện nợ ngắn hạn chiếm 100,0% tổng nợ vay, tiền mặt tương đương 5,3% nợ vay và tổng nợ vay ở mức 663,6 tỷ.

Đòn bẩy của doanh nghiệp phát triển nhà ở cần được đọc cùng chu kỳ dự án, tồn kho dở dang và thời điểm bàn giao.

ROIC của doanh nghiệp phát triển nhà ở biến động theo chu kỳ dự án và thời điểm bàn giao. Cấu trúc vốn đặc biệt nhẹ so với ngành bất động sản — nợ phải trả 0,91 lần vốn chủ sở hữu, nợ ròng ở mức 0,63 lần vốn chủ sở hữu.

Người mua trả tiền trước 139,2 tỷ (tại 2026Q2) — đây là tiền khách đặt cọc cho các căn/dự án chưa bàn giao, tức doanh thu đã bán nhưng chưa được ghi nhận; báo trước lợi nhuận các kỳ bàn giao tới.

Người mua trả tiền trước: 139,2 tỷ · YoY −6,4 tỷ · QoQ +1,9 tỷ

Doanh thu đã khoá sẵn: tương đương 3,90 lần quý doanh thu (TTM)

Tồn kho đã có người mua: 605,44%

Tồn kho dự án chia hai tầng tại 2026Q2: 23,0 tỷ hàng gần bàn giao (ngắn hạn) và 0,3 tỷ xây dựng dở dang (dài hạn). Nghiêng về hàng gần bàn giao — chu kỳ ghi nhận doanh thu đang tới gần.

Hàng gần bàn giao (NH): 23,0 tỷ (98,73%)

Xây dựng dở dang (DH): 0,3 tỷ (1,27%)

Với chủ đầu tư, câu hỏi không phải nợ gấp mấy lần vốn chủ, mà nợ vay có được bảo chứng bằng quỹ dự án hay không. Tại 2026Q2, nợ vay ròng 628,8 tỷ so với giá trị dự án 23,3 tỷ — tỷ lệ 2700,47% — nợ vay ròng đã gấp 27,00 lần giá trị quỹ dự án, vượt xa lớp tài sản lẽ ra bảo chứng cho nó. Đòn bẩy ở vùng rủi ro cao; khả năng trả nợ phụ thuộc vào nguồn ngoài quỹ dự án hiện có.

Nợ vay ròng / Giá trị dự án: 2700,47%

None

Biến động vốn lưu động làm giảm 112,3 tỷ dòng tiền trong 12 tháng gần nhất, chủ yếu do các khoản phải thu tăng và hàng tồn kho tăng.