Sự hồi phục đang trở nên rõ ràng hơn... 

• Sau nhiều buổi làm việc giữa các doanh nghiệp BĐS và chính quyền trong năm nay, nhiều nút thắt trong phê duyệt đang được tháo gỡ và chúng tôi nghĩ rằng quá trình phê duyệt dự án sẽ dần được ‘phá băng’. 

• Một số dự án tại khu vực trung tâm bị dừng hơn 2 năm qua hiện đã có dấu hiệu tái khởi động trong khi số liệu thống kê cho thấy số lượng dự án được cấp phép trong 6 tháng đầu năm 2020 đã tăng lên so với cùng kỳ năm ngoái. 

• Ngoài ra, theo chia sẻ từ các doanh nghiệp xây dựng, có thể thấy hoạt động đấu thầu dự án mới tại thị trường TP HCM cũng đã trở nên sôi động hơn. 

Triển vọng tích cực từ khía cạnh pháp lý ... 

• Nhiều nút thắt trong quá trình xin cấp phép dự án được kỳ vọng sẽ được gỡ bỏ trong một hoặc hai năm tới nhờ Luật Đầu tư mới và Luật Xây dựng sửa đổi được thông qua trong năm nay (có hiệu lực từ năm 2021) và Luật Đất đai sửa đổi có thể sẽ được thông qua trong năm sau (và sẽ có hiệu lực vào năm 2022 nếu được thông qua). 

• Chúng tôi kỳ vọng các dự án có pháp lý đầy đủ về quyền sử dụng đất sẽ hưởng lợi đầu tiên khi bước sang năm 2021 trong khi các dự án BĐS có đất thuộc nhóm hỗn hợp có thể sẽ phải chờ Luật Đất đai sửa đổi (năm 2022) để có gỡ bỏ được các vướng mắc. 

Điều chỉnh tăng dự báo đối với nguồn cung trên thị trường 

• Trước nhiều dấu hiệu hồi phục trên thị trường BĐS, chúng tôi điều chỉnh tăng 25,1% dự báo tổng nguồn cung cho năm 2020 tại TP HCM lên 20.015 căn. 

• Trong tương lai, chúng tôi tin rằng nguồn cung có thể tăng với tốc độ gộp bình quân năm là 30% trong giai đoạn 2021/2022. 

• Tỷ lệ hấp thụ có thể sẽ ở mức cao trên 90%, phản ánh nhu cầu chưa được đáp ứng, cơ cấu dân số vàng, quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ và tầng lớp trung lưu đang gia tăng nhanh chóng. 

Lựa chọn những doanh nghiệp được hưởng lợi ... 

• Theo đó, chúng tôi ưa chuộng nhất là cổ phiếu DXG; là doanh nghiệp hưởng lợi từ sân bay mới tại Long Thành và hưởng lợi lớn từ sự hồi phục của thị trường BĐS TP HCM và VHM với vị thế áp đảo và quỹ đất lớn tại TP HCM. 

• NLG và KDH cũng là những doanh nghiệp được hưởng lợi nhưng mức độ hưởng lợi từ câu chuyện hồi phục của thị trường BĐS tại TP HCM sẽ ít hơn (so với DXG và VHM).

Tăng trưởng mạnh từ năm 2021

Sau nhiều buổi làm việc giữa các doanh nghiệp BĐS và chính quyền, nhiều nút thắt trong quy định đang được tháo gỡ và các dấu hiệu cho thấy sự hồi phục của thị trường BĐS TP HCM đang ngày cành trở nên rõ ràng. Chúng tôi nhận thấy gần đây số lượng dự án (bị dừng trước đây vì nhiều lý do) tái khởi động ngày càng nhiều.

Các doanh nghiệp xây dựng cũng đã chia sẻ quan điểm là trong 2 năm tới thị trường xây dựng sẽ sôi động hơn nhiều. Trong khi đó, nhiều nút thắt trong quá trình xin cấp phép dự án nhiều khả năng sẽ được tháo gỡ trong một hoặc hai năm tới nhờ một số quy định có hiệu lực từ năm 2021 gồm Luật Đầu tư mới và Luật Xây dựng sửa đổi. Chúng tôi cũng kỳ vọng Luật Đất đai sửa đổi có thể sẽ được thông qua trong năm sau – một cột mốc quan trọng trong quá trình cải thiện khung pháp lý – và nếu được thông qua sẽ nâng cao hơn nữa hiệu quả của quy trình cấp phép các dự án BĐS.

