Lợi nhuận ròng 12 tháng gần nhất đạt 1.859,1 tỷ, tăng 214,6 tỷ so với cùng kỳ năm trước. Động lực tích cực chính đến từ thu nhập tài chính tăng, lợi nhuận gộp cải thiện và chi phí bán hàng giảm.

Biên lợi nhuận ròng cải thiện rõ lên 27,48%, tăng 2,8 điểm %. Động lực chính đến từ Biên gộp tăng 0,8 điểm % và Chi phí bán hàng & Quản lý/Doanh thu giảm 0,6 điểm %, đồng pha với đà tăng của biên ròng (ngoài ra, Lợi nhuận tài chính ròng/Doanh thu tăng 1,9 điểm % hỗ trợ thêm và Lợi nhuận khác/Doanh thu giảm 0,1 điểm % tạo áp lực).

Biên cải thiện nhờ cả vận hành cốt lõi lẫn các khoản ngoài kinh doanh chính — phần nền từ vận hành là tích cực, nhưng cần xem các khoản ngoài cốt lõi có duy trì được hay không.

ROIC giảm xuống 20,18%, mất 3,3 điểm %. Tức mỗi 100 đồng vốn đưa vào vận hành hiện tạo ra 20,18 đồng lợi nhuận hoạt động sau thuế. Áp lực chính đến từ vòng quay vốn giảm 0,23 lần — vốn đang được hấp thụ chậm hơn doanh thu tạo ra; trong khi vốn đầu tư mở rộng mạnh thêm 2.685 tỷ.

Đặc thù ngành khiến ROIC biến động theo chu kỳ — đây là tín hiệu tham khảo, cần đọc cùng bối cảnh kinh doanh cụ thể.

ROIC ở trên cần đọc cùng bối cảnh ngành — bảng cân đối dưới đây cho thêm góc nhìn. Cấu trúc vốn tương đối nhẹ so với ngành bất động sản — nợ phải trả 1,81 lần vốn chủ sở hữu, nợ ròng ở mức 0,56 lần vốn chủ sở hữu.

Doanh thu chưa thực hiện 6.199,9 tỷ (tại 2026Q1, tương đương 26,34% tổng tài sản) — đây là tiền thuê đất/hạ tầng khách đã trả từ trước, đang chờ phân bổ dần vào doanh thu các năm tới; tương đương 0,7 năm doanh thu hiện tại đã được thu tiền. Với khu công nghiệp thu tiền một lần và phân bổ 30–50 năm, lợi nhuận kế toán thường THẤP HƠN sức khoẻ dòng tiền thật — tiền đã về từ trước, kế toán chỉ ghi nhận dần. Bốn quý gần nhất, dòng tiền hoạt động đạt 3.518,3 tỷ so với lợi nhuận sau thuế 2.275,0 tỷ — gấp 1,55 lần.

Doanh thu chưa thực hiện (NH + DH): 6.199,9 tỷ

Tỷ trọng trên tổng tài sản: 26,34%

Tương đương số năm doanh thu: 0,7 năm

Dòng tiền hoạt động / LNST (4 quý): 1,55 lần

None

Biến động vốn lưu động đóng góp thêm 826,0 tỷ dòng tiền trong 12 tháng gần nhất, chủ yếu nhờ phải thu giảm và tồn kho giảm.

Vốn lưu động đang được quản lý tốt hơn, hỗ trợ cho hiệu quả sử dụng vốn tổng thể. Chu kỳ chuyển đổi tiền mặt cải thiện 17,6 ngày so với cùng kỳ. Biến động chính đến từ số ngày tồn kho giảm 17,6 ngày, số ngày phải thu tăng 0,3 ngày và số ngày phải trả tăng 0,3 ngày.

Cải thiện chủ yếu từ luân chuyển tồn kho nhanh hơn — cần theo dõi liệu xu hướng này có duy trì ở các kỳ tiếp theo.

Các chỉ số vốn lưu động trong ngành này nên được đọc cùng đặc thù mô hình kinh doanh — DSO/DIO/DPO/CCC có thể bị méo bởi các yếu tố vận hành đặc thù không phản ánh trong số liệu thuần.

Đòn bẩy tài chính đang ở mức trung tính, với nợ ròng/vốn chủ ở mức 0,56 lần và khả năng trả lãi đạt 16,64 lần.

Hiện nợ ngắn hạn chiếm 45,0% tổng nợ vay, tiền mặt tương đương 13,9% nợ vay và tổng nợ vay ở mức 5.743,6 tỷ.

Đòn bẩy cần được đọc cùng cấu trúc dự án, tài sản điều tiết hoặc lịch thu hồi vốn đặc thù của ngành.

Với đòn bẩy an toàn ở phần trên, dòng tiền dưới đây cho thấy khả năng tự tài trợ. Dòng tiền kinh doanh ghi nhận 3.913,9 tỷ trong 2025, trong khi dòng tiền đầu tư ở mức −7.009,9 tỷ.

Sau đầu tư, dòng tiền còn lại là −3.096,0 tỷ, còn dòng tiền tài chính ở mức 1.460,9 tỷ.

Tỷ lệ CFO/LNST đạt 1,89 lần.

Sau khi chi 3.212,6 tỷ cho đầu tư tài sản cố định, doanh nghiệp vẫn tạo ra 305,7 tỷ dòng tiền tự do trong 12 tháng gần nhất.

FCF và CFO trong ngành này nên được đọc cùng chu kỳ đầu tư và đặc thù mô hình kinh doanh.