Lợi nhuận ròng 12 tháng gần nhất đạt 605,9 tỷ, tăng 244,2 tỷ so với cùng kỳ năm trước. Động lực tích cực chính đến từ lợi nhuận gộp cải thiện và thu nhập tài chính tăng.

Biên lợi nhuận ròng nhích lên 35,71%, tăng 0,7 điểm %. Hiệu quả vận hành cốt lõi đang cải thiện khi Biên gộp tăng 5,0 điểm % đủ bù đắp được áp lực từ Chi phí bán hàng & Quản lý/Doanh thu tăng 1,7 điểm % (cùng với hỗ trợ từ Lợi nhuận tài chính ròng/Doanh thu tăng 2,6 điểm % và Lợi nhuận khác/Doanh thu tăng 1,4 điểm %).

Biên cải thiện nhờ cả vận hành cốt lõi lẫn các khoản ngoài kinh doanh chính — phần nền từ vận hành là tích cực, nhưng cần xem các khoản ngoài cốt lõi có duy trì được hay không.

Doanh thu chủ đầu tư ghi nhận tập trung vào kỳ bàn giao — biến động mạnh giữa các quý là đặc thù ngành BĐS, KHÔNG phản ánh xu hướng kinh doanh. Nên đọc theo TTM và theo tiến độ bàn giao dự án.

2024Q4: 306,3 tỷ

2025Q1: 149,6 tỷ

2025Q2: 174,1 tỷ

2025Q3: 671,6 tỷ

2025Q4: 597,5 tỷ

2026Q1: 253,5 tỷ

ROIC nhích lên 8,08%, tăng 1,3 điểm %. Tức mỗi 100 đồng vốn đưa vào vận hành hiện tạo ra 8,08 đồng lợi nhuận hoạt động sau thuế. Động lực chính đến từ biên NOPAT thu hẹp 0,5 điểm %, vòng quay vốn gần như ổn định; trong khi vốn đầu tư mở rộng mạnh thêm 2.006 tỷ.

Với doanh nghiệp bất động sản, ROIC biến động theo chu kỳ dự án — đây là tín hiệu tham khảo, đánh giá thực chất cần chờ các kỳ bàn giao tới.

ROIC của doanh nghiệp phát triển nhà ở biến động theo chu kỳ dự án và thời điểm bàn giao — bảng cân đối dưới đây cho thêm góc nhìn. Cấu trúc vốn đặc biệt nhẹ so với ngành bất động sản — nợ phải trả 0,28 lần vốn chủ sở hữu, nợ ròng ở mức 0,07 lần vốn chủ sở hữu.

Người mua trả tiền trước 10,4 tỷ (tại 2026Q1) — đây là tiền khách đặt cọc cho các căn/dự án chưa bàn giao, tức doanh thu đã bán nhưng chưa được ghi nhận; báo trước lợi nhuận các kỳ bàn giao tới. Khoản này tăng 27,71% so với cùng kỳ — bán hàng tốt, doanh thu tương lai đã khoá thêm. Tiền trả trước chỉ tương đương 0,27% tồn kho hiện có — phần lớn dự án chưa có người mua.

Người mua trả tiền trước: 10,4 tỷ · YoY +2,3 tỷ · QoQ +0,9 tỷ

Doanh thu đã khoá sẵn: tương đương 0,02 lần quý doanh thu (TTM)

Tồn kho đã có người mua: 0,27%

Tồn kho dự án chia hai tầng tại 2026Q1: 3.794,1 tỷ hàng gần bàn giao (ngắn hạn) và 0,2 tỷ xây dựng dở dang (dài hạn). Nghiêng về hàng gần bàn giao — chu kỳ ghi nhận doanh thu đang tới gần.

Hàng gần bàn giao (NH): 3.794,1 tỷ (100,00%)

Xây dựng dở dang (DH): 0,2 tỷ (0,00%)

Với chủ đầu tư, câu hỏi không phải nợ gấp mấy lần vốn chủ, mà nợ vay có được bảo chứng bằng quỹ dự án hay không. Tại 2026Q1, nợ vay ròng 568,6 tỷ so với giá trị dự án 3.794,2 tỷ — tỷ lệ 14,99%; quỹ dự án đang bảo chứng cho nợ vay ròng gấp 6,67 lần.

Nợ vay ròng / Giá trị dự án: 14,99%

Dự án tồn kho dở dang cuối kỳ ở mức 3.686,5 tỷ, chiếm khoảng 35,7% tổng tài sản — phản ánh quy mô dự án đang triển khai chờ bàn giao.

Biến động vốn lưu động làm giảm 917,1 tỷ dòng tiền trong 12 tháng gần nhất, chủ yếu do các khoản phải thu tăng và các khoản phải trả giảm, dù được bù đắp một phần bởi tồn kho giảm.

Đòn bẩy tài chính đang ở vùng khá an toàn, với nợ ròng/vốn chủ ở mức 0,07 lần và khả năng trả lãi đạt 9,55 lần.

Hiện nợ ngắn hạn chiếm 23,7% tổng nợ vay, tiền mặt tương đương 59,2% nợ vay và tổng nợ vay ở mức 1.394,9 tỷ.

Đòn bẩy của doanh nghiệp phát triển nhà ở cần được đọc cùng chu kỳ dự án, tồn kho dở dang và thời điểm bàn giao.

Dòng tiền kinh doanh ghi nhận −232,3 tỷ trong 2025, trong khi dòng tiền đầu tư ở mức −1.334,5 tỷ.

Sau đầu tư, dòng tiền còn lại là −1.566,7 tỷ, còn dòng tiền tài chính ở mức 2.410,0 tỷ.

Tỷ lệ CFO/LNST đạt −0,65 lần.

Sau khi chi 20,9 tỷ cho đầu tư tài sản cố định, doanh nghiệp ghi nhận dòng tiền tự do âm 416,7 tỷ trong 12 tháng gần nhất.

Với doanh nghiệp phát triển nhà ở, FCF và CFO biến động theo chu kỳ dự án — dòng tiền âm trong giai đoạn đầu tư và dương khi bàn giao — không phản ánh hiệu quả năm lẻ.