Theo đó, chúng tôi tin rằng nguồn cung có thể tăng với tốc độ gộp bình quân là 30% trong năm 2021 và 2022. Tỷ lệ hấp thụ sẽ vẫn ở mức cao. Các doanh nghiệp BĐS có quỹ đất lớn tại TP HCM sẽ hưởng lợi, gồm DXG (Mua vào, giá mục tiêu 17.200đ) và VHM (Mua vào, giá mục tiêu 97.000đ). Trong khi đó KDH (Mua vào, giá mục tiêu 30.300đ) và NLG (Mua vào, giá mục tiêu 34.800đ) vẫn là những doanh nghiệp chúng tôi ưa thích trong dài hạn với tính ổn định cao hơn.

Môi trường pháp lý tại TP HCM được nới lỏng đối với các doanh nghiệp BĐS

Sự thắt chặt các quy định pháp lý tại TP HCM đã gây khó khăn cho các doanh nghiệp BĐS trong những năm gần đây. Tuy nhiêu, sau nhiều buổi làm việc giữa các doanh nghiệp BĐS và chính quyền, nhiều nút thắt trong quy định đang được tháo gỡ. Trên thực tế, các dấu hiệu cho thấy sự hồi phục của thị trường BĐS TP HCM đang ngày cành trở nên rõ ràng. Một số dự án tại khu vực trung tâm bị dừng hơn 2 năm qua đã tái khởi động trong khi số liệu thống kê của UBND TP HCM cho thấy số lượng dự án được cấp phép trong 6 tháng đầu năm 2020 đã tăng lên so với cùng kỳ
năm ngoái.

Hoạt động xây dựng cũng đang cho thấy một triển vọng sáng sủa hơn. Chúng tôi đã trao đổi với các doanh nghiệp xây dựng và hầu hết cho biết hoạt động đấu thầu dự án mới tại thị trường TP HCM cũng đã sôi động hơn. Điều này cho thấy thị trường BĐS hiện đang hồi phục. Báo cáo này không nói về các công ty xây dựng nhưng cũng cần lưu ý rằng không chỉ các doanh nghiệp BĐS được hưởng lợi từ sự cải thiện triển vọng của thị trường BĐS TP HCM.

Khung pháp lý được cải thiện sẽ hỗ trợ quá trình phê duyệt dự án

Từ khía cạnh pháp lý, nhiều bước trong quá trình xin cấp phép dự án nhiều khảnăng sẽ được bãi bỏ trong một hoặc hai năm tới – đây là thông tin rất tích cực cho các doanh nghiệp BĐS. Vào ngày 17/6/2020, Quốc hội đã thông qua Luật Đầu tư và Luật Xây dựng sửa đổi, sẽ có hiệu lực từ ngày 1/1/2021. Việc ban hành các luật nói trên sẽ làm thay đổi đáng kể quy trình phê duyệt dự án BĐS. Chúng tôi kỳ vọng các dự án có pháp lý đầy đủ về quyền sử dụng đất sẽ hưởng lợi đầu tiên khi bước sang năm 2021. Chúng tôi cũng kỳ vọng Luật Đất đai sửa đổi sẽ được Quốc hội thảo luận trong năm sau và nếu được thông qua, sẽ có hiệu lực từ năm 2022. Việc phê duyệt ở nhiều dự án BĐS có đất thuộc nhóm hỗn hợp đã bị dừng vì nhiều lý do liên quan đến thủ tục pháp lý. Tuy nhiên, với những quy định mới trong luật sửa đổi, có thể kỳ vọng nhiều vướng mắc sẽ được tháo gỡ.

Chúng tôi điều chỉnh tăng dự báo về nguồn cung ra thị trường

Trước nhiều dấu hiệu hồi phục trên thị trường BĐS, chúng tôi điều chỉnh tăng 25,1% dự báo tổng nguồn cung cho năm 2020 tại TP HCM lên 20.015 căn. Trong tương lai, chúng tôi tin rằng nguồn cung có thể tăng với tốc độ gộp bình quân năm là 30% trong giai đoạn 2021/2022. Tỷ lệ hấp thụ có thể sẽ ở mức cao trên 90%, phản ánh nhu cầu chưa được đáp ứng, cơ cấu dân số tốt, quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ và tầng lớp trung lưu đang gia tăng nhanh chóng.

