Lợi nhuận ròng 12 tháng gần nhất đạt 128,8 tỷ, tăng 2,5 tỷ so với cùng kỳ năm trước. Động lực tích cực chính đến từ lợi nhuận gộp cải thiện, thu nhập tài chính tăng và thuế hoãn lại giảm.

Biên lợi nhuận ròng giảm xuống 69,85%, mất 31,6 điểm %. Biên gộp tăng 4,5 điểm % và Chi phí bán hàng & Quản lý/Doanh thu giảm 4,5 điểm % đã cải thiện nhưng chưa đủ bù phần suy yếu từ Lợi nhuận tài chính ròng/Doanh thu giảm 16,8 điểm % và Lợi nhuận khác/Doanh thu giảm 3,5 điểm %.

Biên chịu áp lực từ nhiều phía — cần tách rõ phần tạm thời và phần có tính cấu trúc để đánh giá đúng mức độ rủi ro.

ROIC gần như đi ngang ở mức 13,31%. Tức mỗi 100 đồng vốn đưa vào vận hành hiện tạo ra 13,31 đồng lợi nhuận hoạt động sau thuế. Biên NOPAT thu hẹp 28,4 điểm % nhưng vòng quay vốn tăng 0,06 lần, vốn đầu tư về cơ bản không đổi — hai yếu tố đang bù trừ khiến ROIC tổng thể chưa dịch chuyển.

Đặc thù ngành khiến ROIC biến động theo chu kỳ — đây là tín hiệu tham khảo, cần đọc cùng bối cảnh kinh doanh cụ thể.

ROIC ở trên cần đọc cùng bối cảnh ngành — bảng cân đối dưới đây cho thêm góc nhìn. Cấu trúc vốn tương đối nhẹ so với ngành bất động sản — nợ phải trả 1,13 lần vốn chủ sở hữu, nợ ròng ở mức 0,06 lần vốn chủ sở hữu.

Doanh thu chưa thực hiện 856,6 tỷ (tại 2026Q1, tương đương 41,12% tổng tài sản) — đây là tiền thuê đất/hạ tầng khách đã trả từ trước, đang chờ phân bổ dần vào doanh thu các năm tới; tương đương 4,6 năm doanh thu hiện tại đã được thu tiền. Với khu công nghiệp thu tiền một lần và phân bổ 30–50 năm, lợi nhuận kế toán thường THẤP HƠN sức khoẻ dòng tiền thật — tiền đã về từ trước, kế toán chỉ ghi nhận dần. Bốn quý gần nhất, dòng tiền hoạt động đạt 295,1 tỷ so với lợi nhuận sau thuế 128,8 tỷ — gấp 2,29 lần.

Doanh thu chưa thực hiện (NH + DH): 856,6 tỷ

Tỷ trọng trên tổng tài sản: 41,12%

Tương đương số năm doanh thu: 4,6 năm

Dòng tiền hoạt động / LNST (4 quý): 2,29 lần

None

Biến động vốn lưu động đóng góp thêm 185,9 tỷ dòng tiền trong 12 tháng gần nhất, chủ yếu nhờ tồn kho giảm và các khoản phải trả tăng lên, qua đó bù đắp một phần áp lực từ các khoản phải thu tăng.

Vốn lưu động đang được quản lý tốt hơn, hỗ trợ cho hiệu quả sử dụng vốn tổng thể. Chu kỳ chuyển đổi tiền mặt cải thiện 66,8 ngày so với cùng kỳ. Biến động chính đến từ số ngày tồn kho giảm 40,6 ngày, số ngày phải thu giảm 1,9 ngày và số ngày phải trả tăng 24,3 ngày.

Cả 3 động lực (thu hồi, tồn kho, thanh toán) đều cải thiện — luân chuyển vốn lưu động mạnh lên đồng loạt.

Các chỉ số vốn lưu động trong ngành này nên được đọc cùng đặc thù mô hình kinh doanh — DSO/DIO/DPO/CCC có thể bị méo bởi các yếu tố vận hành đặc thù không phản ánh trong số liệu thuần.

Đòn bẩy tài chính đang ở vùng khá an toàn, với nợ ròng/vốn chủ ở mức 0,06 lần và khả năng trả lãi đạt 10,21 lần.

Hiện nợ ngắn hạn chiếm 64,1% tổng nợ vay, tiền mặt tương đương 44,6% nợ vay và tổng nợ vay ở mức 105,3 tỷ.

Đòn bẩy cần được đọc cùng cấu trúc dự án, tài sản điều tiết hoặc lịch thu hồi vốn đặc thù của ngành.

Với đòn bẩy an toàn ở phần trên, dòng tiền dưới đây cho thấy khả năng tự tài trợ. Dòng tiền kinh doanh ghi nhận 230,9 tỷ trong 2025, trong khi dòng tiền đầu tư ở mức −238,6 tỷ.

Sau đầu tư, dòng tiền còn lại là −7,7 tỷ, còn dòng tiền tài chính ở mức −27,4 tỷ.

Tỷ lệ CFO/LNST đạt 2,29 lần.

Sau khi chi 345,7 tỷ cho đầu tư tài sản cố định, doanh nghiệp ghi nhận dòng tiền tự do âm 50,6 tỷ trong 12 tháng gần nhất.

FCF và CFO trong ngành này nên được đọc cùng chu kỳ đầu tư và đặc thù mô hình kinh doanh.