Lợi nhuận ròng 12 tháng gần nhất đạt 74,1 tỷ, giảm 64,0 tỷ so với cùng kỳ năm trước. Động lực tích cực chính đến từ chi phí quản lý giảm.

Biên lợi nhuận ròng giảm xuống 22,97%, mất 16,0 điểm %. Biên gộp tăng 4,1 điểm % và Chi phí bán hàng & Quản lý/Doanh thu giảm 0,0 điểm % đã cải thiện nhưng chưa đủ bù phần suy yếu từ Lợi nhuận tài chính ròng/Doanh thu giảm 9,1 điểm % và Lợi nhuận khác/Doanh thu giảm 8,3 điểm %.

Áp lực đến từ các khoản ngoài kinh doanh chính, vận hành cốt lõi vẫn giữ được nhịp — biên có cơ sở để phục hồi khi yếu tố này qua đi.

ROIC thu hẹp còn 0,81%, giảm 0,4 điểm %. Tức mỗi 100 đồng vốn đưa vào vận hành hiện tạo ra 0,81 đồng lợi nhuận hoạt động sau thuế. Áp lực chính đến từ biên NOPAT thu hẹp 9,2 điểm %, mạnh hơn biến động của vòng quay vốn; vốn đầu tư về cơ bản không đổi.

Đặc thù ngành khiến ROIC biến động theo chu kỳ — đây là tín hiệu tham khảo, cần đọc cùng bối cảnh kinh doanh cụ thể.

ROIC ở trên cần đọc cùng bối cảnh ngành — bảng cân đối dưới đây cho thêm góc nhìn. Cấu trúc vốn đặc biệt nhẹ so với ngành bất động sản — nợ phải trả 0,19 lần vốn chủ sở hữu, nợ ròng ở mức 0,01 lần vốn chủ sở hữu.

KCN này không tích lũy đáng kể doanh thu chưa thực hiện — doanh thu ghi nhận chủ yếu theo đợt bàn giao đất/hợp đồng. Biến động mạnh giữa các kỳ là đặc thù của mô hình ghi nhận một lần, nên đọc kết quả theo lũy kế nhiều kỳ thay vì một quý đơn lẻ.

Dự án tồn kho dở dang cuối kỳ ở mức 3.838,4 tỷ, chiếm khoảng 30,0% tổng tài sản — phản ánh quy mô dự án đang triển khai chờ bàn giao.

Biến động vốn lưu động làm giảm 56,1 tỷ dòng tiền trong 12 tháng gần nhất, chủ yếu do hàng tồn kho tăng, dù được bù đắp một phần bởi phải thu giảm và các khoản phải trả tăng lên.

Chu kỳ chuyển đổi tiền mặt kéo dài 1944,3 ngày so với cùng kỳ. Biến động chính đến từ số ngày tồn kho tăng 1953,5 ngày, số ngày phải thu giảm 58,9 ngày và số ngày phải trả giảm 49,7 ngày.

Chu kỳ vốn lưu động kéo dài hơn chủ yếu do tồn kho luân chuyển chậm lại — vốn đang bị giữ lâu hơn trong hàng tồn.

Các chỉ số vốn lưu động trong ngành này nên được đọc cùng đặc thù mô hình kinh doanh — DSO/DIO/DPO/CCC có thể bị méo bởi các yếu tố vận hành đặc thù không phản ánh trong số liệu thuần.

Đòn bẩy tài chính đang ở vùng khá an toàn, với nợ ròng/vốn chủ ở mức 0,01 lần và khả năng trả lãi đạt 7,83 lần.

Hiện nợ ngắn hạn chiếm 32,3% tổng nợ vay, tiền mặt tương đương 7,7% nợ vay và tổng nợ vay ở mức 158,7 tỷ.

Đòn bẩy cần được đọc cùng cấu trúc dự án, tài sản điều tiết hoặc lịch thu hồi vốn đặc thù của ngành.

Dòng tiền kinh doanh ghi nhận −62,8 tỷ trong 2025, trong khi dòng tiền đầu tư ở mức 9,4 tỷ.

Sau đầu tư, dòng tiền còn lại là −53,4 tỷ, còn dòng tiền tài chính ở mức 3,1 tỷ.

Tỷ lệ CFO/LNST đạt −0,61 lần.

Sau khi chi 5,5 tỷ cho đầu tư tài sản cố định, doanh nghiệp ghi nhận dòng tiền tự do âm 50,8 tỷ trong 12 tháng gần nhất.

FCF và CFO trong ngành này nên được đọc cùng chu kỳ đầu tư và đặc thù mô hình kinh doanh.