Theo đó, chúng tôi ưa chuộng nhất là cổ phiếu DXG; là doanh nghiệp hưởng lợi từ sân bay mới tại Long Thành và hưởng lợi lớn từ sự hồi phục của thị trường BĐS TP HCM. NLG và KDH cũng là những doanh nghiệp được hưởng lợi nhưng mức độ hưởng lợi từ câu chuyện hồi phục của thị trường BĐS tại TP HCM sẽ ít hơn.

Lựa chọn những doanh nghiệp được hưởng lợi ... 

Có thể nói, chúng tôi kỳ vọng những doanh nghiệp BĐS có quỹ đất lớn tại TP HCM sẽ hưởng lợi từ sự hồi phục của thị trường. Tuy nhiên, triển vọng đối với từng doanh nghiệp BĐS sẽ khác nhau. 

DXG (Mua vào, giá mục tiêu 17.200đ). DXG có quỹ đất có thể được coi là pháp lý khá đầy đủ và sẽ hưởng lợi từ giai đoạn đầu khi thị trường hồi phục. Chúng tôi nhận định như vậy vì cho rằng quy trình cấp giấy phép xây dựng và thiết kế cơ sở sẽ được nới lỏng trước tiên nên những doanh nghiệp BĐS bị ách tắc ở những bước xin giấy phép xây dựng/giấy phép mở bán sẽ hưởng lợi sớm hơn (so với những doanh nghiệp BĐS bị ách tắc ở những vấn đề về đất đai). Theo đó, cổ phiếu DXG không chỉ có câu chuyện sân bay mới mà còn còn có câu chuyện hưởng lợi khi thị trường BĐS tại TP HCM hồi phục. 

Chúng tôi đã điều chỉnh tăng 25,5% giá mục tiêu cho cổ phiếu DXG (hiện chúng tôi kỳ vọng giá sẽ chỉ còn thấp hơn RNAV 30% trong 12 tháng tới từ mức 47% hiện nay). Trong trung hạn, vị thế là doanh nghiệp môi giới BĐS lớn nhất tại Việt Nam sẽ cho phép DXG tận dụng được sự tăng trưởng chung của toàn bộ thị trường. Tuy nhiên, triển vọng dài hạn của DXG vẫn chưa rõ ràng do quỹ đất hạn chế và một số lo ngại xung quanh công tác quản trị doanh nghiệp. 

VHM (Mua vào, giá mục tiêu 97.000đ) có quỹ đất lớn nhất tại TP HCM, bao gồm nhiều khu đất lớn để triển khai các dự án quy mô lớn. VHM là người hưởng lợi trực tiếp từ sự phát triển dài hạn của thị trường, đặc biệt là khi VHM là doanh nghiệp đi tiên phong trong phát triển các dự án quy mô lớn với các tiện ích nội khu tại khu vực ngoại ô TP HCM. 

NLG (Mua vào, giá mục tiêu 34.800đ) và KDH (Mua vào, giá mục tiêu 30.300đ) được biết đến với chiến lược thận trọng trong việc tích lũy quỹ đất. Cả 2 công ty không gặp quá nhiều vấn đề về pháp lý tại TP HCM. Trong trung hạn, NLG & KDH đang chuẩn bị triển khai một số dự án và có thể gặp thuận lợi nhờ quy trình cấp phép dự án trở nên suôn sẻ hơn. Trong dài hạn, với chiến lược sản phẩm đúng đắn, năng lực triển khai dự án đã được công nhận và tình hình tài chính tốt (có tỷ lệ vay nợ rất thấp/có tiền mặt thuần) sẽ tạo điều kiện để 2 doanh nghiệp này hưởng lợi nhiều nhất từ sự tăng trưởng dài hạn của thị trường BĐS. 

