Lợi nhuận ròng 12 tháng gần nhất đạt 1.362,8 tỷ, tăng 94,2 tỷ so với cùng kỳ năm trước. Động lực tích cực chính đến từ lợi nhuận gộp cải thiện, lợi nhuận khác cải thiện và lợi nhuận phân bổ cho CĐTS giảm.

Biên lợi nhuận ròng thu hẹp còn 16,77%, giảm 1,2 điểm %. Áp lực chính đến từ Chi phí bán hàng & Quản lý/Doanh thu tăng 0,7 điểm %, mạnh hơn phần cải thiện từ Biên gộp tăng 1,5 điểm % (ngoài ra, Lợi nhuận khác/Doanh thu tăng 1,0 điểm % hỗ trợ thêm và Lợi nhuận tài chính ròng/Doanh thu giảm 2,8 điểm % tạo áp lực).

Áp lực đến từ các khoản ngoài kinh doanh chính, vận hành cốt lõi vẫn giữ được nhịp — biên có cơ sở để phục hồi khi yếu tố này qua đi.

ROIC giảm xuống 14,64%, mất 5,3 điểm %. Tức mỗi 100 đồng vốn đưa vào vận hành hiện tạo ra 14,64 đồng lợi nhuận hoạt động sau thuế. Cả biên NOPAT thu hẹp 2,0 điểm % lẫn vòng quay vốn giảm 0,19 lần, trong khi vốn đầu tư mở rộng mạnh thêm 2.474 tỷ — áp lực đến từ cả hiệu quả kinh doanh lẫn hiệu quả sử dụng tài sản.

Đặc thù ngành khiến ROIC biến động theo chu kỳ — đây là tín hiệu tham khảo, cần đọc cùng bối cảnh kinh doanh cụ thể.

ROIC ở trên cần đọc cùng bối cảnh ngành — bảng cân đối dưới đây cho thêm góc nhìn. Đòn bẩy cao hơn mặt bằng ngành bất động sản, cần theo dõi chu kỳ bàn giao — nợ phải trả 3,93 lần vốn chủ sở hữu, nợ ròng ở mức 0,65 lần vốn chủ sở hữu.

Doanh thu chưa thực hiện 13.881,1 tỷ (tại 2026Q1, tương đương 47,29% tổng tài sản) — đây là tiền thuê đất/hạ tầng khách đã trả từ trước, đang chờ phân bổ dần vào doanh thu các năm tới; tương đương 1,6 năm doanh thu hiện tại đã được thu tiền. Với khu công nghiệp thu tiền một lần và phân bổ 30–50 năm, lợi nhuận kế toán thường THẤP HƠN sức khoẻ dòng tiền thật — tiền đã về từ trước, kế toán chỉ ghi nhận dần. Bốn quý gần nhất, dòng tiền hoạt động đạt 2.366,8 tỷ so với lợi nhuận sau thuế 1.480,3 tỷ — gấp 1,60 lần. Khoản này tăng 11,81% so với cùng kỳ — nguồn phân bổ tương lai đang dày lên.

Doanh thu chưa thực hiện (NH + DH): 13.881,1 tỷ

Tỷ trọng trên tổng tài sản: 47,29%

Tương đương số năm doanh thu: 1,6 năm

Dòng tiền hoạt động / LNST (4 quý): 1,60 lần

None

Biến động vốn lưu động đóng góp thêm 1.555,1 tỷ dòng tiền trong 12 tháng gần nhất, chủ yếu nhờ tồn kho giảm và các khoản phải trả tăng lên, qua đó bù đắp một phần áp lực từ các khoản phải thu tăng.

Vốn lưu động đang được quản lý tốt hơn, hỗ trợ cho hiệu quả sử dụng vốn tổng thể. Chu kỳ chuyển đổi tiền mặt cải thiện 7,0 ngày so với cùng kỳ. Biến động chính đến từ số ngày tồn kho giảm 6,1 ngày, số ngày phải thu giảm 1,0 ngày và số ngày phải trả giảm 0,1 ngày.

Cải thiện chủ yếu từ luân chuyển tồn kho nhanh hơn — cần theo dõi liệu xu hướng này có duy trì ở các kỳ tiếp theo.

Các chỉ số vốn lưu động trong ngành này nên được đọc cùng đặc thù mô hình kinh doanh — DSO/DIO/DPO/CCC có thể bị méo bởi các yếu tố vận hành đặc thù không phản ánh trong số liệu thuần.

Đòn bẩy tài chính đang ở mức trung tính, với nợ ròng/vốn chủ ở mức 0,65 lần và khả năng trả lãi đạt 7,12 lần.

Hiện nợ ngắn hạn chiếm 78,3% tổng nợ vay, tiền mặt tương đương 13,3% nợ vay và tổng nợ vay ở mức 4.659,2 tỷ.

Đòn bẩy cần được đọc cùng cấu trúc dự án, tài sản điều tiết hoặc lịch thu hồi vốn đặc thù của ngành.

Với đòn bẩy an toàn ở phần trên, dòng tiền dưới đây cho thấy khả năng tự tài trợ. Dòng tiền kinh doanh ghi nhận 2.439,8 tỷ trong 2025, trong khi dòng tiền đầu tư ở mức −3.049,7 tỷ.

Sau đầu tư, dòng tiền còn lại là −609,9 tỷ, còn dòng tiền tài chính ở mức 808,9 tỷ.

Tỷ lệ CFO/LNST đạt 1,74 lần.

Sau khi chi 604,6 tỷ cho đầu tư tài sản cố định, doanh nghiệp vẫn tạo ra 1.762,2 tỷ dòng tiền tự do trong 12 tháng gần nhất.

FCF và CFO trong ngành này nên được đọc cùng chu kỳ đầu tư và đặc thù mô hình kinh doanh.