Lợi nhuận ròng 12 tháng gần nhất đạt 153,6 tỷ, giảm 863,3 tỷ so với cùng kỳ năm trước. Động lực tích cực chính đến từ chi phí bán hàng giảm và thu nhập tài chính tăng.

Biên lợi nhuận ròng giảm xuống −15,86%, mất 40,8 điểm %. Áp lực chính đến từ Chi phí bán hàng & Quản lý/Doanh thu tăng 7,7 điểm %, mạnh hơn phần cải thiện từ Biên gộp tăng 15,5 điểm % (vẫn còn áp lực từ Lợi nhuận tài chính ròng/Doanh thu giảm 6,9 điểm % và Lợi nhuận khác/Doanh thu giảm 4,0 điểm %).

Áp lực đến từ chính vận hành cốt lõi — đây là dạng suy giảm đáng lưu tâm, không phải biến động một lần.

Doanh thu chủ đầu tư ghi nhận tập trung vào kỳ bàn giao — biến động mạnh giữa các quý là đặc thù ngành BĐS, KHÔNG phản ánh xu hướng kinh doanh. Nên đọc theo TTM và theo tiến độ bàn giao dự án.

2024Q4: 2.020,4 tỷ

2025Q1: 186,9 tỷ

2025Q2: 138,1 tỷ

2025Q3: 221,5 tỷ

2025Q4: 52,6 tỷ

2026Q1: 562,7 tỷ

ROIC giảm xuống −0,06%, mất 7,6 điểm %. Tức mỗi 100 đồng vốn đưa vào vận hành hiện tạo ra −0,06 đồng lợi nhuận hoạt động sau thuế. Cả biên NOPAT thu hẹp 26,1 điểm % lẫn vòng quay vốn giảm 0,20 lần, vốn đầu tư về cơ bản không đổi — áp lực đến từ cả hiệu quả kinh doanh lẫn hiệu quả sử dụng tài sản.

Với doanh nghiệp bất động sản, ROIC biến động theo chu kỳ dự án — đây là tín hiệu tham khảo, đánh giá thực chất cần chờ các kỳ bàn giao tới.

ROIC của doanh nghiệp phát triển nhà ở biến động theo chu kỳ dự án và thời điểm bàn giao — bảng cân đối dưới đây cho thêm góc nhìn. Cấu trúc vốn đặc biệt nhẹ so với ngành bất động sản — nợ phải trả 0,99 lần vốn chủ sở hữu, nợ ròng ở mức 0,45 lần vốn chủ sở hữu.

Người mua trả tiền trước 5,5 tỷ (tại 2026Q1) — đây là tiền khách đặt cọc cho các căn/dự án chưa bàn giao, tức doanh thu đã bán nhưng chưa được ghi nhận; báo trước lợi nhuận các kỳ bàn giao tới. Khoản này giảm 96,06% trong khi doanh thu TTM không tăng — cần theo dõi tốc độ bán hàng. Tiền trả trước chỉ tương đương 1,83% tồn kho hiện có — phần lớn dự án chưa có người mua.

Người mua trả tiền trước: 5,5 tỷ · YoY −133,9 tỷ · QoQ +0,0 tỷ

Doanh thu đã khoá sẵn: tương đương 0,02 lần quý doanh thu (TTM)

Tồn kho đã có người mua: 1,83%

Tồn kho dự án chia hai tầng tại 2026Q1: 300,2 tỷ hàng gần bàn giao (ngắn hạn) và 128,0 tỷ xây dựng dở dang (dài hạn). Nghiêng về hàng gần bàn giao — chu kỳ ghi nhận doanh thu đang tới gần.

Hàng gần bàn giao (NH): 300,2 tỷ (70,11%)

Xây dựng dở dang (DH): 128,0 tỷ (29,89%)

Với chủ đầu tư, câu hỏi không phải nợ gấp mấy lần vốn chủ, mà nợ vay có được bảo chứng bằng quỹ dự án hay không. Tại 2026Q1, nợ vay ròng 2.893,0 tỷ so với giá trị dự án 428,2 tỷ — tỷ lệ 675,60% — nợ vay ròng đã gấp 6,76 lần giá trị quỹ dự án, vượt xa lớp tài sản lẽ ra bảo chứng cho nó. Đòn bẩy ở vùng rủi ro cao; khả năng trả nợ phụ thuộc vào nguồn ngoài quỹ dự án hiện có.

Nợ vay ròng / Giá trị dự án: 675,60%

None

Biến động vốn lưu động làm giảm 1.008,3 tỷ dòng tiền trong 12 tháng gần nhất, chủ yếu do các khoản phải trả giảm, dù được bù đắp một phần bởi phải thu giảm và tồn kho giảm.

Áp lực đòn bẩy cần được theo dõi, khi nợ ròng/vốn chủ ở mức 0,45 lần và khả năng trả lãi chỉ đạt 0,01 lần.

Hiện nợ ngắn hạn chiếm 37,8% tổng nợ vay, tiền mặt tương đương 9,0% nợ vay và tổng nợ vay ở mức 3.180,7 tỷ.

Đòn bẩy của doanh nghiệp phát triển nhà ở cần được đọc cùng chu kỳ dự án, tồn kho dở dang và thời điểm bàn giao.

Dòng tiền kinh doanh ghi nhận −1.057,4 tỷ trong 2025, trong khi dòng tiền đầu tư ở mức 1.065,8 tỷ.

Sau đầu tư, dòng tiền còn lại là 8,4 tỷ, còn dòng tiền tài chính ở mức 196,2 tỷ.

Tỷ lệ CFO/LNST đạt −0,68 lần.

Chưa đủ dữ liệu capex tiền mặt để ước tính FCF.

Với doanh nghiệp phát triển nhà ở, FCF và CFO biến động theo chu kỳ dự án — dòng tiền âm trong giai đoạn đầu tư và dương khi bàn giao — không phản ánh hiệu quả năm lẻ.