... nhận định nhanh về NVL

Chúng tôi đã tạm dừng khuyến nghị đối với cổ phiếu NVL trong một thời gian. Nói chung, NVL được coi là doanh nghiệp có quỹ đất lớn tại các vị trí đắc địa tại TP HCM. Công ty còn được thị trường biết đến với đội ngũ bán hàng mạnh và năng lực triển khai dự án đã được khẳng định. Hoạt động kinh doanh của NVL đã chịu ảnh hưởng tiêu cực từ sự thắt chặt môi trường pháp lý tại TP HCM và việc nới lỏng môi trường pháp lý tại đây có thể sẽ giúp tháo gỡ những vấn đề pháp lý về đất đai còn tồn tại.

Chính quyền cam kết hỗ trợ ngành BĐS

Từ cuối tháng 2 đến đầu tháng 4/2020, đã diễn ra nhiều buổi làm việc giữa chính quyền TP HCM, các sở ban ngành hữu quan và đại diện một số doanh nghiệp BĐS hoạt động tại TP HCM.

Những buổi làm việc này là những cuộc đối thoại đầu tiên giữa doanh nghiệp BĐS và chính quyền kể từ khi môi trường pháp lý tại TP HCM được thắt chặt từ 3 năm trước. Tại một trong số các buổi làm việc, Chủ tịch UBND TP HCM Nguyễn Thành Phong đã cam kết sẽ nỗ lực hỗ trợ ngành BĐS nói chung.

Vài tháng sau, chúng tôi thấy nhiều vướng mắc trong triển khai dự án đã được tháo gỡ, giúp nhiều dự án tại TP HCM được tái khởi động.

Chúng tôi đã thực hiện thu thập thông tin về tình trạng các dự án được triển khai (mở bán, đặt cọc hoặc khởi công) trước năm 2018 và bị trì hoãn đến tận đầu năm 2020. Chúng tôi tập trung vào các dự án tại các quận trung tâm vì cho rằng những dự án này sẽ chịu ảnh hưởng nhiều nhất từ các quy định mới tại TP HCM. Chúng tôi quan sát thấy rằng nhiều dự án (đã bị dừng trong khoảng 1 đến 2 năm hay thậm chí còn lâu hơn) hiện đã gần như được tái khởi động.

Vào ngày 3/3/2020, UBND TP HCM đã cho phép nối lại một số dự án BT chủ chốt tại TP HCM gồm dự án Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Ngay sau đó, nhiều dự án nhà ở tại khu vực Thủ Thiêm (bị dừng trong một thời gian dài) đã được tái khởi động. 

Dự án Khu đô thị mới Thủ Thiêm có diện tích 657 ha nằm đối diện Quận 1 qua sông Sài Gòn, dự kiến kết nối với Quận 1 qua một số cây cầu (Cầu Thủ Thiêm 1, 2 và Hầm Thủ Thiêm). Khu đô thị Thủ Thiêm được kỳ vọng sẽ là một khu trung tâm mới tại TP HCM, đáp ứng được nhu cầu mở rộng từ quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ. Dự án đã bị dừng hơn 2 năm (2018-2020) do các tranh chấp phức tạp liên quan đến bồi thường, giải tỏa cũng như chịu sự thanh tra các công tác triển khai dự án. 

Tuy nhiên, một số dự án cụ thể đã bắt đầu nhận được cấp phép gần đây bao gồm Metropole (chủ đầu tư là SonKim Land - chưa niêm yết) đang được xây dựng và dự kiến bàn giao nhà vào năm 2021. Dự án The River Thủ Thiêm của CII (Mua vào, giá mục tiêu 25.300đ) và Refico – chưa niêm yết nằm ngay cạnh Cầu Thủ Thiêm 1 đã được mở bán vào Q2/2020, cung cấp 525 căn hộ hạng sang ra thị trường. 

Một dự án khác khởi công gần đây tại khu vực Thủ Thiêm là Empire City giai đoạn 2. Dự án Empire City (liên doanh giữa nhiều doanh nghiệp chưa niêm yết) lần đầu được mở bán vào tháng 12/2016, cung cấp ra thị trường hơn 1.000 căn hộ thuộc 2 tòa. Hoạt động xây dựng đã bị dừng trong năm 2018-2019 do toàn bộ khu vực Thủ Thiêm bị thanh tra. Dự án này đã tái khởi động trong năm 2020 và những căn hộ mở bán đầu tiên dự kiến sẽ được bàn giao ngay trong năm nay. Giai đoạn tiếp theo cũng đang được chuẩn bị để triển khai. 

