Lợi nhuận ròng 12 tháng gần nhất đạt 4,7 tỷ, tăng 3,5 tỷ so với cùng kỳ năm trước. Động lực tích cực chính đến từ lợi nhuận gộp cải thiện, chi phí tài chính giảm, thuế giảm và chi phí bán hàng giảm.

Biên lợi nhuận ròng cải thiện rõ lên 4,93%, tăng 4,0 điểm %. Hiệu quả vận hành cốt lõi đang cải thiện khi Biên gộp tăng 10,2 điểm % đủ bù đắp được áp lực từ Chi phí bán hàng & Quản lý/Doanh thu tăng 4,6 điểm % (vẫn còn áp lực từ Lợi nhuận tài chính ròng/Doanh thu giảm 0,8 điểm % và Lợi nhuận khác/Doanh thu giảm 0,7 điểm %).

Đà cải thiện đến từ chính vận hành kinh doanh — đây là kiểu tăng biên lợi nhuận chất lượng.

Doanh thu chủ đầu tư ghi nhận tập trung vào kỳ bàn giao — biến động mạnh giữa các quý là đặc thù ngành BĐS, KHÔNG phản ánh xu hướng kinh doanh. Nên đọc theo TTM và theo tiến độ bàn giao dự án.

2024Q4: 23,4 tỷ

2025Q1: 30,0 tỷ

2025Q2: 44,7 tỷ

2025Q3: 31,1 tỷ

2025Q4: 7,3 tỷ

2026Q1: 12,4 tỷ

ROIC nhích lên 0,83%, tăng 1,0 điểm %. Tức mỗi 100 đồng vốn đưa vào vận hành hiện tạo ra 0,83 đồng lợi nhuận hoạt động sau thuế. Động lực chính đến từ biên NOPAT tăng 3,4 điểm %, vòng quay vốn giảm 0,14 lần; vốn đầu tư về cơ bản không đổi.

Với doanh nghiệp bất động sản, ROIC biến động theo chu kỳ dự án — đây là tín hiệu tham khảo, đánh giá thực chất cần chờ các kỳ bàn giao tới.

ROIC của doanh nghiệp phát triển nhà ở biến động theo chu kỳ dự án và thời điểm bàn giao — bảng cân đối dưới đây cho thêm góc nhìn. Cấu trúc vốn ở mức điển hình của ngành bất động sản — nợ phải trả 2,07 lần vốn chủ sở hữu, nợ ròng ở mức 0,67 lần vốn chủ sở hữu.

Người mua trả tiền trước 8,0 tỷ (tại 2026Q1) — đây là tiền khách đặt cọc cho các căn/dự án chưa bàn giao, tức doanh thu đã bán nhưng chưa được ghi nhận; báo trước lợi nhuận các kỳ bàn giao tới. Khoản này tăng 442,36% so với cùng kỳ — bán hàng tốt, doanh thu tương lai đã khoá thêm. Tiền trả trước chỉ tương đương 11,14% tồn kho hiện có — phần lớn dự án chưa có người mua.

Người mua trả tiền trước: 8,0 tỷ · YoY +6,5 tỷ · QoQ +0,7 tỷ

Doanh thu đã khoá sẵn: tương đương 0,33 lần quý doanh thu (TTM)

Tồn kho đã có người mua: 11,14%

Tồn kho dự án chia hai tầng tại 2026Q1: 71,8 tỷ hàng gần bàn giao (ngắn hạn) và 0,0 tỷ xây dựng dở dang (dài hạn). Nghiêng về hàng gần bàn giao — chu kỳ ghi nhận doanh thu đang tới gần.

Hàng gần bàn giao (NH): 71,8 tỷ (100,00%)

Xây dựng dở dang (DH): 0,0 tỷ (0,00%)

Với chủ đầu tư, câu hỏi không phải nợ gấp mấy lần vốn chủ, mà nợ vay có được bảo chứng bằng quỹ dự án hay không. Tại 2026Q1, nợ vay ròng 138,7 tỷ so với giá trị dự án 71,8 tỷ — tỷ lệ 193,01% — nợ vay ròng đã gấp 1,93 lần giá trị quỹ dự án, vượt xa lớp tài sản lẽ ra bảo chứng cho nó. Đòn bẩy ở vùng rủi ro cao; khả năng trả nợ phụ thuộc vào nguồn ngoài quỹ dự án hiện có.

Nợ vay ròng / Giá trị dự án: 193,01%

Dự án tồn kho dở dang cuối kỳ ở mức 79,0 tỷ, chiếm khoảng 12,5% tổng tài sản — phản ánh quy mô dự án đang triển khai chờ bàn giao.

Biến động vốn lưu động đóng góp thêm 0,0 tỷ dòng tiền trong 12 tháng gần nhất.

Áp lực đòn bẩy cần được theo dõi, khi nợ ròng/vốn chủ ở mức 0,67 lần và khả năng trả lãi chỉ đạt 0,46 lần.

Hiện nợ ngắn hạn chiếm 52,3% tổng nợ vay, tiền mặt tương đương 4,2% nợ vay và tổng nợ vay ở mức 144,7 tỷ.

Đòn bẩy của doanh nghiệp phát triển nhà ở cần được đọc cùng chu kỳ dự án, tồn kho dở dang và thời điểm bàn giao.

Dòng tiền kinh doanh ghi nhận −12,9 tỷ trong 2024, trong khi dòng tiền đầu tư ở mức 1,9 tỷ.

Sau đầu tư, dòng tiền còn lại là −11,1 tỷ, còn dòng tiền tài chính ở mức 5,8 tỷ.

Tỷ lệ CFO/LNST đạt −5,07 lần.

Chưa đủ dữ liệu capex tiền mặt để ước tính FCF.

Với doanh nghiệp phát triển nhà ở, FCF và CFO biến động theo chu kỳ dự án — dòng tiền âm trong giai đoạn đầu tư và dương khi bàn giao — không phản ánh hiệu quả năm lẻ.