Lợi nhuận ròng 12 tháng gần nhất đạt 281,6 tỷ, giảm 96,6 tỷ so với cùng kỳ năm trước. Động lực tích cực chính đến từ lợi nhuận gộp cải thiện.

Biên lợi nhuận ròng giảm xuống 13,91%, mất 4,9 điểm %. Áp lực chính đến từ Chi phí bán hàng & Quản lý/Doanh thu tăng 8,7 điểm %, mạnh hơn phần cải thiện từ Biên gộp tăng 22,4 điểm % (ngoài ra, Lợi nhuận khác/Doanh thu tăng 0,4 điểm % hỗ trợ thêm và Lợi nhuận tài chính ròng/Doanh thu giảm 14,6 điểm % tạo áp lực).

Biên chịu áp lực từ nhiều phía — cần tách rõ phần tạm thời và phần có tính cấu trúc để đánh giá đúng mức độ rủi ro.

Doanh thu chủ đầu tư ghi nhận tập trung vào kỳ bàn giao — biến động mạnh giữa các quý là đặc thù ngành BĐS, KHÔNG phản ánh xu hướng kinh doanh. Nên đọc theo TTM và theo tiến độ bàn giao dự án.

2024Q4: 749,9 tỷ

2025Q1: 248,7 tỷ

2025Q2: 180,2 tỷ

2025Q3: 395,6 tỷ

2025Q4: 1.180,4 tỷ

2026Q1: 287,4 tỷ

ROIC thu hẹp còn 2,46%, giảm 1,3 điểm %. Tức mỗi 100 đồng vốn đưa vào vận hành hiện tạo ra 2,46 đồng lợi nhuận hoạt động sau thuế. Áp lực chính đến từ biên NOPAT thu hẹp 5,2 điểm %, mạnh hơn biến động của vòng quay vốn; trong khi vốn đầu tư tăng 1.176 tỷ.

Với doanh nghiệp bất động sản, ROIC biến động theo chu kỳ dự án — đây là tín hiệu tham khảo, đánh giá thực chất cần chờ các kỳ bàn giao tới.

ROIC của doanh nghiệp phát triển nhà ở biến động theo chu kỳ dự án và thời điểm bàn giao — bảng cân đối dưới đây cho thêm góc nhìn. Cấu trúc vốn tương đối nhẹ so với ngành bất động sản — nợ phải trả 1,69 lần vốn chủ sở hữu, nợ ròng ở mức 1,22 lần vốn chủ sở hữu.

Người mua trả tiền trước 1.072,0 tỷ (tại 2026Q1) — đây là tiền khách đặt cọc cho các căn/dự án chưa bàn giao, tức doanh thu đã bán nhưng chưa được ghi nhận; báo trước lợi nhuận các kỳ bàn giao tới. Khoản này tăng 1304,24% so với cùng kỳ — bán hàng tốt, doanh thu tương lai đã khoá thêm. Tiền trả trước chỉ tương đương 18,00% tồn kho hiện có — phần lớn dự án chưa có người mua.

Người mua trả tiền trước: 1.072,0 tỷ · YoY +995,6 tỷ · QoQ +27,3 tỷ

Doanh thu đã khoá sẵn: tương đương 2,10 lần quý doanh thu (TTM)

Tồn kho đã có người mua: 18,00%

Tồn kho dự án chia hai tầng tại 2026Q1: 5.954,4 tỷ hàng gần bàn giao (ngắn hạn) và 736,9 tỷ xây dựng dở dang (dài hạn). Nghiêng về hàng gần bàn giao — chu kỳ ghi nhận doanh thu đang tới gần.

Hàng gần bàn giao (NH): 5.954,4 tỷ (88,99%)

Xây dựng dở dang (DH): 736,9 tỷ (11,01%)

Với chủ đầu tư, câu hỏi không phải nợ gấp mấy lần vốn chủ, mà nợ vay có được bảo chứng bằng quỹ dự án hay không. Tại 2026Q1, nợ vay ròng 6.765,7 tỷ so với giá trị dự án 6.691,4 tỷ — tỷ lệ 101,11% — nợ vay ròng đã VƯỢT giá trị quỹ dự án (mỗi đồng nợ chỉ được đối ứng bởi 0,99 lần giá trị dự án). Áp lực đòn bẩy cần theo dõi.

Nợ vay ròng / Giá trị dự án: 101,11%

Dự án tồn kho dở dang cuối kỳ ở mức 5.245,3 tỷ, chiếm khoảng 35,6% tổng tài sản — phản ánh quy mô dự án đang triển khai chờ bàn giao.

Biến động vốn lưu động làm giảm 1.313,2 tỷ dòng tiền trong 12 tháng gần nhất, chủ yếu do các khoản phải thu tăng và hàng tồn kho tăng, dù được bù đắp một phần bởi các khoản phải trả tăng lên.

Áp lực đòn bẩy cần được theo dõi, khi nợ ròng/vốn chủ ở mức 1,22 lần và khả năng trả lãi chỉ đạt 1,93 lần.

Hiện nợ ngắn hạn chiếm 27,8% tổng nợ vay, tiền mặt tương đương 2,1% nợ vay và tổng nợ vay ở mức 6.908,9 tỷ.

Đòn bẩy của doanh nghiệp phát triển nhà ở cần được đọc cùng chu kỳ dự án, tồn kho dở dang và thời điểm bàn giao.

Với đòn bẩy an toàn ở phần trên, dòng tiền dưới đây cho thấy khả năng tự tài trợ. Dòng tiền kinh doanh ghi nhận 156,8 tỷ trong 2025, trong khi dòng tiền đầu tư ở mức −806,4 tỷ.

Sau đầu tư, dòng tiền còn lại là −649,5 tỷ, còn dòng tiền tài chính ở mức 858,2 tỷ.

Tỷ lệ CFO/LNST đạt −3,83 lần.

Chưa đủ dữ liệu capex tiền mặt để ước tính FCF.

Với doanh nghiệp phát triển nhà ở, FCF và CFO biến động theo chu kỳ dự án — dòng tiền âm trong giai đoạn đầu tư và dương khi bàn giao — không phản ánh hiệu quả năm lẻ.