Ngoài ra, hoạt động xây dựng cơ sở hạ tầng toàn bộ khu vực Thủ Thiêm dự kiến cũng sẽ được tái khởi động trong năm nay sau khi được chính quyền cho phép. 

Ngoài khu vực Thủ Thiêm, chúng tôi cũng thấy sự có mặt của một nhà thầu chính là Newteccons, trên một khu đất vàng – Bason, số 2 Nguyễn Hữu Cảnh, Quận 1, TP HCM (thuộc nhiều bên bao gồm Tập đoàn Masterise – chưa niêm yết). Khu đất này đã gây nhiều sự chú ý trước đây vì là một trong những dự án trọng điểm bị thanh tra do có nguồn gốc đất phức tạp. Khu đất đã đổi chủ nhiều lần với quá trình phê duyệt kéo dài. Tuy nhiên, với việc một nhà thầu chính xuất hiện trở lại trên khu đất, rất thể kỳ vọng là quá trình phê duyệt đối với dự án này đã có sự tiến triển. 

Theo thống kê từ HOREA (Hiệp hội bất động sản TP HCM), các dự án được cấp phép có vẻ đã nhiều hơn so với năm 2019. Cụ thể, trong 6 tháng đầu năm 2020, đã có 3 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư (so với chỉ một dự án trong 9 tháng đầu năm 2019), 2 dự án được chấp thuận chủ đầu tư trong khi 9 tháng đầu năm 2019 không có dự án nào; và 12 dự án được chấp thuận đầu tư chính thức (bằng với 9 tháng đầu năm 2019). Chúng tôi kỳ vọng sẽ có thêm các dự án được cấp phép trong tương lai gần. 

Các doanh nghiệp xây dựng cũng đã xác nhận sự hồi phục mạnh mẽ của hợp đồng xây dựng 

Chúng tôi cũng đã trao đổi với các công ty xây dựng để hiểu sâu thêm về ngành. Hầu hết các doanh nghiệp chúng tôi trao đổi cho biết hoạt động đấu thầu dự án mới tại thị trường TP HCM cũng đã sôi động hơn sau 2 năm trầm lắng. 

Số lượng hợp đồng trúng thầu đã bắt đầu tăng trong Q3/2020 và dự kiến sẽ tiếp tục tăng trong những quý tới. HSC hiện dự báo tổng giá trị hợp đồng xây dựng ký được của một doanh nghiệp tổng thầu trong danh sách khuyến nghị của chúng tôi là HBC (Nắm giữ, giá mục tiêu 10.400đ) sẽ tăng 5,2% vào cuối năm 2020. Hầu hết hợp đồng mới sẽ được ký trong 6 tháng cuối năm vì dịch Covid-19 đã gây ra sự đình trệ trong 6 tháng đầu năm 2020. 

Chúng tôi dự báo giá trị hợp đồng ký được của HBC năm 2021 tăng 10,8%. Nhiều công ty nhỏ cũng đã giành được khối lượng hợp đồng đáng kể, bao gồm Ricons (chưa niêm yết), Newteccons (công ty tư nhân), Delta (công ty tư nhân), Central Cons (công ty tư nhân). Theo đó, có thể kỳ vọng giá trị hợp đồng ký được của toàn ngành xây dựng sẽ tăng trong Q3/2020 và Q4/2020. 

Tuy nhiên, giống như hầu hết các phân tích dựa trên dữ liệu thu thập lần đầu, cần lưu ý rằng các số liệu quá khứ thường có độ trễ về mặt công bố - chúng tôi cho rằng nếu đợi đến thời điểm các số liệu chính thức được công bố một cách khá đầy đủ (chẳng hạn giá trị hợp đồng ký được của hầu hết các doanh nghiệp xây dựng) ở diện rộng, thì thị trường có lẽ đã hồi phục đáng kể. Trái lại, nếu chỉ sử dụng những tín hiệu mang tính định tính và các số liệu sơ bộ thu thập ở những giai đoạn ban đầu, sẽ khó có thể đánh giá được chính xác thời gian và mức độ hồi phục của thị trường và trong một số trường hợp có thể dẫn đến những kết luận sai lầm. 

