Lợi nhuận ròng 12 tháng gần nhất đạt 51,9 tỷ, tăng 11,3 tỷ so với cùng kỳ năm trước. Động lực tích cực chính đến từ lợi nhuận gộp cải thiện và thu nhập tài chính tăng.

Biên lợi nhuận ròng thu hẹp còn 5,23%, giảm 1,2 điểm %. Áp lực chính đến từ Biên gộp giảm 1,4 điểm %, mạnh hơn phần cải thiện từ Chi phí bán hàng & Quản lý/Doanh thu giảm 0,8 điểm % (ngoài ra, Lợi nhuận khác/Doanh thu tăng 0,1 điểm % hỗ trợ thêm và Lợi nhuận tài chính ròng/Doanh thu giảm 0,9 điểm % tạo áp lực).

Áp lực đến từ các khoản ngoài kinh doanh chính, vận hành cốt lõi vẫn giữ được nhịp — biên có cơ sở để phục hồi khi yếu tố này qua đi.

Doanh thu chủ đầu tư ghi nhận tập trung vào kỳ bàn giao — biến động mạnh giữa các quý là đặc thù ngành BĐS, KHÔNG phản ánh xu hướng kinh doanh. Nên đọc theo TTM và theo tiến độ bàn giao dự án.

2024Q4: 294,2 tỷ

2025Q1: 177,4 tỷ

2025Q2: 245,8 tỷ

2025Q3: 248,6 tỷ

2025Q4: 437,1 tỷ

2026Q1: 357,2 tỷ

ROIC cải thiện rõ lên 15,95%, tăng 4,3 điểm %. Tức mỗi 100 đồng vốn đưa vào vận hành hiện tạo ra 15,95 đồng lợi nhuận hoạt động sau thuế. Động lực chính đến từ vòng quay vốn tăng 1,24 lần — doanh nghiệp tạo ra nhiều doanh thu hơn trên cùng đồng vốn, biên NOPAT thu hẹp 1,2 điểm %; vốn đầu tư về cơ bản không đổi.

Với doanh nghiệp bất động sản, ROIC biến động theo chu kỳ dự án — đây là tín hiệu tham khảo, đánh giá thực chất cần chờ các kỳ bàn giao tới.

ROIC của doanh nghiệp phát triển nhà ở biến động theo chu kỳ dự án và thời điểm bàn giao — bảng cân đối dưới đây cho thêm góc nhìn. Bảng cân đối rất lành mạnh — nợ phải trả 1,78 lần vốn chủ sở hữu, doanh nghiệp đang ở trạng thái tiền ròng tương đương 0,22 lần vốn chủ sở hữu.

Người mua trả tiền trước 464,1 tỷ (tại 2026Q1) — đây là tiền khách đặt cọc cho các căn/dự án chưa bàn giao, tức doanh thu đã bán nhưng chưa được ghi nhận; báo trước lợi nhuận các kỳ bàn giao tới. Khoản này tăng 34,31% so với cùng kỳ — bán hàng tốt, doanh thu tương lai đã khoá thêm.

Người mua trả tiền trước: 464,1 tỷ · YoY +118,6 tỷ · QoQ +25,2 tỷ

Doanh thu đã khoá sẵn: tương đương 1,44 lần quý doanh thu (TTM)

Tồn kho đã có người mua: 161,60%

Tồn kho dự án chia hai tầng tại 2026Q1: 287,2 tỷ hàng gần bàn giao (ngắn hạn) và 20,3 tỷ xây dựng dở dang (dài hạn). Nghiêng về hàng gần bàn giao — chu kỳ ghi nhận doanh thu đang tới gần.

Hàng gần bàn giao (NH): 287,2 tỷ (93,40%)

Xây dựng dở dang (DH): 20,3 tỷ (6,60%)

Với chủ đầu tư, câu hỏi không phải nợ gấp mấy lần vốn chủ, mà nợ vay có được bảo chứng bằng quỹ dự án hay không. Tại 2026Q1, nợ vay ròng 114,8 tỷ so với giá trị dự án 307,5 tỷ — tỷ lệ −37,34%; doanh nghiệp đang ở trạng thái tiền ròng dương.

Nợ vay ròng / Giá trị dự án: −37,34%

Hàng tồn kho cuối kỳ ở mức 263,6 tỷ, chiếm khoảng 19,3% tổng tài sản.

Biến động vốn lưu động đóng góp thêm 139,0 tỷ dòng tiền trong 12 tháng gần nhất, chủ yếu nhờ các khoản phải trả tăng lên, qua đó bù đắp một phần áp lực từ các khoản phải thu tăng và hàng tồn kho tăng.

Đòn bẩy tài chính đang ở vùng khá an toàn, với nợ ròng/vốn chủ ở mức −0,22 lần và khả năng trả lãi đạt 53,32 lần.

Hiện nợ ngắn hạn chiếm 100,0% tổng nợ vay, tiền mặt tương đương 421,9% nợ vay và tổng nợ vay ở mức 35,7 tỷ.

Đòn bẩy của doanh nghiệp phát triển nhà ở cần được đọc cùng chu kỳ dự án, tồn kho dở dang và thời điểm bàn giao.

Với đòn bẩy an toàn ở phần trên, dòng tiền dưới đây cho thấy khả năng tự tài trợ. Dòng tiền kinh doanh ghi nhận 152,1 tỷ trong 2025, trong khi dòng tiền đầu tư ở mức −53,5 tỷ.

Sau đầu tư, dòng tiền còn lại là 98,7 tỷ, còn dòng tiền tài chính ở mức −41,3 tỷ.

Tỷ lệ CFO/LNST đạt 3,12 lần.

Sau khi chi 6,3 tỷ cho đầu tư tài sản cố định, doanh nghiệp vẫn tạo ra 155,8 tỷ dòng tiền tự do trong 12 tháng gần nhất.

Với doanh nghiệp phát triển nhà ở, FCF và CFO biến động theo chu kỳ dự án — dòng tiền âm trong giai đoạn đầu tư và dương khi bàn giao — không phản ánh hiệu quả năm lẻ.