Lợi nhuận ròng 12 tháng gần nhất đạt 235,9 tỷ, giảm 127,4 tỷ so với cùng kỳ năm trước. Động lực tích cực chính đến từ chi phí bán hàng giảm.

Biên lợi nhuận ròng giảm xuống 30,03%, mất 3,9 điểm %. Áp lực chính đến từ Chi phí bán hàng & Quản lý/Doanh thu tăng 0,2 điểm %, mạnh hơn phần cải thiện từ Biên gộp tăng 3,3 điểm % (vẫn còn áp lực từ Lợi nhuận khác/Doanh thu giảm 5,1 điểm % và Lợi nhuận tài chính ròng/Doanh thu giảm 0,6 điểm %).

Áp lực đến từ các khoản ngoài kinh doanh chính, vận hành cốt lõi vẫn giữ được nhịp — biên có cơ sở để phục hồi khi yếu tố này qua đi.

ROIC giảm xuống 5,07%, mất 2,8 điểm %. Tức mỗi 100 đồng vốn đưa vào vận hành hiện tạo ra 5,07 đồng lợi nhuận hoạt động sau thuế. Cả biên NOPAT thu hẹp 0,6 điểm % lẫn vòng quay vốn giảm 0,08 lần, trong khi vốn đầu tư tăng 518 tỷ — áp lực đến từ cả hiệu quả kinh doanh lẫn hiệu quả sử dụng tài sản.

Đặc thù ngành khiến ROIC biến động theo chu kỳ — đây là tín hiệu tham khảo, cần đọc cùng bối cảnh kinh doanh cụ thể.

ROIC ở trên cần đọc cùng bối cảnh ngành — bảng cân đối dưới đây cho thêm góc nhìn. Cấu trúc vốn tương đối nhẹ so với ngành bất động sản — nợ phải trả 1,55 lần vốn chủ sở hữu, nợ ròng ở mức 0,67 lần vốn chủ sở hữu.

Doanh thu chưa thực hiện 546,4 tỷ (tại 2026Q1, tương đương 6,56% tổng tài sản) — đây là tiền thuê đất/hạ tầng khách đã trả từ trước, đang chờ phân bổ dần vào doanh thu các năm tới; tương đương 0,7 năm doanh thu hiện tại đã được thu tiền. Với khu công nghiệp thu tiền một lần và phân bổ 30–50 năm, lợi nhuận kế toán thường THẤP HƠN sức khoẻ dòng tiền thật — tiền đã về từ trước, kế toán chỉ ghi nhận dần. Bốn quý gần nhất, dòng tiền hoạt động đạt 324,6 tỷ so với lợi nhuận sau thuế 235,9 tỷ — gấp 1,38 lần. Khoản này tăng 67,35% so với cùng kỳ — nguồn phân bổ tương lai đang dày lên.

Doanh thu chưa thực hiện (NH + DH): 546,4 tỷ

Tỷ trọng trên tổng tài sản: 6,56%

Tương đương số năm doanh thu: 0,7 năm

Dòng tiền hoạt động / LNST (4 quý): 1,38 lần

Dự án tồn kho dở dang cuối kỳ ở mức 1.892,7 tỷ, chiếm khoảng 23,2% tổng tài sản — phản ánh quy mô dự án đang triển khai chờ bàn giao.

Biến động vốn lưu động đóng góp thêm 0,0 tỷ dòng tiền trong 12 tháng gần nhất.

Chu kỳ chuyển đổi tiền mặt kéo dài 597,1 ngày so với cùng kỳ. Biến động chính đến từ số ngày tồn kho tăng 644,8 ngày, số ngày phải thu tăng 9,5 ngày và số ngày phải trả tăng 57,2 ngày.

Chu kỳ vốn lưu động kéo dài hơn chủ yếu do tồn kho luân chuyển chậm lại — vốn đang bị giữ lâu hơn trong hàng tồn.

Các chỉ số vốn lưu động trong ngành này nên được đọc cùng đặc thù mô hình kinh doanh — DSO/DIO/DPO/CCC có thể bị méo bởi các yếu tố vận hành đặc thù không phản ánh trong số liệu thuần.

Đòn bẩy tài chính đang ở mức trung tính, với nợ ròng/vốn chủ ở mức 0,67 lần và khả năng trả lãi đạt 13,49 lần.

Hiện nợ ngắn hạn chiếm 16,8% tổng nợ vay, tiền mặt tương đương 15,9% nợ vay và tổng nợ vay ở mức 2.577,8 tỷ.

Đòn bẩy cần được đọc cùng cấu trúc dự án, tài sản điều tiết hoặc lịch thu hồi vốn đặc thù của ngành.

Với đòn bẩy an toàn ở phần trên, dòng tiền dưới đây cho thấy khả năng tự tài trợ. Dòng tiền kinh doanh ghi nhận 236,0 tỷ trong 2025, trong khi dòng tiền đầu tư ở mức −488,8 tỷ.

Sau đầu tư, dòng tiền còn lại là −252,8 tỷ, còn dòng tiền tài chính ở mức −35,3 tỷ.

Tỷ lệ CFO/LNST đạt 1,38 lần.

Sau khi chi 807,6 tỷ cho đầu tư tài sản cố định, doanh nghiệp ghi nhận dòng tiền tự do âm 483,0 tỷ trong 12 tháng gần nhất.

FCF và CFO trong ngành này nên được đọc cùng chu kỳ đầu tư và đặc thù mô hình kinh doanh.