Tuy nhiên, chúng tôi ngày càng tin rằng những tín hiệu từ các doanh nghiệp xây dựng cho thấy thị trường BĐS TP HCM đang bắt đầu hồi phục vững chắc. 

Cải cách pháp lý phê duyệt dự án: lộ trình từng bước 

Vào ngày 17/6/2020, Quốc hội Việt Nam đã thông qua Luật Đầu tư và Luật Xây dựng sửa đổi, cả 2 luật này sẽ có hiệu lực từ ngày 1/1/2021. 

Hai bộ luật nêu trên được đánh giá sẽ giúp giải quyết đáng kể một số các vấn đề vướng mắc trong quá trình xin phê duyệt dự án BĐS. Quy trình phê duyệt dự án BĐS tại Việt Nam rất phức tạp và việc lập hồ sơ xin cấp phép để triển khai dự án có thể mất nhiều năm trời. Mỗi bước trong quy trình được điều chỉnh bởi nhiều luật khác nhau, trong một số trường hợp còn có sự mâu thuẫn trong quy định giữa các luật. Điều này làm kéo dài quá trình phê duyệt dự án và làm phát sinh thêm chi phí cho chủ đầu tư, những chi phí này có thể sẽ được chuyển sang cho người mua nhà cuối cùng.

Chẳng hạn, quá trình xin cấp phép từ cơ quan quản lý đối với nhiều dự án nhà ở có thể cùng lúc chịu sự điều chỉnh của Luật Đầu tư, Luật Đất đai và Luật Quy hoạch đô thị. 

Trong khi Luật Quy hoạch đô thị sử dụng thuật ngữ “Chủ đầu tư”, thì Luật Đầu tư và Luật Đất đai sử dụng thuật ngữ rộng hơn là “Nhà đầu tư” nên đã tạo ra sự không thống nhất. Theo Luật Quy hoạch đô thị, “Chủ đầu tư dự án tổ chức lập quy hoạch chi tiết khu vực được giao đầu tư”. Tuy nhiên theo Khoản 4 Điều 30 của Luật này, chủ đầu tư cần có đồ án quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt trước khi được chứng nhận là chủ đầu tư chính thức. 

Luật Đầu tư và Luật Xây dựng sửa đổi được cho là sẽ giúp xử lý những mâu thuẫn kể trên đồng thời thiết lập ra quy trình chuẩn để xin phê duyệt dự án trong trường hợp chủ đầu tư 1) có quyền sử dụng đất; hoặc 2) sẽ được chuyển nhượng, nhận góp vốn hoặc thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp phục vụ các dự án đầu tư kinh doanh và sản xuất phi nông nghiệp.Trong những trường hợp kể trên, Luật Đầu tư cho phép chấp thuận chủ đầu tư về mặt nguyên tắc. 

Chúng tôi tin rằng khung pháp lý được cải thiện sẽ cung cấp định hướng rõ ràng hơn cho các doanh nghiệp BĐS (hiện đang gặp bế tắc ở một bước cụ thể trong quy trình phê duyệt) khi lập hồ sơ giấy tờ; đồng thời cung cấp cơ sở để cơ quan quản lý chắc chắn hơn trong trường hợp cấp phép cho những dự án có tính chất phức tạp. 

Những quy định mới có thể khuyến khích và hỗ trợ thị trường BĐS hồi phục trong năm 2021 

... và triển vọng từ năm 2022 

Nhiều doanh nghiệp BĐS vẫn sẽ phải đối mặt với khó khăn, đặc biệt là các doanh nghiệp BĐS có dự án lớn liên quan đến đất “hỗn hợp”. Hầu hết các dự án nhà ở tại TP HCM có quỹ đất xen kẹt kênh rạch, đường, hẻm (về mặt lý thuyết thuộc sở hữu nhà nước). Tuy hiên, những phần đất xen kẹt này có hình dạng phức tạp và thường nằm rải rác trong dự án nên gây khó cho việc lập quy hoạch dự án độc lập. Điều này khiến hoạt động đấu giá đất theo quy định của Luật Đất đai & Luật Quản lý, sử dụng tài sản công trở nên không thực tế. 

