Lợi nhuận ròng 12 tháng gần nhất đạt 6.874,8 tỷ, tăng 2.684,2 tỷ so với cùng kỳ năm trước. Động lực tích cực chính đến từ thu nhập tài chính tăng.

Biên lợi nhuận ròng cải thiện rõ lên 76,39%, tăng 28,9 điểm %. Hiệu quả vận hành cốt lõi đang cải thiện khi Chi phí bán hàng & Quản lý/Doanh thu giảm 1,7 điểm % đủ bù đắp được áp lực từ Biên gộp giảm 0,2 điểm % (cùng với hỗ trợ từ Lợi nhuận tài chính ròng/Doanh thu tăng 32,0 điểm % và Lợi nhuận khác/Doanh thu tăng 0,6 điểm %).

Phần lớn mức tăng biên đến từ các khoản ngoài kinh doanh chính — vận hành cốt lõi chưa thật sự theo kịp, đây là kiểu tăng biên cần thận trọng.

Doanh thu chủ đầu tư ghi nhận tập trung vào kỳ bàn giao — biến động mạnh giữa các quý là đặc thù ngành BĐS, KHÔNG phản ánh xu hướng kinh doanh. Nên đọc theo TTM và theo tiến độ bàn giao dự án.

2024Q4: 2.128,2 tỷ

2025Q1: 2.131,4 tỷ

2025Q2: 2.142,6 tỷ

2025Q3: 2.251,0 tỷ

2025Q4: 2.312,3 tỷ

2026Q1: 2.293,6 tỷ

ROIC cải thiện rõ lên 13,28%, tăng 4,2 điểm %. Tức mỗi 100 đồng vốn đưa vào vận hành hiện tạo ra 13,28 đồng lợi nhuận hoạt động sau thuế. Động lực chính đến từ biên NOPAT tăng 28,3 điểm %, vòng quay vốn gần như ổn định; trong khi vốn đầu tư tăng 6.315 tỷ.

Với doanh nghiệp bất động sản, ROIC biến động theo chu kỳ dự án — đây là tín hiệu tham khảo, đánh giá thực chất cần chờ các kỳ bàn giao tới.

ROIC của doanh nghiệp phát triển nhà ở biến động theo chu kỳ dự án và thời điểm bàn giao — bảng cân đối dưới đây cho thêm góc nhìn. Cấu trúc vốn đặc biệt nhẹ so với ngành bất động sản — nợ phải trả 0,27 lần vốn chủ sở hữu, nợ ròng ở mức 0,05 lần vốn chủ sở hữu.

Người mua trả tiền trước 82,3 tỷ (tại 2026Q1) — đây là tiền khách đặt cọc cho các căn/dự án chưa bàn giao, tức doanh thu đã bán nhưng chưa được ghi nhận; báo trước lợi nhuận các kỳ bàn giao tới. Khoản này giảm 47,24% nhưng doanh thu TTM đồng thời tăng — dấu hiệu doanh nghiệp vừa bàn giao (tiền trả trước chuyển thành doanh thu), là tích cực chứ không phải bán chậm.

Người mua trả tiền trước: 82,3 tỷ · YoY −73,7 tỷ · QoQ −226,8 tỷ

Doanh thu đã khoá sẵn: tương đương 0,04 lần quý doanh thu (TTM)

Tồn kho đã có người mua: 37,07%

Tồn kho dự án chia hai tầng tại 2026Q1: 222,1 tỷ hàng gần bàn giao (ngắn hạn) và 231,2 tỷ xây dựng dở dang (dài hạn). Nghiêng về xây dựng dở dang — còn phải đầu tư thêm nhiều trước khi có doanh thu.

Hàng gần bàn giao (NH): 222,1 tỷ (49,01%)

Xây dựng dở dang (DH): 231,2 tỷ (50,99%)

Với chủ đầu tư, câu hỏi không phải nợ gấp mấy lần vốn chủ, mà nợ vay có được bảo chứng bằng quỹ dự án hay không. Tại 2026Q1, nợ vay ròng 2.600,3 tỷ so với giá trị dự án 453,3 tỷ — tỷ lệ 573,66% — nợ vay ròng đã gấp 5,74 lần giá trị quỹ dự án, vượt xa lớp tài sản lẽ ra bảo chứng cho nó. Đòn bẩy ở vùng rủi ro cao; khả năng trả nợ phụ thuộc vào nguồn ngoài quỹ dự án hiện có.

Nợ vay ròng / Giá trị dự án: 573,66%

None

Biến động vốn lưu động làm giảm 7.018,3 tỷ dòng tiền trong 12 tháng gần nhất, chủ yếu do các khoản phải thu tăng và các khoản phải trả giảm, dù được bù đắp một phần bởi tồn kho giảm.

Đòn bẩy tài chính đang ở vùng khá an toàn, với nợ ròng/vốn chủ ở mức 0,05 lần và khả năng trả lãi đạt 7,87 lần.

Hiện nợ ngắn hạn chiếm 0,3% tổng nợ vay, tiền mặt tương đương 59,3% nợ vay và tổng nợ vay ở mức 6.389,0 tỷ.

Đòn bẩy của doanh nghiệp phát triển nhà ở cần được đọc cùng chu kỳ dự án, tồn kho dở dang và thời điểm bàn giao.

Dòng tiền kinh doanh ghi nhận −3.262,2 tỷ trong 2025, trong khi dòng tiền đầu tư ở mức 3.007,8 tỷ.

Sau đầu tư, dòng tiền còn lại là −254,4 tỷ, còn dòng tiền tài chính ở mức 1.804,4 tỷ.

Tỷ lệ CFO/LNST đạt −0,53 lần.

Sau khi chi 3.031,4 tỷ cho đầu tư tài sản cố định, doanh nghiệp ghi nhận dòng tiền tự do âm 6.709,0 tỷ trong 12 tháng gần nhất.

Với doanh nghiệp phát triển nhà ở, FCF và CFO biến động theo chu kỳ dự án — dòng tiền âm trong giai đoạn đầu tư và dương khi bàn giao — không phản ánh hiệu quả năm lẻ.