Lợi nhuận ròng 12 tháng gần nhất đạt 0,0 tỷ, giảm 61,3 tỷ so với cùng kỳ năm trước.

Biên lợi nhuận ròng giảm xuống 0,01%, mất 160,2 điểm %. Áp lực chính đến từ Biên gộp giảm 150,1 điểm %, mạnh hơn phần cải thiện từ Chi phí bán hàng & Quản lý/Doanh thu giảm 17,3 điểm % (ngoài ra, Lợi nhuận khác/Doanh thu tăng 1,2 điểm % hỗ trợ thêm và Lợi nhuận tài chính ròng/Doanh thu giảm 26,4 điểm % tạo áp lực).

Áp lực đến từ chính vận hành cốt lõi — đây là dạng suy giảm đáng lưu tâm, không phải biến động một lần.

Theo dõi hiệu quả tạo lợi nhuận hoạt động trên phần vốn thực sự được đầu tư vào vận hành.

Đặc thù ngành khiến ROIC biến động theo chu kỳ — đây là tín hiệu tham khảo, cần đọc cùng bối cảnh kinh doanh cụ thể.

ROIC ở trên cần đọc cùng bối cảnh ngành — bảng cân đối dưới đây cho thêm góc nhìn. Đòn bẩy cao hơn mặt bằng ngành bất động sản, cần theo dõi chu kỳ bàn giao — nợ phải trả 4,40 lần vốn chủ sở hữu, doanh nghiệp đang ở trạng thái tiền ròng tương đương 1,29 lần vốn chủ sở hữu.

Doanh thu chưa thực hiện 68,8 tỷ (tại 2026Q1, tương đương 2,80% tổng tài sản) — đây là tiền thuê đất/hạ tầng khách đã trả từ trước, đang chờ phân bổ dần vào doanh thu các năm tới; tương đương 1,4 năm doanh thu hiện tại đã được thu tiền. Với khu công nghiệp thu tiền một lần và phân bổ 30–50 năm, lợi nhuận kế toán thường THẤP HƠN sức khoẻ dòng tiền thật — tiền đã về từ trước, kế toán chỉ ghi nhận dần. Bốn quý gần nhất, dòng tiền hoạt động đạt 55,1 tỷ so với lợi nhuận sau thuế 0,0 tỷ — gấp 13964,67 lần. Khoản này giảm 25,64% so với cùng kỳ — phần phân bổ vào doanh thu đang lớn hơn phần thu mới.

Doanh thu chưa thực hiện (NH + DH): 68,8 tỷ

Tỷ trọng trên tổng tài sản: 2,80%

Tương đương số năm doanh thu: 1,4 năm

Dòng tiền hoạt động / LNST (4 quý): 13964,67 lần

Dự án tồn kho dở dang cuối kỳ ở mức 1.021,4 tỷ, chiếm khoảng 43,0% tổng tài sản — phản ánh quy mô dự án đang triển khai chờ bàn giao.

Biến động vốn lưu động đóng góp thêm 0,0 tỷ dòng tiền trong 12 tháng gần nhất.

Chu kỳ chuyển đổi tiền mặt kéo dài 3861,2 ngày so với cùng kỳ. Biến động chính đến từ số ngày tồn kho tăng 4165,3 ngày, số ngày phải thu giảm 358,3 ngày và số ngày phải trả giảm 54,3 ngày.

Chu kỳ vốn lưu động kéo dài hơn chủ yếu do tồn kho luân chuyển chậm lại — vốn đang bị giữ lâu hơn trong hàng tồn.

Các chỉ số vốn lưu động trong ngành này nên được đọc cùng đặc thù mô hình kinh doanh — DSO/DIO/DPO/CCC có thể bị méo bởi các yếu tố vận hành đặc thù không phản ánh trong số liệu thuần.

Theo dõi đòn bẩy ròng, khả năng trả lãi và bộ đệm thanh khoản trên bảng cân đối.

Hiện nợ ngắn hạn chiếm 34,2% tổng nợ vay, tiền mặt tương đương 3246,2% nợ vay và tổng nợ vay ở mức 18,1 tỷ.

Đòn bẩy cần được đọc cùng cấu trúc dự án, tài sản điều tiết hoặc lịch thu hồi vốn đặc thù của ngành.

Dòng tiền kinh doanh ghi nhận −29,1 tỷ trong 2025, trong khi dòng tiền đầu tư ở mức 63,4 tỷ.

Sau đầu tư, dòng tiền còn lại là 34,3 tỷ, còn dòng tiền tài chính ở mức −6,2 tỷ.

Tỷ lệ CFO/LNST đạt 13964,67 lần.

Sau khi chi 2,7 tỷ cho đầu tư tài sản cố định, doanh nghiệp vẫn tạo ra 52,4 tỷ dòng tiền tự do trong 12 tháng gần nhất.

FCF và CFO trong ngành này nên được đọc cùng chu kỳ đầu tư và đặc thù mô hình kinh doanh.