Lợi nhuận ròng 12 tháng gần nhất đạt 238,1 tỷ, tăng 142,8 tỷ so với cùng kỳ năm trước. Động lực tích cực chính đến từ lợi nhuận gộp cải thiện.

Biên lợi nhuận ròng cải thiện rõ lên 32,48%, tăng 9,4 điểm %. Động lực chính đến từ Biên gộp tăng 9,2 điểm % và Chi phí bán hàng & Quản lý/Doanh thu giảm 1,5 điểm %, đồng pha với đà tăng của biên ròng (cùng với hỗ trợ từ Lợi nhuận khác/Doanh thu tăng 0,5 điểm %).

Đà cải thiện đến từ chính vận hành kinh doanh — đây là kiểu tăng biên lợi nhuận chất lượng.

Doanh thu chủ đầu tư ghi nhận tập trung vào kỳ bàn giao — biến động mạnh giữa các quý là đặc thù ngành BĐS, KHÔNG phản ánh xu hướng kinh doanh. Nên đọc theo TTM và theo tiến độ bàn giao dự án.

2024Q4: 266,3 tỷ

2025Q1: 92,0 tỷ

2025Q2: 551,5 tỷ

2025Q3: 101,6 tỷ

2025Q4: 35,8 tỷ

2026Q1: 44,1 tỷ

Theo dõi hiệu quả tạo lợi nhuận hoạt động trên phần vốn thực sự được đầu tư vào vận hành.

Với doanh nghiệp bất động sản, ROIC biến động theo chu kỳ dự án — đây là tín hiệu tham khảo, đánh giá thực chất cần chờ các kỳ bàn giao tới.

ROIC của doanh nghiệp phát triển nhà ở biến động theo chu kỳ dự án và thời điểm bàn giao — bảng cân đối dưới đây cho thêm góc nhìn. Cấu trúc vốn đặc biệt nhẹ so với ngành bất động sản — nợ phải trả 0,95 lần vốn chủ sở hữu, doanh nghiệp đang ở trạng thái tiền ròng tương đương 0,02 lần vốn chủ sở hữu.

Người mua trả tiền trước 29,5 tỷ (tại 2026Q1) — đây là tiền khách đặt cọc cho các căn/dự án chưa bàn giao, tức doanh thu đã bán nhưng chưa được ghi nhận; báo trước lợi nhuận các kỳ bàn giao tới. Khoản này giảm 81,11% nhưng doanh thu TTM đồng thời tăng — dấu hiệu doanh nghiệp vừa bàn giao (tiền trả trước chuyển thành doanh thu), là tích cực chứ không phải bán chậm. Tiền trả trước chỉ tương đương 21,58% tồn kho hiện có — phần lớn dự án chưa có người mua.

Người mua trả tiền trước: 29,5 tỷ · YoY −126,9 tỷ · QoQ +22,7 tỷ

Doanh thu đã khoá sẵn: tương đương 0,16 lần quý doanh thu (TTM)

Tồn kho đã có người mua: 21,58%

Tồn kho dự án chia hai tầng tại 2026Q1: 136,9 tỷ hàng gần bàn giao (ngắn hạn) và 72,9 tỷ xây dựng dở dang (dài hạn). Nghiêng về hàng gần bàn giao — chu kỳ ghi nhận doanh thu đang tới gần.

Hàng gần bàn giao (NH): 136,9 tỷ (65,25%)

Xây dựng dở dang (DH): 72,9 tỷ (34,75%)

Với chủ đầu tư, câu hỏi không phải nợ gấp mấy lần vốn chủ, mà nợ vay có được bảo chứng bằng quỹ dự án hay không. Tại 2026Q1, nợ vay ròng 17,5 tỷ so với giá trị dự án 209,8 tỷ — tỷ lệ −8,34%; doanh nghiệp đang ở trạng thái tiền ròng dương.

Nợ vay ròng / Giá trị dự án: −8,34%

None

Biến động vốn lưu động làm giảm 187,9 tỷ dòng tiền trong 12 tháng gần nhất, chủ yếu do các khoản phải thu tăng và các khoản phải trả giảm, dù được bù đắp một phần bởi tồn kho giảm.

Theo dõi đòn bẩy ròng, khả năng trả lãi và bộ đệm thanh khoản trên bảng cân đối.

Cấu trúc kỳ hạn nợ và bộ đệm tiền mặt là hai điểm cần theo dõi thêm.

Đòn bẩy của doanh nghiệp phát triển nhà ở cần được đọc cùng chu kỳ dự án, tồn kho dở dang và thời điểm bàn giao.

Với đòn bẩy an toàn ở phần trên, dòng tiền dưới đây cho thấy khả năng tự tài trợ. Dòng tiền kinh doanh ghi nhận 562,4 tỷ trong 2025, trong khi dòng tiền đầu tư ở mức −311,8 tỷ.

Sau đầu tư, dòng tiền còn lại là 250,6 tỷ, còn dòng tiền tài chính ở mức −253,7 tỷ.

Tỷ lệ CFO/LNST đạt 1,44 lần.

Sau khi chi 110,0 tỷ cho đầu tư tài sản cố định, doanh nghiệp vẫn tạo ra 232,4 tỷ dòng tiền tự do trong 12 tháng gần nhất.

Với doanh nghiệp phát triển nhà ở, FCF và CFO biến động theo chu kỳ dự án — dòng tiền âm trong giai đoạn đầu tư và dương khi bàn giao — không phản ánh hiệu quả năm lẻ.