Lợi nhuận ròng 12 tháng gần nhất đạt 17,3 tỷ, giảm 10,2 tỷ so với cùng kỳ năm trước. Động lực tích cực chính đến từ chi phí tài chính giảm, chi phí quản lý giảm, thuế giảm và thu nhập tài chính tăng.

Tăng trưởng có thật và có bền không?

Doanh thu 12 tháng gần nhất tăng 15,4% so với cùng kỳ — nhưng đà tăng theo quý đang chậm lại (+151% → −73%).

3/4 quý gần nhất tăng trưởng dương so với cùng kỳ.

Biên lợi nhuận ròng giảm xuống 4,83%, mất 4,0 điểm %. Áp lực chính đến từ Biên gộp giảm 11,4 điểm %, mạnh hơn phần cải thiện từ Chi phí bán hàng & Quản lý/Doanh thu giảm 0,2 điểm % (cùng với hỗ trợ từ Lợi nhuận tài chính ròng/Doanh thu tăng 5,5 điểm % và Lợi nhuận khác/Doanh thu tăng 0,2 điểm %).

Biên chịu áp lực từ nhiều phía — cần tách rõ phần tạm thời và phần có tính cấu trúc để đánh giá đúng mức độ rủi ro.

Doanh thu chủ đầu tư ghi nhận tập trung vào kỳ bàn giao — biến động mạnh giữa các quý là đặc thù ngành BĐS, KHÔNG phản ánh xu hướng kinh doanh. Nên đọc theo TTM và theo tiến độ bàn giao dự án.

2025Q1: 40,5 tỷ

2025Q2: 185,1 tỷ

2025Q3: 255,8 tỷ

2025Q4: 9,9 tỷ

2026Q1: 42,8 tỷ

2026Q2: 49,7 tỷ

Lợi nhuận có chuyển hóa thành tiền không?

Trên nền đòn bẩy an toàn, dòng tiền cho thấy khả năng tự tài trợ. Dòng tiền kinh doanh ghi nhận 379,3 tỷ, trong khi dòng tiền đầu tư ở mức −0,7 tỷ (dòng tiền lũy kế năm 2025).

Sau đầu tư, dòng tiền còn lại là 378,6 tỷ, còn dòng tiền tài chính ở mức −294,7 tỷ.

Tỷ lệ CFO/LNST đạt 11,84 lần.

Sau khi chi 1,8 tỷ cho đầu tư tài sản cố định, doanh nghiệp vẫn tạo ra 203,3 tỷ dòng tiền tự do trong 12 tháng gần nhất.

Với doanh nghiệp phát triển nhà ở, FCF và CFO biến động theo chu kỳ dự án — dòng tiền âm trong giai đoạn đầu tư và dương khi bàn giao — không phản ánh hiệu quả năm lẻ.

Thu nhập ngoài cốt lõi chiếm bao nhiêu?

Khoảng 98% lợi nhuận trước thuế đến từ hoạt động kinh doanh cốt lõi.

Trong đó lãi/lỗ tài chính ròng chiếm −92,3%, lợi nhuận khác +2,0% LNTT.

ROIC thu hẹp còn 4,68%, giảm 1,1 điểm %. Tức mỗi 100 đồng vốn đưa vào vận hành hiện tạo ra 4,68 đồng lợi nhuận hoạt động sau thuế. Dù vòng quay vốn tăng 0,32 lần, biên NOPAT thu hẹp 4,2 điểm % vẫn kéo ROIC giảm, trong khi vốn đầu tư thu hẹp 116 tỷ.

Với doanh nghiệp bất động sản, ROIC biến động theo chu kỳ dự án — đây là tín hiệu tham khảo, đánh giá thực chất cần chờ các kỳ bàn giao tới.

Áp lực đòn bẩy cần được theo dõi, khi nợ ròng/vốn chủ ở mức 0,41 lần và khả năng trả lãi chỉ đạt 1,02 lần.

Hiện nợ ngắn hạn chiếm 65,8% tổng nợ vay, tiền mặt tương đương 29,4% nợ vay và tổng nợ vay ở mức 121,4 tỷ.

Đòn bẩy của doanh nghiệp phát triển nhà ở cần được đọc cùng chu kỳ dự án, tồn kho dở dang và thời điểm bàn giao.

ROIC của doanh nghiệp phát triển nhà ở biến động theo chu kỳ dự án và thời điểm bàn giao. Cấu trúc vốn tương đối nhẹ so với ngành bất động sản — nợ phải trả 1,61 lần vốn chủ sở hữu, nợ ròng ở mức 0,41 lần vốn chủ sở hữu.

Người mua trả tiền trước 33,1 tỷ (tại 2026Q2) — đây là tiền khách đặt cọc cho các căn/dự án chưa bàn giao, tức doanh thu đã bán nhưng chưa được ghi nhận; báo trước lợi nhuận các kỳ bàn giao tới. Tiền trả trước chỉ tương đương 8,70% tồn kho hiện có — phần lớn dự án chưa có người mua.

Người mua trả tiền trước: 33,1 tỷ · YoY −0,8 tỷ · QoQ +15,6 tỷ

Doanh thu đã khoá sẵn: tương đương 0,37 lần quý doanh thu (TTM)

Tồn kho đã có người mua: 8,70%

Tồn kho dự án chia hai tầng tại 2026Q2: 380,8 tỷ hàng gần bàn giao (ngắn hạn) và 0,0 tỷ xây dựng dở dang (dài hạn). Nghiêng về hàng gần bàn giao — chu kỳ ghi nhận doanh thu đang tới gần.

Hàng gần bàn giao (NH): 380,8 tỷ (100,00%)

Xây dựng dở dang (DH): 0,0 tỷ (0,00%)

Với chủ đầu tư, câu hỏi không phải nợ gấp mấy lần vốn chủ, mà nợ vay có được bảo chứng bằng quỹ dự án hay không. Tại 2026Q2, nợ vay ròng 85,7 tỷ so với giá trị dự án 380,8 tỷ — tỷ lệ 22,51%; quỹ dự án đang bảo chứng cho nợ vay ròng gấp 4,44 lần.

Nợ vay ròng / Giá trị dự án: 22,51%

Dự án tồn kho dở dang cuối kỳ ở mức 385,5 tỷ, chiếm khoảng 67,1% tổng tài sản — phản ánh quy mô dự án đang triển khai chờ bàn giao.

Biến động vốn lưu động đóng góp thêm 69,6 tỷ dòng tiền trong 12 tháng gần nhất, chủ yếu nhờ tồn kho giảm, qua đó bù đắp một phần áp lực từ các khoản phải thu tăng và các khoản phải trả giảm.