Để giải quyết vấn đề này, chúng tôi kỳ vọng Quốc hội sẽ thảo luận để cải cách và sửa đổi Luật Đất đai trong năm 2021. Và nếu được thông qua, Luật sửa đổi có thể có hiệu lực từ năm 2022. 

Theo đó, triển vọng dài hạn từ năm 2022 trở đi sẽ rất đáng chú ý - đặc biệt khi hầu hết các dự án gặp vấn đề đất hỗn hợp là những dự án có quy mô lớn. Tương lai của thị trường BĐS sẽ được định hình nhờ sự phát triển của các khu đô thị lớn có cơ sở hạ tầng toàn diện bao gồm đường giao thông kết nối với khu vực trung tâm. 

Dự báo nguồn cung cho năm 2020-2021: Điều chỉnh tăng 

Theo số liệu chúng tôi thu thập từ các thông báo của UBND TP HCM, trong 6 tháng đầu năm 2020, đã có 13 dự án được phép mở bán. Những dự án này có tổng số sản phẩm là 5.412 căn (cả sản phẩm thấp tầng và cao tầng). Nhờ thị trường đã trở lại bình thường sau làn sóng Covid-19, chúng tôi kỳ vọng lượng sản phẩm mở bán trong 6 tháng cuối năm 2020 sẽ cao hơn nhiều. 

Những dự án chủ chốt gồm Vinhomes Grand Park (Quận 9, TP HCM) – 2 chủ đầu tư thứ cấp dự kiến mở bán hơn 8.500 căn hộ chung cư trong năm nay (VHM đã bán một phần diện tích tương đương 11.000 căn hộ chung cư cho Normura & Mitsubishi và một phần diện tích tương đương 7.700 căn hộ chung cư cho Masterise). Một số dự án khác dự kiến mở bán gồm West Gate (AGG, chưa khuyến nghị), Picity (doanh nghiệp tư nhân) và Victoria Village (Novaland; NVL:HSX). 

Theo đó, chúng tôi điều chỉnh tăng 25,1% dự báo tổng nguồn cung tại thị trường TP HCM từ 16.000 căn lên 20.015 căn. Chúng tôi duy trì quan điểm là nhu cầu tại TP HCM sẽ vẫn khả quan, đặc biệt là có một lượng nhu cầu còn chưa được đáp ứng trong 2 – 3 năm qua do nguồn cung hạn chế trong bối cảnh môi trường pháp lý được thắt chặt. Trong khi đó, một số nhân tố vĩ mô tích cực vẫn đang hỗ trợ nhu cầu trên thị trường BĐS trong tương lai. Chúng tôi cũng tin rằng các sản phẩm nhà ở sẽ trở thành những khoản đầu tư ngắn hạn hấp dẫn dành cho nhiều nhóm nhà đầu tư trong bối cảnh mặt bằng lãi suất giảm. Theo đó, chúng tôi dự báo tỷ lệ hấp thụ sẽ vẫn cao, ở mức 95%

Trong tương lai, chúng tôi tin rằng nguồn cung có thể tăng với tốc độ gộp bình quân năm khoảng 30% trong giai đoạn 2021/2022 và tỷ lệ hấp thụ có thể sẽ ở mức cao trên 90%. 

Chúng tôi tin rằng đang có những dấu hiệu cho thấy quy trình phê duyệt sẽ được nới lỏng. Cơ quan quản lý vẫn phát đi thông điệp rõ ràng cho thấy những khó khăn mà các doanh nghiệp BĐS đang phải đối mặt trong vài năm qua hiện đang được giải quyết và chính quyền đang tích cực xây dựng các giải pháp. 

Nhiều dự án lớn dự kiến sẽ được khởi công xây dựng trở lại gồm Bason (số 2 Nguyễn Hữu Cảnh), Vinhomes Grand Park (Quận 9), Gem Riveside (Quận 2), Mesa Thạnh Mỹ Lợi (Quận 2) và dự án Long Beach (Huyện Cần Giờ). 

Phân khúc trung cấp: Nhu cầu lớn chưa được đáp ứng 

Trước đây (trước năm 2018), nhiều doanh nghiệp BĐS tại TP HCM tập trung vào phân khúc cao cấp & hạng sang có tỷ suất sinh lời cao. Thông thường phân khúc căn hộ cao cấp đem lại tỷ suất lợi nhuận gộp 30-50%. 

