Lợi nhuận ròng 12 tháng gần nhất đạt 15,1 tỷ, giảm 6,5 tỷ so với cùng kỳ năm trước. Động lực tích cực chính đến từ chi phí tài chính giảm, chi phí bán hàng giảm, thuế giảm và chi phí quản lý giảm.

Biên lợi nhuận ròng cải thiện rõ lên 16,62%, tăng 1,8 điểm %. Dù Biên gộp giảm 14,9 điểm % và Chi phí bán hàng & Quản lý/Doanh thu tăng 2,7 điểm % còn tạo áp lực, phần bù đắp đến từ Lợi nhuận tài chính ròng/Doanh thu tăng 20,1 điểm %.

Biên cải thiện nhờ cả vận hành cốt lõi lẫn các khoản ngoài kinh doanh chính — phần nền từ vận hành là tích cực, nhưng cần xem các khoản ngoài cốt lõi có duy trì được hay không.

Doanh thu chủ đầu tư ghi nhận tập trung vào kỳ bàn giao — biến động mạnh giữa các quý là đặc thù ngành BĐS, KHÔNG phản ánh xu hướng kinh doanh. Nên đọc theo TTM và theo tiến độ bàn giao dự án.

2024Q4: 71,5 tỷ

2025Q1: 31,7 tỷ

2025Q2: 15,9 tỷ

2025Q3: 1,1 tỷ

2025Q4: 46,0 tỷ

2026Q1: 28,2 tỷ

ROIC giảm xuống 4,08%, mất 1,6 điểm %. Tức mỗi 100 đồng vốn đưa vào vận hành hiện tạo ra 4,08 đồng lợi nhuận hoạt động sau thuế. Áp lực chính đến từ vòng quay vốn giảm 0,17 lần — vốn đang được hấp thụ chậm hơn doanh thu tạo ra; vốn đầu tư về cơ bản không đổi.

Với doanh nghiệp bất động sản, ROIC biến động theo chu kỳ dự án — đây là tín hiệu tham khảo, đánh giá thực chất cần chờ các kỳ bàn giao tới.

ROIC của doanh nghiệp phát triển nhà ở biến động theo chu kỳ dự án và thời điểm bàn giao — bảng cân đối dưới đây cho thêm góc nhìn. Cấu trúc vốn đặc biệt nhẹ so với ngành bất động sản — nợ phải trả 0,43 lần vốn chủ sở hữu, doanh nghiệp đang ở trạng thái tiền ròng tương đương 0,11 lần vốn chủ sở hữu.

Người mua trả tiền trước 45,9 tỷ (tại 2026Q1) — đây là tiền khách đặt cọc cho các căn/dự án chưa bàn giao, tức doanh thu đã bán nhưng chưa được ghi nhận; báo trước lợi nhuận các kỳ bàn giao tới. Khoản này giảm 20,01% trong khi doanh thu TTM không tăng — cần theo dõi tốc độ bán hàng. Tiền trả trước chỉ tương đương 23,95% tồn kho hiện có — phần lớn dự án chưa có người mua.

Người mua trả tiền trước: 45,9 tỷ · YoY −11,5 tỷ · QoQ −16,5 tỷ

Doanh thu đã khoá sẵn: tương đương 2,02 lần quý doanh thu (TTM)

Tồn kho đã có người mua: 23,95%

Tồn kho dự án chia hai tầng tại 2026Q1: 191,9 tỷ hàng gần bàn giao (ngắn hạn) và 5,7 tỷ xây dựng dở dang (dài hạn). Nghiêng về hàng gần bàn giao — chu kỳ ghi nhận doanh thu đang tới gần.

Hàng gần bàn giao (NH): 191,9 tỷ (97,14%)

Xây dựng dở dang (DH): 5,7 tỷ (2,86%)

Với chủ đầu tư, câu hỏi không phải nợ gấp mấy lần vốn chủ, mà nợ vay có được bảo chứng bằng quỹ dự án hay không. Tại 2026Q1, nợ vay ròng 50,0 tỷ so với giá trị dự án 197,5 tỷ — tỷ lệ −25,31%; doanh nghiệp đang ở trạng thái tiền ròng dương.

Nợ vay ròng / Giá trị dự án: −25,31%

Dự án tồn kho dở dang cuối kỳ ở mức 199,3 tỷ, chiếm khoảng 31,2% tổng tài sản — phản ánh quy mô dự án đang triển khai chờ bàn giao.

Biến động vốn lưu động đóng góp thêm 0,0 tỷ dòng tiền trong 12 tháng gần nhất.

Đòn bẩy tài chính đang ở vùng khá an toàn, với nợ ròng/vốn chủ ở mức −0,11 lần và khả năng trả lãi đạt 8,24 lần.

Hiện nợ ngắn hạn chiếm 95,5% tổng nợ vay, tiền mặt tương đương 610,2% nợ vay và tổng nợ vay ở mức 9,8 tỷ.

Đòn bẩy của doanh nghiệp phát triển nhà ở cần được đọc cùng chu kỳ dự án, tồn kho dở dang và thời điểm bàn giao.

Với đòn bẩy an toàn ở phần trên, dòng tiền dưới đây cho thấy khả năng tự tài trợ. Dòng tiền kinh doanh ghi nhận 0,5 tỷ trong 2025, trong khi dòng tiền đầu tư ở mức −18,0 tỷ.

Sau đầu tư, dòng tiền còn lại là −17,5 tỷ, còn dòng tiền tài chính ở mức −3,0 tỷ.

Tỷ lệ CFO/LNST đạt −1,61 lần.

Chưa đủ dữ liệu capex tiền mặt để ước tính FCF.

Với doanh nghiệp phát triển nhà ở, FCF và CFO biến động theo chu kỳ dự án — dòng tiền âm trong giai đoạn đầu tư và dương khi bàn giao — không phản ánh hiệu quả năm lẻ.