Lợi nhuận ròng 12 tháng gần nhất đạt 10,2 tỷ, giảm 11,6 tỷ so với cùng kỳ năm trước. Động lực tích cực chính đến từ chi phí bán hàng giảm, thuế giảm và thu nhập tài chính tăng.

Tăng trưởng có thật và có bền không?

Doanh thu 12 tháng gần nhất giảm 36,0% so với cùng kỳ — không đến từ một quý đột biến: nhịp tăng theo quý đi từ −95% lên −10%.

0/4 quý gần nhất tăng trưởng dương so với cùng kỳ.

Biên lợi nhuận ròng giảm xuống 11,43%, mất 4,2 điểm %. Áp lực chính đến từ Biên gộp giảm 7,5 điểm %, mạnh hơn phần cải thiện từ Chi phí bán hàng & Quản lý/Doanh thu giảm 2,6 điểm % (vẫn còn áp lực từ Lợi nhuận tài chính ròng/Doanh thu giảm 1,2 điểm %).

Áp lực đến từ chính vận hành cốt lõi — đây là dạng suy giảm đáng lưu tâm, không phải biến động một lần.

Doanh thu chủ đầu tư ghi nhận tập trung vào kỳ bàn giao — biến động mạnh giữa các quý là đặc thù ngành BĐS, KHÔNG phản ánh xu hướng kinh doanh. Nên đọc theo TTM và theo tiến độ bàn giao dự án.

2025Q1: 31,7 tỷ

2025Q2: 15,9 tỷ

2025Q3: 1,1 tỷ

2025Q4: 46,0 tỷ

2026Q1: 28,2 tỷ

2026Q2: 14,3 tỷ

Lợi nhuận có chuyển hóa thành tiền không?

Trên nền đòn bẩy an toàn, dòng tiền cho thấy khả năng tự tài trợ. Dòng tiền kinh doanh ghi nhận 0,5 tỷ, trong khi dòng tiền đầu tư ở mức −18,0 tỷ (dòng tiền lũy kế năm 2025).

Sau đầu tư, dòng tiền còn lại là −17,5 tỷ, còn dòng tiền tài chính ở mức −3,0 tỷ.

Tỷ lệ CFO/LNST đạt −2,38 lần.

Chưa đủ dữ liệu capex tiền mặt để ước tính FCF.

Với doanh nghiệp phát triển nhà ở, FCF và CFO biến động theo chu kỳ dự án — dòng tiền âm trong giai đoạn đầu tư và dương khi bàn giao — không phản ánh hiệu quả năm lẻ.

Thu nhập ngoài cốt lõi chiếm bao nhiêu?

Khoảng 100% lợi nhuận trước thuế đến từ hoạt động kinh doanh cốt lõi.

Trong đó lãi/lỗ tài chính ròng chiếm −20,7% LNTT.

ROIC giảm xuống 2,52%, mất 3,2 điểm %. Tức mỗi 100 đồng vốn đưa vào vận hành hiện tạo ra 2,52 đồng lợi nhuận hoạt động sau thuế. Cả biên NOPAT thu hẹp 4,1 điểm % lẫn vòng quay vốn giảm 0,15 lần, vốn đầu tư về cơ bản không đổi — áp lực đến từ cả hiệu quả kinh doanh lẫn hiệu quả sử dụng tài sản.

Với doanh nghiệp bất động sản, ROIC biến động theo chu kỳ dự án — đây là tín hiệu tham khảo, đánh giá thực chất cần chờ các kỳ bàn giao tới.

Áp lực đòn bẩy cần được theo dõi, khi nợ ròng/vốn chủ ở mức −0,06 lần và khả năng trả lãi chỉ đạt 0,95 lần.

Hiện nợ ngắn hạn chiếm 79,9% tổng nợ vay, tiền mặt tương đương 279,3% nợ vay và tổng nợ vay ở mức 15,5 tỷ.

Đòn bẩy của doanh nghiệp phát triển nhà ở cần được đọc cùng chu kỳ dự án, tồn kho dở dang và thời điểm bàn giao.

ROIC của doanh nghiệp phát triển nhà ở biến động theo chu kỳ dự án và thời điểm bàn giao. Cấu trúc vốn đặc biệt nhẹ so với ngành bất động sản — nợ phải trả 0,43 lần vốn chủ sở hữu, doanh nghiệp đang ở trạng thái tiền ròng tương đương 0,06 lần vốn chủ sở hữu.

Người mua trả tiền trước 38,1 tỷ (tại 2026Q2) — đây là tiền khách đặt cọc cho các căn/dự án chưa bàn giao, tức doanh thu đã bán nhưng chưa được ghi nhận; báo trước lợi nhuận các kỳ bàn giao tới. Khoản này giảm 41,74% trong khi doanh thu TTM không tăng — cần theo dõi tốc độ bán hàng. Tiền trả trước chỉ tương đương 15,93% tồn kho hiện có — phần lớn dự án chưa có người mua.

Người mua trả tiền trước: 38,1 tỷ · YoY −27,3 tỷ · QoQ −7,8 tỷ

Doanh thu đã khoá sẵn: tương đương 1,70 lần quý doanh thu (TTM)

Tồn kho đã có người mua: 15,93%

Tồn kho dự án chia hai tầng tại 2026Q2: 239,4 tỷ hàng gần bàn giao (ngắn hạn) và 6,8 tỷ xây dựng dở dang (dài hạn). Nghiêng về hàng gần bàn giao — chu kỳ ghi nhận doanh thu đang tới gần.

Hàng gần bàn giao (NH): 239,4 tỷ (97,24%)

Xây dựng dở dang (DH): 6,8 tỷ (2,76%)

Với chủ đầu tư, câu hỏi không phải nợ gấp mấy lần vốn chủ, mà nợ vay có được bảo chứng bằng quỹ dự án hay không. Tại 2026Q2, nợ vay ròng 27,8 tỷ so với giá trị dự án 246,2 tỷ — tỷ lệ −11,29%; doanh nghiệp đang ở trạng thái tiền ròng dương.

Nợ vay ròng / Giá trị dự án: −11,29%

Dự án tồn kho dở dang cuối kỳ ở mức 199,3 tỷ, chiếm khoảng 31,2% tổng tài sản — phản ánh quy mô dự án đang triển khai chờ bàn giao.

Biến động vốn lưu động đóng góp thêm 0,0 tỷ dòng tiền trong 12 tháng gần nhất.