Lợi nhuận ròng 12 tháng gần nhất đạt 545,0 tỷ, tăng 204,9 tỷ so với cùng kỳ năm trước. Động lực tích cực chính đến từ lợi nhuận gộp cải thiện.

Tăng trưởng có thật và có bền không?

Doanh thu 12 tháng gần nhất tăng 43,3% so với cùng kỳ — không đến từ một quý đột biến: nhịp tăng theo quý đi từ −79% lên +129%.

2/4 quý gần nhất tăng trưởng dương so với cùng kỳ.

Biên lợi nhuận ròng cải thiện rõ lên 51,19%, tăng 5,3 điểm %. Động lực chính đến từ Biên gộp tăng 5,9 điểm % và Chi phí bán hàng & Quản lý/Doanh thu giảm 1,0 điểm %, đồng pha với đà tăng của biên ròng (vẫn còn áp lực từ Lợi nhuận tài chính ròng/Doanh thu giảm 1,4 điểm %).

Đà cải thiện đến từ chính vận hành kinh doanh — đây là kiểu tăng biên lợi nhuận chất lượng.

Doanh thu chủ đầu tư ghi nhận tập trung vào kỳ bàn giao — biến động mạnh giữa các quý là đặc thù ngành BĐS, KHÔNG phản ánh xu hướng kinh doanh. Nên đọc theo TTM và theo tiến độ bàn giao dự án.

2025Q1: 143,3 tỷ

2025Q2: 193,9 tỷ

2025Q3: 26,7 tỷ

2025Q4: 278,3 tỷ

2026Q1: 316,8 tỷ

2026Q2: 443,4 tỷ

Lợi nhuận có chuyển hóa thành tiền không?

Dòng tiền kinh doanh ghi nhận −74,2 tỷ, trong khi dòng tiền đầu tư ở mức 75,3 tỷ (dòng tiền lũy kế năm 2025).

Sau đầu tư, dòng tiền còn lại là 1,1 tỷ, còn dòng tiền tài chính ở mức −21,0 tỷ.

Tỷ lệ CFO/LNST đạt −0,86 lần.

Chưa đủ dữ liệu capex tiền mặt để ước tính FCF.

Với doanh nghiệp phát triển nhà ở, FCF và CFO biến động theo chu kỳ dự án — dòng tiền âm trong giai đoạn đầu tư và dương khi bàn giao — không phản ánh hiệu quả năm lẻ.

Thu nhập ngoài cốt lõi chiếm bao nhiêu?

Khoảng 100% lợi nhuận trước thuế đến từ hoạt động kinh doanh cốt lõi.

Trong đó lãi/lỗ tài chính ròng chiếm −1,3%, lợi nhuận khác +0,0% LNTT.

ROIC cải thiện rõ lên 12,20%, tăng 3,2 điểm %. Tức mỗi 100 đồng vốn đưa vào vận hành hiện tạo ra 12,20 đồng lợi nhuận hoạt động sau thuế. Động lực chính đến từ biên NOPAT tăng 5,4 điểm %, vòng quay vốn gần như ổn định; trong khi vốn đầu tư tăng 703 tỷ.

Với doanh nghiệp bất động sản, ROIC biến động theo chu kỳ dự án — đây là tín hiệu tham khảo, đánh giá thực chất cần chờ các kỳ bàn giao tới.

Đòn bẩy tài chính đang ở vùng khá an toàn, với nợ ròng/vốn chủ ở mức 0,33 lần và khả năng trả lãi đạt 61,07 lần.

Hiện nợ ngắn hạn chiếm 25,9% tổng nợ vay, tiền mặt tương đương 2,0% nợ vay và tổng nợ vay ở mức 1.297,9 tỷ.

Đòn bẩy của doanh nghiệp phát triển nhà ở cần được đọc cùng chu kỳ dự án, tồn kho dở dang và thời điểm bàn giao.

ROIC của doanh nghiệp phát triển nhà ở biến động theo chu kỳ dự án và thời điểm bàn giao. Cấu trúc vốn tương đối nhẹ so với ngành bất động sản — nợ phải trả 1,29 lần vốn chủ sở hữu, nợ ròng ở mức 0,33 lần vốn chủ sở hữu.

Người mua trả tiền trước 211,1 tỷ (tại 2026Q2) — đây là tiền khách đặt cọc cho các căn/dự án chưa bàn giao, tức doanh thu đã bán nhưng chưa được ghi nhận; báo trước lợi nhuận các kỳ bàn giao tới. Khoản này giảm 75,96% nhưng doanh thu TTM đồng thời tăng — dấu hiệu doanh nghiệp vừa bàn giao (tiền trả trước chuyển thành doanh thu), là tích cực chứ không phải bán chậm. Tiền trả trước chỉ tương đương 4,82% tồn kho hiện có — phần lớn dự án chưa có người mua.

Người mua trả tiền trước: 211,1 tỷ · YoY −667,0 tỷ · QoQ −461,1 tỷ

Doanh thu đã khoá sẵn: tương đương 0,79 lần quý doanh thu (TTM)

Tồn kho đã có người mua: 4,82%

Tồn kho dự án chia hai tầng tại 2026Q2: 4.379,5 tỷ hàng gần bàn giao (ngắn hạn) và 13,8 tỷ xây dựng dở dang (dài hạn). Nghiêng về hàng gần bàn giao — chu kỳ ghi nhận doanh thu đang tới gần.

Hàng gần bàn giao (NH): 4.379,5 tỷ (99,68%)

Xây dựng dở dang (DH): 13,8 tỷ (0,32%)

Với chủ đầu tư, câu hỏi không phải nợ gấp mấy lần vốn chủ, mà nợ vay có được bảo chứng bằng quỹ dự án hay không. Tại 2026Q2, nợ vay ròng 1.272,4 tỷ so với giá trị dự án 4.393,4 tỷ — tỷ lệ 28,96%; quỹ dự án đang bảo chứng cho nợ vay ròng gấp 3,45 lần.

Nợ vay ròng / Giá trị dự án: 28,96%

Dự án tồn kho dở dang cuối kỳ ở mức 4.241,9 tỷ, chiếm khoảng 53,8% tổng tài sản — phản ánh quy mô dự án đang triển khai chờ bàn giao.

Biến động vốn lưu động đóng góp thêm 0,0 tỷ dòng tiền trong 12 tháng gần nhất.