Lợi nhuận ròng 12 tháng gần nhất đạt 0,6 tỷ, tăng 6,9 tỷ so với cùng kỳ năm trước. Động lực tích cực chính đến từ lợi nhuận khác cải thiện và chi phí quản lý giảm.

Tăng trưởng có thật và có bền không?

Doanh thu 12 tháng gần nhất tăng 4700,9% so với cùng kỳ — không đến từ một quý đột biến: nhịp tăng theo quý đi từ +166% lên +4033%.

4/4 quý gần nhất tăng trưởng dương so với cùng kỳ.

Biên lợi nhuận ròng cải thiện rõ lên 7,23%, tăng 3853,9 điểm %. Hiệu quả vận hành cốt lõi đang cải thiện khi Chi phí bán hàng & Quản lý/Doanh thu giảm 3623,5 điểm % đủ bù đắp được áp lực từ Biên gộp giảm 37,1 điểm % (cùng với hỗ trợ từ Lợi nhuận tài chính ròng/Doanh thu tăng 205,3 điểm % và Lợi nhuận khác/Doanh thu tăng 62,1 điểm %).

Đà cải thiện đến từ chính vận hành kinh doanh — đây là kiểu tăng biên lợi nhuận chất lượng.

Doanh thu chủ đầu tư ghi nhận tập trung vào kỳ bàn giao — biến động mạnh giữa các quý là đặc thù ngành BĐS, KHÔNG phản ánh xu hướng kinh doanh. Nên đọc theo TTM và theo tiến độ bàn giao dự án.

2025Q1: 0,0 tỷ

2025Q2: 0,1 tỷ

2025Q3: 0,1 tỷ

2025Q4: 2,1 tỷ

2026Q1: 2,6 tỷ

2026Q2: 3,2 tỷ

Lợi nhuận có chuyển hóa thành tiền không?

Dòng tiền kinh doanh ghi nhận −3,3 tỷ, trong khi dòng tiền đầu tư ở mức −0,7 tỷ (dòng tiền lũy kế năm 2025).

Sau đầu tư, dòng tiền còn lại là −3,9 tỷ, còn dòng tiền tài chính ở mức 1,2 tỷ.

Tỷ lệ CFO/LNST đạt −8,03 lần.

Chưa đủ dữ liệu capex tiền mặt để ước tính FCF.

Với doanh nghiệp phát triển nhà ở, FCF và CFO biến động theo chu kỳ dự án — dòng tiền âm trong giai đoạn đầu tư và dương khi bàn giao — không phản ánh hiệu quả năm lẻ.

Thu nhập ngoài cốt lõi chiếm bao nhiêu?

Thu nhập ngoài cốt lõi chiếm tới 758,0% lợi nhuận trước thuế — lợi nhuận cốt lõi mỏng hơn con số kế toán.

Trong đó lãi/lỗ tài chính ròng chiếm +0,0%, lợi nhuận khác +757,9% LNTT.

Theo dõi đòn bẩy ròng, khả năng trả lãi và bộ đệm thanh khoản trên bảng cân đối.

Hiện nợ ngắn hạn chiếm 100,0% tổng nợ vay, tiền mặt tương đương 10,9% nợ vay và tổng nợ vay ở mức 3,1 tỷ.

Đòn bẩy của doanh nghiệp phát triển nhà ở cần được đọc cùng chu kỳ dự án, tồn kho dở dang và thời điểm bàn giao.

Cấu trúc vốn đặc biệt nhẹ so với ngành bất động sản — nợ phải trả 0,38 lần vốn chủ sở hữu, nợ ròng ở mức 0,02 lần vốn chủ sở hữu.

Người mua trả tiền trước 3,3 tỷ (tại 2026Q2) — đây là tiền khách đặt cọc cho các căn/dự án chưa bàn giao, tức doanh thu đã bán nhưng chưa được ghi nhận; báo trước lợi nhuận các kỳ bàn giao tới. Tiền trả trước chỉ tương đương 14,48% tồn kho hiện có — phần lớn dự án chưa có người mua.

Người mua trả tiền trước: 3,3 tỷ · YoY −0,2 tỷ · QoQ +1,6 tỷ

Doanh thu đã khoá sẵn: tương đương 1,68 lần quý doanh thu (TTM)

Tồn kho đã có người mua: 14,48%

Tồn kho dự án chia hai tầng tại 2026Q2: 23,0 tỷ hàng gần bàn giao (ngắn hạn) và 0,0 tỷ xây dựng dở dang (dài hạn). Nghiêng về hàng gần bàn giao — chu kỳ ghi nhận doanh thu đang tới gần.

Hàng gần bàn giao (NH): 23,0 tỷ (100,00%)

Xây dựng dở dang (DH): 0,0 tỷ (0,00%)

Với chủ đầu tư, câu hỏi không phải nợ gấp mấy lần vốn chủ, mà nợ vay có được bảo chứng bằng quỹ dự án hay không. Tại 2026Q2, nợ vay ròng 2,8 tỷ so với giá trị dự án 23,0 tỷ — tỷ lệ 12,11%; quỹ dự án đang bảo chứng cho nợ vay ròng gấp 8,26 lần.

Nợ vay ròng / Giá trị dự án: 12,11%

Dự án tồn kho dở dang cuối kỳ ở mức 23,3 tỷ, chiếm khoảng 11,7% tổng tài sản — phản ánh quy mô dự án đang triển khai chờ bàn giao.

Biến động vốn lưu động làm giảm 5,1 tỷ dòng tiền trong 12 tháng gần nhất, chủ yếu do các khoản phải thu tăng và các khoản phải trả giảm, dù được bù đắp một phần bởi tồn kho giảm.