Lợi nhuận ròng 12 tháng gần nhất đạt 347,9 tỷ, giảm 487,9 tỷ so với cùng kỳ năm trước. Động lực tích cực chính đến từ lợi nhuận phân bổ cho CĐTS giảm, thuế giảm và chi phí bán hàng giảm.

Theo dõi mức thay đổi của biên lợi nhuận ròng và các cấu phần vận hành so với cùng kỳ.

None

Doanh thu chủ đầu tư ghi nhận tập trung vào kỳ bàn giao — biến động mạnh giữa các quý là đặc thù ngành BĐS, KHÔNG phản ánh xu hướng kinh doanh. Nên đọc theo TTM và theo tiến độ bàn giao dự án.

2023Q3: 1.613,1 tỷ

2023Q4: 1.621,8 tỷ

2024Q2: 1.413,6 tỷ

2025Q1: 390,4 tỷ

2025Q2: 346,0 tỷ

2025Q3: 317,0 tỷ

Theo dõi hiệu quả tạo lợi nhuận hoạt động trên phần vốn thực sự được đầu tư vào vận hành.

Với doanh nghiệp bất động sản, ROIC biến động theo chu kỳ dự án — đây là tín hiệu tham khảo, đánh giá thực chất cần chờ các kỳ bàn giao tới.

ROIC của doanh nghiệp phát triển nhà ở biến động theo chu kỳ dự án và thời điểm bàn giao — bảng cân đối dưới đây cho thêm góc nhìn. Cấu trúc vốn đặc biệt nhẹ so với ngành bất động sản — nợ phải trả 0,18 lần vốn chủ sở hữu, doanh nghiệp đang ở trạng thái tiền ròng tương đương 0,13 lần vốn chủ sở hữu.

Người mua trả tiền trước 5.349,6 tỷ (tại 2025Q3) — đây là tiền khách đặt cọc cho các căn/dự án chưa bàn giao, tức doanh thu đã bán nhưng chưa được ghi nhận; báo trước lợi nhuận các kỳ bàn giao tới. Khoản này tăng 391,52% so với cùng kỳ — bán hàng tốt, doanh thu tương lai đã khoá thêm.

Người mua trả tiền trước: 5.349,6 tỷ · YoY +4.261,3 tỷ · QoQ +2.262,7 tỷ

Doanh thu đã khoá sẵn: tương đương 8,67 lần quý doanh thu (TTM)

Tồn kho đã có người mua: 51,43%

Tồn kho dự án chia hai tầng tại 2025Q3: 10.402,6 tỷ hàng gần bàn giao (ngắn hạn) và 5,9 tỷ xây dựng dở dang (dài hạn). Nghiêng về hàng gần bàn giao — chu kỳ ghi nhận doanh thu đang tới gần.

Hàng gần bàn giao (NH): 10.402,6 tỷ (99,94%)

Xây dựng dở dang (DH): 5,9 tỷ (0,06%)

Với chủ đầu tư, câu hỏi không phải nợ gấp mấy lần vốn chủ, mà nợ vay có được bảo chứng bằng quỹ dự án hay không. Tại 2025Q3, nợ vay ròng 1.900,9 tỷ so với giá trị dự án 10.408,5 tỷ — tỷ lệ −18,26%; doanh nghiệp đang ở trạng thái tiền ròng dương.

Nợ vay ròng / Giá trị dự án: −18,26%

Dự án tồn kho dở dang cuối kỳ ở mức 9.836,7 tỷ, chiếm khoảng 67,3% tổng tài sản — phản ánh quy mô dự án đang triển khai chờ bàn giao.

Biến động vốn lưu động đóng góp thêm 3.422,1 tỷ dòng tiền trong 12 tháng gần nhất, chủ yếu nhờ các khoản phải trả tăng lên, qua đó bù đắp một phần áp lực từ các khoản phải thu tăng và hàng tồn kho tăng.

Theo dõi đòn bẩy ròng, khả năng trả lãi và bộ đệm thanh khoản trên bảng cân đối.

Hiện tiền mặt tương đương 587,9% nợ vay và tổng nợ vay ở mức 390,0 tỷ.

Đòn bẩy của doanh nghiệp phát triển nhà ở cần được đọc cùng chu kỳ dự án, tồn kho dở dang và thời điểm bàn giao.

Dòng tiền kinh doanh ghi nhận −4.540,0 tỷ trong 2023, trong khi dòng tiền đầu tư ở mức 5.121,6 tỷ.

Sau đầu tư, dòng tiền còn lại là 581,6 tỷ, còn dòng tiền tài chính ở mức −458,8 tỷ.

Tỷ lệ CFO/LNST đạt 10,59 lần.

Sau khi chi 19,3 tỷ cho đầu tư tài sản cố định, doanh nghiệp vẫn tạo ra 3.665,7 tỷ dòng tiền tự do trong 12 tháng gần nhất.

Với doanh nghiệp phát triển nhà ở, FCF và CFO biến động theo chu kỳ dự án — dòng tiền âm trong giai đoạn đầu tư và dương khi bàn giao — không phản ánh hiệu quả năm lẻ.