Lợi nhuận ròng 12 tháng gần nhất đạt 87,7 tỷ, giảm 102,3 tỷ so với quý trước.

Theo dõi mức thay đổi của biên lợi nhuận ròng và các cấu phần vận hành so với cùng kỳ.

None

Doanh thu chủ đầu tư ghi nhận tập trung vào kỳ bàn giao — biến động mạnh giữa các quý là đặc thù ngành BĐS, KHÔNG phản ánh xu hướng kinh doanh. Nên đọc theo TTM và theo tiến độ bàn giao dự án.

2021Q4: 161,5 tỷ

2025Q1: 163,2 tỷ

2025Q2: 73,5 tỷ

2025Q3: 25,5 tỷ

2026Q1: 57,0 tỷ

Lợi nhuận có chuyển hóa thành tiền không?

Dòng tiền kinh doanh ghi nhận 0,0 tỷ, trong khi dòng tiền đầu tư ở mức 0,0 tỷ (dòng tiền lũy kế năm 2021).

Sau đầu tư, dòng tiền còn lại là 0,0 tỷ, còn dòng tiền tài chính ở mức 0,0 tỷ.

Tỷ lệ CFO/LNST đạt 5,37 lần.

Sau khi chi 57,8 tỷ cho đầu tư tài sản cố định, doanh nghiệp vẫn tạo ra 413,4 tỷ dòng tiền tự do trong 12 tháng gần nhất.

Với doanh nghiệp phát triển nhà ở, FCF và CFO biến động theo chu kỳ dự án — dòng tiền âm trong giai đoạn đầu tư và dương khi bàn giao — không phản ánh hiệu quả năm lẻ.

Thu nhập ngoài cốt lõi chiếm bao nhiêu?

Thu nhập ngoài cốt lõi chiếm tới 60,0% lợi nhuận trước thuế — lợi nhuận cốt lõi mỏng hơn con số kế toán.

Trong đó lãi/lỗ tài chính ròng chiếm +57,4%, lợi nhuận khác +2,6% LNTT.

ROIC hiện ở mức 1,14%. Theo dõi biên NOPAT và vòng quay vốn để đánh giá hiệu quả sử dụng vốn.

Với doanh nghiệp bất động sản, ROIC biến động theo chu kỳ dự án — đây là tín hiệu tham khảo, đánh giá thực chất cần chờ các kỳ bàn giao tới.

Đòn bẩy tài chính đang ở vùng khá an toàn, với nợ ròng/vốn chủ ở mức 0,04 lần và khả năng trả lãi đạt 20,65 lần.

Hiện nợ ngắn hạn chiếm 100,0% tổng nợ vay, tiền mặt tương đương 314,9% nợ vay và tổng nợ vay ở mức 30,0 tỷ.

Đòn bẩy của doanh nghiệp phát triển nhà ở cần được đọc cùng chu kỳ dự án, tồn kho dở dang và thời điểm bàn giao.

ROIC của doanh nghiệp phát triển nhà ở biến động theo chu kỳ dự án và thời điểm bàn giao. Cấu trúc vốn an toàn với đòn bẩy thấp — nợ phải trả 0,09 lần vốn chủ sở hữu, nợ ròng ở mức 0,04 lần vốn chủ sở hữu.

Người mua trả tiền trước 4.180,0 tỷ (tại 2026Q1) — đây là tiền khách đặt cọc cho các căn/dự án chưa bàn giao, tức doanh thu đã bán nhưng chưa được ghi nhận; báo trước lợi nhuận các kỳ bàn giao tới. Khoản này tăng 2941,84% so với cùng kỳ — bán hàng tốt, doanh thu tương lai đã khoá thêm.

Người mua trả tiền trước: 4.180,0 tỷ · YoY +4.042,5 tỷ · QoQ +656,2 tỷ

Doanh thu đã khoá sẵn: tương đương 52,39 lần quý doanh thu (TTM)

Tồn kho đã có người mua: 43,75%

Tồn kho dự án chia hai tầng tại 2026Q1: 9.553,3 tỷ hàng gần bàn giao (ngắn hạn) và 243,2 tỷ xây dựng dở dang (dài hạn). Nghiêng về hàng gần bàn giao — chu kỳ ghi nhận doanh thu đang tới gần.

Hàng gần bàn giao (NH): 9.553,3 tỷ (97,52%)

Xây dựng dở dang (DH): 243,2 tỷ (2,48%)

Với chủ đầu tư, câu hỏi không phải nợ gấp mấy lần vốn chủ, mà nợ vay có được bảo chứng bằng quỹ dự án hay không. Tại 2026Q1, nợ vay ròng 325,5 tỷ so với giá trị dự án 9.796,5 tỷ — tỷ lệ 3,32%; quỹ dự án đang bảo chứng cho nợ vay ròng gấp 30,09 lần.

Nợ vay ròng / Giá trị dự án: 3,32%

Hàng tồn kho cuối kỳ ở mức 909,6 tỷ, chiếm khoảng 11,4% tổng tài sản.

Biến động vốn lưu động đóng góp thêm 634,9 tỷ dòng tiền trong 12 tháng gần nhất, chủ yếu nhờ phải thu giảm và các khoản phải trả tăng lên, qua đó bù đắp một phần áp lực từ hàng tồn kho tăng.