Lợi nhuận ròng 12 tháng gần nhất đạt 221,4 tỷ, giảm 48,2 tỷ so với cùng kỳ năm trước. Động lực tích cực chính đến từ thuế hoãn lại giảm, chi phí tài chính giảm, lợi nhuận gộp cải thiện và thu nhập tài chính tăng.

Biên lợi nhuận ròng cải thiện rõ lên 14,65%, tăng 4,7 điểm %. Hiệu quả vận hành cốt lõi đang cải thiện khi Biên gộp tăng 1,4 điểm % đủ bù đắp được áp lực từ Chi phí bán hàng & Quản lý/Doanh thu tăng 9,5 điểm % (ngoài ra, Lợi nhuận tài chính ròng/Doanh thu tăng 8,0 điểm % hỗ trợ thêm và Lợi nhuận khác/Doanh thu giảm 0,5 điểm % tạo áp lực).

Phần lớn mức tăng biên đến từ các khoản ngoài kinh doanh chính — vận hành cốt lõi chưa thật sự theo kịp, đây là kiểu tăng biên cần thận trọng.

Doanh thu chủ đầu tư ghi nhận tập trung vào kỳ bàn giao — biến động mạnh giữa các quý là đặc thù ngành BĐS, KHÔNG phản ánh xu hướng kinh doanh. Nên đọc theo TTM và theo tiến độ bàn giao dự án.

2024Q4: 1.529,5 tỷ

2025Q1: 924,9 tỷ

2025Q2: 1.045,7 tỷ

2025Q3: 1.068,3 tỷ

2025Q4: 1.437,1 tỷ

2026Q1: 1.352,6 tỷ

ROIC nhích lên 3,24%, tăng 0,8 điểm %. Tức mỗi 100 đồng vốn đưa vào vận hành hiện tạo ra 3,24 đồng lợi nhuận hoạt động sau thuế. Động lực chính đến từ biên NOPAT tăng 5,0 điểm %, vòng quay vốn gần như ổn định; trong khi vốn đầu tư mở rộng mạnh thêm 3.803 tỷ.

Với doanh nghiệp bất động sản, ROIC biến động theo chu kỳ dự án — đây là tín hiệu tham khảo, đánh giá thực chất cần chờ các kỳ bàn giao tới.

ROIC của doanh nghiệp phát triển nhà ở biến động theo chu kỳ dự án và thời điểm bàn giao — bảng cân đối dưới đây cho thêm góc nhìn. Cấu trúc vốn đặc biệt nhẹ so với ngành bất động sản — nợ phải trả 0,82 lần vốn chủ sở hữu, nợ ròng ở mức 0,14 lần vốn chủ sở hữu.

Người mua trả tiền trước 6.933,5 tỷ (tại 2026Q1) — đây là tiền khách đặt cọc cho các căn/dự án chưa bàn giao, tức doanh thu đã bán nhưng chưa được ghi nhận; báo trước lợi nhuận các kỳ bàn giao tới. Khoản này tăng 293,11% so với cùng kỳ — bán hàng tốt, doanh thu tương lai đã khoá thêm.

Người mua trả tiền trước: 6.933,5 tỷ · YoY +5.169,8 tỷ · QoQ +714,1 tỷ

Doanh thu đã khoá sẵn: tương đương 5,66 lần quý doanh thu (TTM)

Tồn kho đã có người mua: 43,88%

Tồn kho dự án chia hai tầng tại 2026Q1: 15.800,7 tỷ hàng gần bàn giao (ngắn hạn) và 773,1 tỷ xây dựng dở dang (dài hạn). Nghiêng về hàng gần bàn giao — chu kỳ ghi nhận doanh thu đang tới gần.

Hàng gần bàn giao (NH): 15.800,7 tỷ (95,34%)

Xây dựng dở dang (DH): 773,1 tỷ (4,66%)

Với chủ đầu tư, câu hỏi không phải nợ gấp mấy lần vốn chủ, mà nợ vay có được bảo chứng bằng quỹ dự án hay không. Tại 2026Q1, nợ vay ròng 3.023,0 tỷ so với giá trị dự án 16.573,8 tỷ — tỷ lệ 18,24%; quỹ dự án đang bảo chứng cho nợ vay ròng gấp 5,48 lần.

Nợ vay ròng / Giá trị dự án: 18,24%

Dự án tồn kho dở dang cuối kỳ ở mức 15.657,6 tỷ, chiếm khoảng 41,2% tổng tài sản — phản ánh quy mô dự án đang triển khai chờ bàn giao.

Biến động vốn lưu động đóng góp thêm 1.809,8 tỷ dòng tiền trong 12 tháng gần nhất, chủ yếu nhờ các khoản phải trả tăng lên, qua đó bù đắp một phần áp lực từ các khoản phải thu tăng và hàng tồn kho tăng.

Đòn bẩy tài chính đang ở mức trung tính, với nợ ròng/vốn chủ ở mức 0,14 lần và khả năng trả lãi đạt 3,15 lần.

Hiện nợ ngắn hạn chiếm 45,7% tổng nợ vay, tiền mặt tương đương 37,3% nợ vay và tổng nợ vay ở mức 4.820,4 tỷ.

Đòn bẩy của doanh nghiệp phát triển nhà ở cần được đọc cùng chu kỳ dự án, tồn kho dở dang và thời điểm bàn giao.

Với đòn bẩy an toàn ở phần trên, dòng tiền dưới đây cho thấy khả năng tự tài trợ. Dòng tiền kinh doanh ghi nhận 1.389,9 tỷ trong 2025, trong khi dòng tiền đầu tư ở mức −1.062,4 tỷ.

Sau đầu tư, dòng tiền còn lại là 327,5 tỷ, còn dòng tiền tài chính ở mức 1.814,5 tỷ.

Tỷ lệ CFO/LNST đạt 3,45 lần.

Sau khi chi 117,7 tỷ cho đầu tư tài sản cố định, doanh nghiệp vẫn tạo ra 646,8 tỷ dòng tiền tự do trong 12 tháng gần nhất.

Với doanh nghiệp phát triển nhà ở, FCF và CFO biến động theo chu kỳ dự án — dòng tiền âm trong giai đoạn đầu tư và dương khi bàn giao — không phản ánh hiệu quả năm lẻ.