Lợi nhuận ròng 12 tháng gần nhất đạt 27,5 tỷ, tăng 226,7 tỷ so với cùng kỳ năm trước. Động lực tích cực chính đến từ thu nhập tài chính tăng và chi phí tài chính giảm.

Tăng trưởng có thật và có bền không?

Doanh thu 12 tháng gần nhất tăng 102,7% so với cùng kỳ — nhưng đà tăng theo quý đang chậm lại (+72% → +14%).

3/4 quý gần nhất tăng trưởng dương so với cùng kỳ.

Biên lợi nhuận ròng cải thiện rõ lên 483,62%, tăng 7315,1 điểm %. Hiệu quả vận hành cốt lõi đang cải thiện khi Chi phí bán hàng & Quản lý/Doanh thu giảm 356,3 điểm % đủ bù đắp được áp lực từ Biên gộp giảm 20,6 điểm % (cùng với hỗ trợ từ Lợi nhuận tài chính ròng/Doanh thu tăng 6953,1 điểm % và Lợi nhuận khác/Doanh thu tăng 40,1 điểm %).

Phần lớn mức tăng biên đến từ các khoản ngoài kinh doanh chính — vận hành cốt lõi chưa thật sự theo kịp, đây là kiểu tăng biên cần thận trọng.

Doanh thu chủ đầu tư ghi nhận tập trung vào kỳ bàn giao — biến động mạnh giữa các quý là đặc thù ngành BĐS, KHÔNG phản ánh xu hướng kinh doanh. Nên đọc theo TTM và theo tiến độ bàn giao dự án.

2025Q1: 0,9 tỷ

2025Q2: 0,8 tỷ

2025Q3: 1,2 tỷ

2025Q4: 3,0 tỷ

2026Q1: 0,9 tỷ

2026Q2: 1,0 tỷ

Lợi nhuận có chuyển hóa thành tiền không?

Trên nền đòn bẩy an toàn, dòng tiền cho thấy khả năng tự tài trợ. Dòng tiền kinh doanh ghi nhận 109,6 tỷ, trong khi dòng tiền đầu tư ở mức −0,2 tỷ (dòng tiền lũy kế năm 2025).

Sau đầu tư, dòng tiền còn lại là 109,4 tỷ, còn dòng tiền tài chính ở mức −13,2 tỷ.

Tỷ lệ CFO/LNST đạt 2,39 lần.

Chưa đủ dữ liệu capex tiền mặt để ước tính FCF.

Với doanh nghiệp phát triển nhà ở, FCF và CFO biến động theo chu kỳ dự án — dòng tiền âm trong giai đoạn đầu tư và dương khi bàn giao — không phản ánh hiệu quả năm lẻ.

Thu nhập ngoài cốt lõi chiếm bao nhiêu?

Thu nhập ngoài cốt lõi chiếm tới 89,4% lợi nhuận trước thuế — lợi nhuận cốt lõi mỏng hơn con số kế toán.

Trong đó lãi/lỗ tài chính ròng chiếm +83,7%, lợi nhuận khác +5,7% LNTT.

ROIC cải thiện rõ lên 1,05%, tăng 10,0 điểm %. Tức mỗi 100 đồng vốn đưa vào vận hành hiện tạo ra 1,05 đồng lợi nhuận hoạt động sau thuế. Động lực chính đến từ biên NOPAT tăng 6672,5 điểm %, vòng quay vốn gần như ổn định; vốn đầu tư giảm nhẹ 76 tỷ.

Với doanh nghiệp bất động sản, ROIC biến động theo chu kỳ dự án — đây là tín hiệu tham khảo, đánh giá thực chất cần chờ các kỳ bàn giao tới.

Áp lực đòn bẩy cần được theo dõi, khi nợ ròng/vốn chủ ở mức 0,58 lần và khả năng trả lãi chỉ đạt 0,40 lần.

Hiện nợ ngắn hạn chiếm 100,0% tổng nợ vay, tiền mặt tương đương 0,4% nợ vay và tổng nợ vay ở mức 753,2 tỷ.

Đòn bẩy của doanh nghiệp phát triển nhà ở cần được đọc cùng chu kỳ dự án, tồn kho dở dang và thời điểm bàn giao.

ROIC của doanh nghiệp phát triển nhà ở biến động theo chu kỳ dự án và thời điểm bàn giao. Cấu trúc vốn ở mức điển hình của ngành bất động sản — nợ phải trả 2,24 lần vốn chủ sở hữu, nợ ròng ở mức 0,58 lần vốn chủ sở hữu.

Người mua trả tiền trước 773,8 tỷ (tại 2026Q2) — đây là tiền khách đặt cọc cho các căn/dự án chưa bàn giao, tức doanh thu đã bán nhưng chưa được ghi nhận; báo trước lợi nhuận các kỳ bàn giao tới. Khoản này tăng 417,12% so với cùng kỳ — bán hàng tốt, doanh thu tương lai đã khoá thêm.

Người mua trả tiền trước: 773,8 tỷ · YoY +624,2 tỷ · QoQ +57,1 tỷ

Doanh thu đã khoá sẵn: tương đương 523,05 lần quý doanh thu (TTM)

Tồn kho đã có người mua: 53,78%

Tồn kho dự án chia hai tầng tại 2026Q2: 1.438,9 tỷ hàng gần bàn giao (ngắn hạn) và 0,0 tỷ xây dựng dở dang (dài hạn). Nghiêng về hàng gần bàn giao — chu kỳ ghi nhận doanh thu đang tới gần.

Hàng gần bàn giao (NH): 1.438,9 tỷ (100,00%)

Xây dựng dở dang (DH): 0,0 tỷ (0,00%)

Với chủ đầu tư, câu hỏi không phải nợ gấp mấy lần vốn chủ, mà nợ vay có được bảo chứng bằng quỹ dự án hay không. Tại 2026Q2, nợ vay ròng 750,3 tỷ so với giá trị dự án 1.438,9 tỷ — tỷ lệ 52,14%; quỹ dự án đang bảo chứng cho nợ vay ròng gấp 1,92 lần.

Nợ vay ròng / Giá trị dự án: 52,14%

Dự án tồn kho dở dang cuối kỳ ở mức 1.390,0 tỷ, chiếm khoảng 32,4% tổng tài sản — phản ánh quy mô dự án đang triển khai chờ bàn giao.

Biến động vốn lưu động đóng góp thêm 31,7 tỷ dòng tiền trong 12 tháng gần nhất, chủ yếu nhờ các khoản phải trả tăng lên, qua đó bù đắp một phần áp lực từ các khoản phải thu tăng và hàng tồn kho tăng.