Lợi nhuận ròng 12 tháng gần nhất đạt 327,8 tỷ, tăng 7,3 tỷ so với cùng kỳ năm trước. Động lực tích cực chính đến từ lợi nhuận gộp cải thiện và lợi nhuận khác cải thiện.

Biên lợi nhuận ròng giảm xuống 49,41%, mất 22,6 điểm %. Áp lực chính đến từ Chi phí bán hàng & Quản lý/Doanh thu tăng 4,1 điểm % và Biên gộp giảm 2,4 điểm % (ngoài ra, Lợi nhuận khác/Doanh thu tăng 1,2 điểm % hỗ trợ thêm và Lợi nhuận tài chính ròng/Doanh thu giảm 21,2 điểm % tạo áp lực).

Áp lực đến từ các khoản ngoài kinh doanh chính, vận hành cốt lõi vẫn giữ được nhịp — biên có cơ sở để phục hồi khi yếu tố này qua đi.

ROIC gần như đi ngang ở mức 13,69%. Tức mỗi 100 đồng vốn đưa vào vận hành hiện tạo ra 13,69 đồng lợi nhuận hoạt động sau thuế. Biên NOPAT thu hẹp 23,6 điểm % nhưng vòng quay vốn tăng 0,10 lần, vốn đầu tư về cơ bản không đổi — hai yếu tố đang bù trừ khiến ROIC tổng thể chưa dịch chuyển.

Đặc thù ngành khiến ROIC biến động theo chu kỳ — đây là tín hiệu tham khảo, cần đọc cùng bối cảnh kinh doanh cụ thể.

ROIC ở trên cần đọc cùng bối cảnh ngành — bảng cân đối dưới đây cho thêm góc nhìn. Đòn bẩy cao hơn mặt bằng ngành bất động sản, cần theo dõi chu kỳ bàn giao — nợ phải trả 3,65 lần vốn chủ sở hữu, doanh nghiệp đang ở trạng thái tiền ròng tương đương 0,00 lần vốn chủ sở hữu.

Doanh thu chưa thực hiện 4.718,2 tỷ (tại 2026Q1, tương đương 73,89% tổng tài sản) — đây là tiền thuê đất/hạ tầng khách đã trả từ trước, đang chờ phân bổ dần vào doanh thu các năm tới; tương đương 7,1 năm doanh thu hiện tại đã được thu tiền. Với khu công nghiệp thu tiền một lần và phân bổ 30–50 năm, lợi nhuận kế toán thường THẤP HƠN sức khoẻ dòng tiền thật — tiền đã về từ trước, kế toán chỉ ghi nhận dần. Bốn quý gần nhất, dòng tiền hoạt động đạt 1.652,8 tỷ so với lợi nhuận sau thuế 327,8 tỷ — gấp 5,04 lần. Khoản này tăng 34,21% so với cùng kỳ — nguồn phân bổ tương lai đang dày lên.

Doanh thu chưa thực hiện (NH + DH): 4.718,2 tỷ

Tỷ trọng trên tổng tài sản: 73,89%

Tương đương số năm doanh thu: 7,1 năm

Dòng tiền hoạt động / LNST (4 quý): 5,04 lần

None

Biến động vốn lưu động đóng góp thêm 0,0 tỷ dòng tiền trong 12 tháng gần nhất.

Chu kỳ chuyển đổi tiền mặt kéo dài 15,5 ngày so với cùng kỳ. Biến động chính đến từ số ngày tồn kho tăng 0,2 ngày, số ngày phải thu tăng 16,8 ngày và số ngày phải trả tăng 1,5 ngày.

Chu kỳ vốn lưu động kéo dài hơn chủ yếu do thu hồi công nợ chậm lại — cần theo dõi chất lượng phải thu.

Các chỉ số vốn lưu động trong ngành này nên được đọc cùng đặc thù mô hình kinh doanh — DSO/DIO/DPO/CCC có thể bị méo bởi các yếu tố vận hành đặc thù không phản ánh trong số liệu thuần.

Đòn bẩy tài chính đang ở vùng khá an toàn, với nợ ròng/vốn chủ ở mức −0,00 lần và khả năng trả lãi đạt 29,41 lần.

Hiện nợ ngắn hạn chiếm 100,0% tổng nợ vay, tiền mặt tương đương 402,0% nợ vay và tổng nợ vay ở mức 46,0 tỷ.

Đòn bẩy cần được đọc cùng cấu trúc dự án, tài sản điều tiết hoặc lịch thu hồi vốn đặc thù của ngành.

Với đòn bẩy an toàn ở phần trên, dòng tiền dưới đây cho thấy khả năng tự tài trợ. Dòng tiền kinh doanh ghi nhận 1.357,3 tỷ trong 2025, trong khi dòng tiền đầu tư ở mức 1.491,6 tỷ.

Sau đầu tư, dòng tiền còn lại là 2.848,9 tỷ, còn dòng tiền tài chính ở mức −2.719,8 tỷ.

Tỷ lệ CFO/LNST đạt 5,04 lần.

Sau khi chi 97,9 tỷ cho đầu tư tài sản cố định, doanh nghiệp vẫn tạo ra 1.554,9 tỷ dòng tiền tự do trong 12 tháng gần nhất.

FCF và CFO trong ngành này nên được đọc cùng chu kỳ đầu tư và đặc thù mô hình kinh doanh.