Lợi nhuận ròng 12 tháng gần nhất đạt 45,1 tỷ, giảm 40,3 tỷ so với cùng kỳ năm trước. Động lực tích cực chính đến từ thuế giảm.

Biên lợi nhuận ròng giảm xuống 21,21%, mất 17,1 điểm %. Áp lực chính đến từ Biên gộp giảm 17,1 điểm % và Chi phí bán hàng & Quản lý/Doanh thu tăng 1,5 điểm % (vẫn còn áp lực từ Lợi nhuận khác/Doanh thu giảm 1,6 điểm %).

Áp lực đến từ chính vận hành cốt lõi — đây là dạng suy giảm đáng lưu tâm, không phải biến động một lần.

Doanh thu chủ đầu tư ghi nhận tập trung vào kỳ bàn giao — biến động mạnh giữa các quý là đặc thù ngành BĐS, KHÔNG phản ánh xu hướng kinh doanh. Nên đọc theo TTM và theo tiến độ bàn giao dự án.

2024Q4: 40,6 tỷ

2025Q1: 96,6 tỷ

2025Q2: 75,3 tỷ

2025Q3: 97,3 tỷ

2025Q4: 25,5 tỷ

2026Q1: 14,3 tỷ

ROIC giảm xuống 5,37%, mất 8,6 điểm %. Tức mỗi 100 đồng vốn đưa vào vận hành hiện tạo ra 5,37 đồng lợi nhuận hoạt động sau thuế. Cả biên NOPAT thu hẹp 15,9 điểm % lẫn vòng quay vốn giảm 0,12 lần, trong khi vốn đầu tư mở rộng mạnh thêm 261 tỷ — áp lực đến từ cả hiệu quả kinh doanh lẫn hiệu quả sử dụng tài sản.

Với doanh nghiệp bất động sản, ROIC biến động theo chu kỳ dự án — đây là tín hiệu tham khảo, đánh giá thực chất cần chờ các kỳ bàn giao tới.

ROIC của doanh nghiệp phát triển nhà ở biến động theo chu kỳ dự án và thời điểm bàn giao — bảng cân đối dưới đây cho thêm góc nhìn. Cấu trúc vốn đặc biệt nhẹ so với ngành bất động sản — nợ phải trả 0,73 lần vốn chủ sở hữu, nợ ròng ở mức 0,40 lần vốn chủ sở hữu.

Người mua trả tiền trước 42,6 tỷ (tại 2026Q1) — đây là tiền khách đặt cọc cho các căn/dự án chưa bàn giao, tức doanh thu đã bán nhưng chưa được ghi nhận; báo trước lợi nhuận các kỳ bàn giao tới. Khoản này tăng 20,24% so với cùng kỳ — bán hàng tốt, doanh thu tương lai đã khoá thêm.

Người mua trả tiền trước: 42,6 tỷ · YoY +7,2 tỷ · QoQ −0,3 tỷ

Doanh thu đã khoá sẵn: tương đương 0,80 lần quý doanh thu (TTM)

Tồn kho đã có người mua: 85,15%

Tồn kho dự án chia hai tầng tại 2026Q1: 50,1 tỷ hàng gần bàn giao (ngắn hạn) và 876,7 tỷ xây dựng dở dang (dài hạn). Nghiêng về xây dựng dở dang — còn phải đầu tư thêm nhiều trước khi có doanh thu.

Hàng gần bàn giao (NH): 50,1 tỷ (5,40%)

Xây dựng dở dang (DH): 876,7 tỷ (94,60%)

Với chủ đầu tư, câu hỏi không phải nợ gấp mấy lần vốn chủ, mà nợ vay có được bảo chứng bằng quỹ dự án hay không. Tại 2026Q1, nợ vay ròng 299,9 tỷ so với giá trị dự án 926,7 tỷ — tỷ lệ 32,36%; quỹ dự án đang bảo chứng cho nợ vay ròng gấp 3,09 lần.

Nợ vay ròng / Giá trị dự án: 32,36%

None

Biến động vốn lưu động đóng góp thêm 49,8 tỷ dòng tiền trong 12 tháng gần nhất, chủ yếu nhờ phải thu giảm và tồn kho giảm.

Đòn bẩy tài chính đang ở vùng khá an toàn, với nợ ròng/vốn chủ ở mức 0,40 lần và khả năng trả lãi đạt 9,40 lần.

Hiện nợ ngắn hạn chiếm 51,7% tổng nợ vay, tiền mặt tương đương 12,0% nợ vay và tổng nợ vay ở mức 340,7 tỷ.

Đòn bẩy của doanh nghiệp phát triển nhà ở cần được đọc cùng chu kỳ dự án, tồn kho dở dang và thời điểm bàn giao.

Với đòn bẩy an toàn ở phần trên, dòng tiền dưới đây cho thấy khả năng tự tài trợ. Dòng tiền kinh doanh ghi nhận 158,6 tỷ trong 2025, trong khi dòng tiền đầu tư ở mức −263,2 tỷ.

Sau đầu tư, dòng tiền còn lại là −104,5 tỷ, còn dòng tiền tài chính ở mức 144,6 tỷ.

Tỷ lệ CFO/LNST đạt 2,03 lần.

Sau khi chi 312,4 tỷ cho đầu tư tài sản cố định, doanh nghiệp ghi nhận dòng tiền tự do âm 220,9 tỷ trong 12 tháng gần nhất.

Với doanh nghiệp phát triển nhà ở, FCF và CFO biến động theo chu kỳ dự án — dòng tiền âm trong giai đoạn đầu tư và dương khi bàn giao — không phản ánh hiệu quả năm lẻ.