Lợi nhuận ròng 12 tháng gần nhất đạt 210,3 tỷ, tăng 86,1 tỷ so với cùng kỳ năm trước. Động lực tích cực chính đến từ lợi nhuận gộp cải thiện.

Biên lợi nhuận ròng cải thiện rõ lên 38,15%, tăng 9,0 điểm %. Động lực chính đến từ Biên gộp tăng 9,4 điểm % và Chi phí bán hàng & Quản lý/Doanh thu giảm 1,3 điểm %, đồng pha với đà tăng của biên ròng (cùng với hỗ trợ từ Lợi nhuận tài chính ròng/Doanh thu tăng 0,6 điểm %).

Đà cải thiện đến từ chính vận hành kinh doanh — đây là kiểu tăng biên lợi nhuận chất lượng.

ROIC cải thiện rõ lên 32,24%, tăng 6,1 điểm %. Tức mỗi 100 đồng vốn đưa vào vận hành hiện tạo ra 32,24 đồng lợi nhuận hoạt động sau thuế. Động lực chính đến từ biên NOPAT tăng 9,0 điểm %, vòng quay vốn giảm 0,05 lần; trong khi vốn đầu tư mở rộng mạnh thêm 177 tỷ.

Đặc thù ngành khiến ROIC biến động theo chu kỳ — đây là tín hiệu tham khảo, cần đọc cùng bối cảnh kinh doanh cụ thể.

ROIC ở trên cần đọc cùng bối cảnh ngành — bảng cân đối dưới đây cho thêm góc nhìn. Cấu trúc vốn tương đối nhẹ so với ngành bất động sản — nợ phải trả 1,38 lần vốn chủ sở hữu, doanh nghiệp đang ở trạng thái tiền ròng tương đương 0,09 lần vốn chủ sở hữu.

Doanh thu chưa thực hiện 824,1 tỷ (tại 2026Q1, tương đương 40,13% tổng tài sản) — đây là tiền thuê đất/hạ tầng khách đã trả từ trước, đang chờ phân bổ dần vào doanh thu các năm tới; tương đương 1,5 năm doanh thu hiện tại đã được thu tiền. Với khu công nghiệp thu tiền một lần và phân bổ 30–50 năm, lợi nhuận kế toán thường THẤP HƠN sức khoẻ dòng tiền thật — tiền đã về từ trước, kế toán chỉ ghi nhận dần. Bốn quý gần nhất, dòng tiền hoạt động đạt 188,6 tỷ so với lợi nhuận sau thuế 210,3 tỷ — gấp 0,90 lần. Khoản này tăng 13,60% so với cùng kỳ — nguồn phân bổ tương lai đang dày lên.

Doanh thu chưa thực hiện (NH + DH): 824,1 tỷ

Tỷ trọng trên tổng tài sản: 40,13%

Tương đương số năm doanh thu: 1,5 năm

Dòng tiền hoạt động / LNST (4 quý): 0,90 lần

None

Biến động vốn lưu động đóng góp thêm 76,6 tỷ dòng tiền trong 12 tháng gần nhất, chủ yếu nhờ tồn kho giảm và các khoản phải trả tăng lên, qua đó bù đắp một phần áp lực từ các khoản phải thu tăng.

Vốn lưu động đang được quản lý tốt hơn, hỗ trợ cho hiệu quả sử dụng vốn tổng thể. Chu kỳ chuyển đổi tiền mặt cải thiện 6,7 ngày so với cùng kỳ. Biến động chính đến từ số ngày tồn kho giảm 4,3 ngày, số ngày phải thu giảm 0,3 ngày và số ngày phải trả tăng 2,1 ngày.

Cả 3 động lực (thu hồi, tồn kho, thanh toán) đều cải thiện — luân chuyển vốn lưu động mạnh lên đồng loạt.

Các chỉ số vốn lưu động trong ngành này nên được đọc cùng đặc thù mô hình kinh doanh — DSO/DIO/DPO/CCC có thể bị méo bởi các yếu tố vận hành đặc thù không phản ánh trong số liệu thuần.

Đòn bẩy tài chính đang ở vùng khá an toàn, với nợ ròng/vốn chủ ở mức −0,09 lần và khả năng trả lãi đạt 66,07 lần.

Hiện nợ ngắn hạn chiếm 16,5% tổng nợ vay, tiền mặt tương đương 137,1% nợ vay và tổng nợ vay ở mức 196,3 tỷ.

Đòn bẩy cần được đọc cùng cấu trúc dự án, tài sản điều tiết hoặc lịch thu hồi vốn đặc thù của ngành.

Với đòn bẩy an toàn ở phần trên, dòng tiền dưới đây cho thấy khả năng tự tài trợ. Dòng tiền kinh doanh ghi nhận 222,9 tỷ trong 2025, trong khi dòng tiền đầu tư ở mức −236,2 tỷ.

Sau đầu tư, dòng tiền còn lại là −13,3 tỷ, còn dòng tiền tài chính ở mức −26,2 tỷ.

Tỷ lệ CFO/LNST đạt 0,90 lần.

Sau khi chi 155,6 tỷ cho đầu tư tài sản cố định, doanh nghiệp vẫn tạo ra 33,0 tỷ dòng tiền tự do trong 12 tháng gần nhất.

FCF và CFO trong ngành này nên được đọc cùng chu kỳ đầu tư và đặc thù mô hình kinh doanh.