Lợi nhuận ròng 12 tháng gần nhất đạt 21,9 tỷ, giảm 15,4 tỷ so với cùng kỳ năm trước. Động lực tích cực chính đến từ thu nhập tài chính tăng và lợi nhuận gộp cải thiện.

Biên lợi nhuận ròng cải thiện rõ lên −5,67%, tăng 2,0 điểm %. Động lực chính đến từ Chi phí bán hàng & Quản lý/Doanh thu giảm 8,4 điểm % và Biên gộp tăng 0,5 điểm %, đồng pha với đà tăng của biên ròng (ngoài ra, Lợi nhuận tài chính ròng/Doanh thu tăng 5,2 điểm % hỗ trợ thêm và Lợi nhuận khác/Doanh thu giảm 12,1 điểm % tạo áp lực).

Biên cải thiện nhờ cả vận hành cốt lõi lẫn các khoản ngoài kinh doanh chính — phần nền từ vận hành là tích cực, nhưng cần xem các khoản ngoài cốt lõi có duy trì được hay không.

Doanh thu chủ đầu tư ghi nhận tập trung vào kỳ bàn giao — biến động mạnh giữa các quý là đặc thù ngành BĐS, KHÔNG phản ánh xu hướng kinh doanh. Nên đọc theo TTM và theo tiến độ bàn giao dự án.

2024Q4: 35,0 tỷ

2025Q1: 59,9 tỷ

2025Q2: 75,3 tỷ

2025Q3: 69,5 tỷ

2025Q4: 113,7 tỷ

2026Q1: 112,0 tỷ

Theo dõi hiệu quả tạo lợi nhuận hoạt động trên phần vốn thực sự được đầu tư vào vận hành.

Với doanh nghiệp bất động sản, ROIC biến động theo chu kỳ dự án — đây là tín hiệu tham khảo, đánh giá thực chất cần chờ các kỳ bàn giao tới.

ROIC của doanh nghiệp phát triển nhà ở biến động theo chu kỳ dự án và thời điểm bàn giao — bảng cân đối dưới đây cho thêm góc nhìn. Cấu trúc vốn đặc biệt nhẹ so với ngành bất động sản — nợ phải trả 0,91 lần vốn chủ sở hữu, nợ ròng ở mức 0,52 lần vốn chủ sở hữu.

Người mua trả tiền trước 38,3 tỷ (tại 2026Q1) — đây là tiền khách đặt cọc cho các căn/dự án chưa bàn giao, tức doanh thu đã bán nhưng chưa được ghi nhận; báo trước lợi nhuận các kỳ bàn giao tới.

Người mua trả tiền trước: 38,3 tỷ · YoY +0,5 tỷ · QoQ +3,3 tỷ

Doanh thu đã khoá sẵn: tương đương 0,41 lần quý doanh thu (TTM)

Tồn kho đã có người mua: 375,39%

Tồn kho dự án chia hai tầng tại 2026Q1: 10,2 tỷ hàng gần bàn giao (ngắn hạn) và 724,8 tỷ xây dựng dở dang (dài hạn). Nghiêng về xây dựng dở dang — còn phải đầu tư thêm nhiều trước khi có doanh thu.

Hàng gần bàn giao (NH): 10,2 tỷ (1,39%)

Xây dựng dở dang (DH): 724,8 tỷ (98,61%)

Với chủ đầu tư, câu hỏi không phải nợ gấp mấy lần vốn chủ, mà nợ vay có được bảo chứng bằng quỹ dự án hay không. Tại 2026Q1, nợ vay ròng 385,7 tỷ so với giá trị dự án 735,0 tỷ — tỷ lệ 52,49%; quỹ dự án đang bảo chứng cho nợ vay ròng gấp 1,91 lần.

Nợ vay ròng / Giá trị dự án: 52,49%

None

Biến động vốn lưu động làm giảm 392,8 tỷ dòng tiền trong 12 tháng gần nhất, chủ yếu do các khoản phải thu tăng và hàng tồn kho tăng, dù được bù đắp một phần bởi các khoản phải trả tăng lên.

Đòn bẩy tài chính đang ở mức trung tính, với nợ ròng/vốn chủ ở mức 0,52 lần và khả năng trả lãi đạt 13,75 lần.

Hiện nợ ngắn hạn chiếm 28,2% tổng nợ vay, tiền mặt tương đương 3,1% nợ vay và tổng nợ vay ở mức 398,1 tỷ.

Đòn bẩy của doanh nghiệp phát triển nhà ở cần được đọc cùng chu kỳ dự án, tồn kho dở dang và thời điểm bàn giao.

Dòng tiền kinh doanh ghi nhận −525,2 tỷ trong 2025, trong khi dòng tiền đầu tư ở mức 244,9 tỷ.

Sau đầu tư, dòng tiền còn lại là −280,4 tỷ, còn dòng tiền tài chính ở mức 285,2 tỷ.

Tỷ lệ CFO/LNST đạt 20,12 lần.

Chưa đủ dữ liệu capex tiền mặt để ước tính FCF.

Với doanh nghiệp phát triển nhà ở, FCF và CFO biến động theo chu kỳ dự án — dòng tiền âm trong giai đoạn đầu tư và dương khi bàn giao — không phản ánh hiệu quả năm lẻ.