Lợi nhuận ròng 12 tháng gần nhất đạt 5,3 tỷ, giảm 7,6 tỷ so với cùng kỳ năm trước.

Tăng trưởng có thật và có bền không?

Doanh thu 12 tháng gần nhất giảm 85,1% so với cùng kỳ — không đến từ một quý đột biến: nhịp tăng theo quý đi từ −21% lên +11%.

2/4 quý gần nhất tăng trưởng dương so với cùng kỳ.

Biên lợi nhuận ròng giảm xuống −77,97%, mất 83,0 điểm %. Áp lực chính đến từ Chi phí bán hàng & Quản lý/Doanh thu tăng 33,2 điểm %, mạnh hơn phần cải thiện từ Biên gộp tăng 8,2 điểm % (vẫn còn áp lực từ Lợi nhuận tài chính ròng/Doanh thu giảm 65,8 điểm %).

Áp lực đến từ các khoản ngoài kinh doanh chính, vận hành cốt lõi vẫn giữ được nhịp — biên có cơ sở để phục hồi khi yếu tố này qua đi.

Doanh thu chủ đầu tư ghi nhận tập trung vào kỳ bàn giao — biến động mạnh giữa các quý là đặc thù ngành BĐS, KHÔNG phản ánh xu hướng kinh doanh. Nên đọc theo TTM và theo tiến độ bàn giao dự án.

2021Q3: 40,5 tỷ

2021Q4: 1,5 tỷ

2022Q1: 1,3 tỷ

2022Q2: 1,9 tỷ

2022Q3: 1,8 tỷ

2022Q4: 1,7 tỷ

Lợi nhuận có chuyển hóa thành tiền không?

Đòn bẩy ở mức cần theo dõi — dòng tiền cho thấy khả năng trả nợ từ vận hành. Dòng tiền kinh doanh ghi nhận 12,8 tỷ, trong khi dòng tiền đầu tư ở mức 0,0 tỷ (dòng tiền lũy kế năm 2022).

Sau đầu tư, dòng tiền còn lại là 12,8 tỷ, còn dòng tiền tài chính ở mức 0,0 tỷ.

Tỷ lệ CFO/LNST đạt −2,41 lần.

Sau khi chi 0,0 tỷ cho đầu tư tài sản cố định, doanh nghiệp vẫn tạo ra 12,8 tỷ dòng tiền tự do trong 12 tháng gần nhất.

Với doanh nghiệp phát triển nhà ở, FCF và CFO biến động theo chu kỳ dự án — dòng tiền âm trong giai đoạn đầu tư và dương khi bàn giao — không phản ánh hiệu quả năm lẻ.

Thu nhập ngoài cốt lõi chiếm bao nhiêu?

Thu nhập ngoài cốt lõi chiếm tới 84,4% lợi nhuận trước thuế — lợi nhuận cốt lõi mỏng hơn con số kế toán.

Trong đó lãi/lỗ tài chính ròng chiếm +84,4%, lợi nhuận khác +0,0% LNTT.

ROIC thu hẹp còn −0,86%, giảm 1,2 điểm %. Tức mỗi 100 đồng vốn đưa vào vận hành hiện tạo ra −0,86 đồng lợi nhuận hoạt động sau thuế. Cả biên NOPAT thu hẹp 83,0 điểm % lẫn vòng quay vốn giảm 0,06 lần, vốn đầu tư về cơ bản không đổi — áp lực đến từ cả hiệu quả kinh doanh lẫn hiệu quả sử dụng tài sản.

Với doanh nghiệp bất động sản, ROIC biến động theo chu kỳ dự án — đây là tín hiệu tham khảo, đánh giá thực chất cần chờ các kỳ bàn giao tới.

Áp lực đòn bẩy cần được theo dõi, khi nợ ròng/vốn chủ ở mức 5,44 lần và khả năng trả lãi chỉ đạt −1,18 lần.

Hiện nợ ngắn hạn chiếm 100,0% tổng nợ vay, tiền mặt tương đương 3,0% nợ vay và tổng nợ vay ở mức 527,9 tỷ.

Đòn bẩy của doanh nghiệp phát triển nhà ở cần được đọc cùng chu kỳ dự án, tồn kho dở dang và thời điểm bàn giao.

ROIC của doanh nghiệp phát triển nhà ở biến động theo chu kỳ dự án và thời điểm bàn giao. Đòn bẩy rất cao so với mặt bằng ngành bất động sản — rủi ro thanh khoản rõ nếu tiến độ bàn giao chậm — nợ phải trả 16,45 lần vốn chủ sở hữu, nợ ròng ở mức 5,44 lần vốn chủ sở hữu.

Người mua trả tiền trước 24,8 tỷ (tại 2022Q4) — đây là tiền khách đặt cọc cho các căn/dự án chưa bàn giao, tức doanh thu đã bán nhưng chưa được ghi nhận; báo trước lợi nhuận các kỳ bàn giao tới. Tiền trả trước chỉ tương đương 1,76% tồn kho hiện có — phần lớn dự án chưa có người mua.

Người mua trả tiền trước: 24,8 tỷ · YoY −0,6 tỷ · QoQ −0,0 tỷ

Doanh thu đã khoá sẵn: tương đương 14,57 lần quý doanh thu (TTM)

Tồn kho đã có người mua: 1,76%

Tồn kho dự án chia hai tầng tại 2022Q4: 1.410,2 tỷ hàng gần bàn giao (ngắn hạn) và 0,5 tỷ xây dựng dở dang (dài hạn). Nghiêng về hàng gần bàn giao — chu kỳ ghi nhận doanh thu đang tới gần.

Hàng gần bàn giao (NH): 1.410,2 tỷ (99,97%)

Xây dựng dở dang (DH): 0,5 tỷ (0,03%)

Với chủ đầu tư, câu hỏi không phải nợ gấp mấy lần vốn chủ, mà nợ vay có được bảo chứng bằng quỹ dự án hay không. Tại 2022Q4, nợ vay ròng 512,1 tỷ so với giá trị dự án 1.410,6 tỷ — tỷ lệ 36,30%; quỹ dự án đang bảo chứng cho nợ vay ròng gấp 2,75 lần.

Nợ vay ròng / Giá trị dự án: 36,30%

Dự án tồn kho dở dang cuối kỳ ở mức 1.410,2 tỷ, chiếm khoảng 85,8% tổng tài sản — phản ánh quy mô dự án đang triển khai chờ bàn giao.

Biến động vốn lưu động đóng góp thêm 0,0 tỷ dòng tiền trong 12 tháng gần nhất.