Lợi nhuận ròng 12 tháng gần nhất đạt 3.400,4 tỷ, tăng 947,3 tỷ so với cùng kỳ năm trước. Động lực tích cực chính đến từ lãi từ công ty liên kết tăng, lợi nhuận gộp cải thiện, chi phí bán hàng giảm và lợi nhuận phân bổ cho CĐTS giảm.

Biên lợi nhuận ròng cải thiện rõ lên 58,75%, tăng 16,0 điểm %. Động lực chính đến từ Biên gộp tăng 11,8 điểm % và Chi phí bán hàng & Quản lý/Doanh thu giảm 1,1 điểm %, đồng pha với đà tăng của biên ròng (vẫn còn áp lực từ Lợi nhuận tài chính ròng/Doanh thu giảm 5,6 điểm % và Lợi nhuận khác/Doanh thu giảm 0,8 điểm %).

Đà cải thiện đến từ chính vận hành kinh doanh — đây là kiểu tăng biên lợi nhuận chất lượng.

ROIC nhích lên 7,60%, tăng 1,0 điểm %. Tức mỗi 100 đồng vốn đưa vào vận hành hiện tạo ra 7,60 đồng lợi nhuận hoạt động sau thuế. Động lực chính đến từ biên NOPAT tăng 15,4 điểm %, vòng quay vốn gần như ổn định; trong khi vốn đầu tư tăng 4.210 tỷ.

Đặc thù ngành khiến ROIC biến động theo chu kỳ — đây là tín hiệu tham khảo, cần đọc cùng bối cảnh kinh doanh cụ thể.

ROIC ở trên cần đọc cùng bối cảnh ngành — bảng cân đối dưới đây cho thêm góc nhìn. Cấu trúc vốn tương đối nhẹ so với ngành bất động sản — nợ phải trả 1,61 lần vốn chủ sở hữu, nợ ròng ở mức 1,07 lần vốn chủ sở hữu.

KCN này không tích lũy đáng kể doanh thu chưa thực hiện — doanh thu ghi nhận chủ yếu theo đợt bàn giao đất/hợp đồng. Biến động mạnh giữa các kỳ là đặc thù của mô hình ghi nhận một lần, nên đọc kết quả theo lũy kế nhiều kỳ thay vì một quý đơn lẻ.

Dự án tồn kho dở dang cuối kỳ ở mức 22.179,0 tỷ, chiếm khoảng 36,4% tổng tài sản — phản ánh quy mô dự án đang triển khai chờ bàn giao.

Biến động vốn lưu động làm giảm 566,1 tỷ dòng tiền trong 12 tháng gần nhất, chủ yếu do hàng tồn kho tăng, dù được bù đắp một phần bởi phải thu giảm và các khoản phải trả tăng lên.

Chu kỳ chuyển đổi tiền mặt kéo dài 1686,1 ngày so với cùng kỳ. Biến động chính đến từ số ngày tồn kho tăng 1627,0 ngày, số ngày phải thu tăng 64,2 ngày và số ngày phải trả tăng 5,1 ngày.

Chu kỳ vốn lưu động kéo dài hơn chủ yếu do tồn kho luân chuyển chậm lại — vốn đang bị giữ lâu hơn trong hàng tồn.

Các chỉ số vốn lưu động trong ngành này nên được đọc cùng đặc thù mô hình kinh doanh — DSO/DIO/DPO/CCC có thể bị méo bởi các yếu tố vận hành đặc thù không phản ánh trong số liệu thuần.

Áp lực đòn bẩy cần được theo dõi, khi nợ ròng/vốn chủ ở mức 1,07 lần và khả năng trả lãi chỉ đạt 2,59 lần.

Hiện nợ ngắn hạn chiếm 31,7% tổng nợ vay, tiền mặt tương đương 6,0% nợ vay và tổng nợ vay ở mức 25.523,3 tỷ.

Đòn bẩy cần được đọc cùng cấu trúc dự án, tài sản điều tiết hoặc lịch thu hồi vốn đặc thù của ngành.

Đòn bẩy cao kết hợp với dòng tiền dưới đây cho thấy mức độ áp lực thanh khoản thực tế. Dòng tiền kinh doanh ghi nhận −222,9 tỷ trong 2025, trong khi dòng tiền đầu tư ở mức −1.871,1 tỷ.

Sau đầu tư, dòng tiền còn lại là −2.094,0 tỷ, còn dòng tiền tài chính ở mức 2.238,7 tỷ.

Tỷ lệ CFO/LNST đạt −0,17 lần.

Sau khi chi 149,0 tỷ cho đầu tư tài sản cố định, doanh nghiệp ghi nhận dòng tiền tự do âm 730,1 tỷ trong 12 tháng gần nhất.

FCF và CFO trong ngành này nên được đọc cùng chu kỳ đầu tư và đặc thù mô hình kinh doanh.