Trong những năm gần đây, nhận thấy nhu cầu tiềm năng lớn chưa được đáp ứng ở phân khúc trung cấp cộng với sự hạn chế quỹ đất tại các vị trí đắc địa, nên nhiều doanh nghiệp BĐS đã chuyển hướng sang các sản phẩm phân khúc tầm trung. Nhu cầu ở phần khúc trung cấp rất cao nhờ tầng lớp trung lưu gia tăng nhanh chóng tại Hà Nội và TP HCM, tốc độ đô thị hóa cao và đáng chú ý là nhu cầu căn hộ dịch vụ dành cho người nước ngoài làm việc tại Việt Nam cũng tăng mạnh.

Biểu đồ 8 cho thấy Khang Điền (KDH) và Vinhomes (VHM) đã thành công khi bước vào phân khúc thấp hơn. Trong khi đó, Biểu đồ 6 và 7 cũng cho thấy số lượng dự án trung cấp mở bán đã tăng đáng kể trong 3 năm qua nhờ các doanh nghiệp BĐS tập trung nhiều hơn vào phân khúc tiềm năng này.

Tuy nhiên, chúng tôi cho rằng phân khúc nhà ở bình dân và trung cấp vẫn chưa được đáp ứng hết. Theo số liệu thống kê từ chính quyền TP HCM, trong 10 năm qua, tổng số hộ gia đình tại TP HCM đã tăng thêm 734.092 hộ.

Với giả định số hộ gia đình trung lưu chiếm 28,4% tổng số hộ gia đình tại TP HCM (dựa trên ước tính quy mô tầng lớp trung lưu tại khu vực ĐBSCL do cơ quan quản lý công bố cho năm 2019), thì nhu cầu nhà ở của các hộ gia đình trung lưu trong 10 năm qua là khoảng 208.482 căn. Tuy nhiên, tổng nguồn cung nhà ở phân khúc trung cấp (theo số liêu của CBRE) chỉ là 105.830 căn (bằng 50% tổng nhu cầu ước tính).

Khoảng cách giữa nhu cầu và lượng cung (sử dụng cùng một quy trình ước tính) ở phân khúc bình dân thậm chí còn lớn hơn, với tổng nhu cầu là 700.000-800.000 căn trong khi tổng nguồn cung trong 10 năm qua từ các doanh nghiệp BĐS chỉ là 46.651 căn. 

Ước tính của chúng tôi cho khoảng cách giữa nhu cầu và lượng cung ở phân khúc bình dân nói chung nhất quán với số liệu của chính quyền TP HCM công bố là vào cuối năm 2019, trong số 32,8% hộ dân (tương đương 839.324 hộ) vẫn đang sống trong các ngôi nhà “có diện tích chật hẹp” (dưới 8m2/người). 

Điều này hỗ trợ quan điểm của chúng tôi là sức hấp thụ tại thị trường TP HCM, đặc biệt là phân khúc bình dân và trung cấp sẽ vẫn khả quan trong vài năm tới. 

Ngoài ra còn một nhân tố hỗ trợ quan trọng của một nền kinh tế năng động đối với thị trường BĐS là sự thu hút các chuyên gia nước ngoài đến làm việc, từ đó làm tăng nhu cầu ở phân khúc căn hộ dịch vụ.

Lựa chọn cổ phiếu 

Chúng tôi lạc quan về các doanh nghiệp BĐS có quỹ đất lớn tại TP HCM vì những doanh nghiệp này sẽ hưởng lợi lớn khi thị trường hồi phục. Bảng 10 dưới đây trình bầy quỹ đất ước tính còn lại tại TP HCM của các doanh nghiệp BĐS trong danh sách khuyến nghị của chúng tôi. 

VHM có quỹ đất lớn nhất tại TP HCM với hơn 4.100 ha, chiếm 26,8% tổng quỹ đất của Công ty. Một dự án lớn, Long Beach (Huyện Cần Giờ, TP HCM) có tổng diện tích là 2.866 ha dự kiến sẽ được mở bán vào năm 2021-2023. 

Về tỷ trọng, 100% quỹ đất của KDH nằm tại TP HCM còn của DXG là 28,2%. Chúng tôi thấy quỹ đất của NVL và DXG có trị trí trung tâm (Quận 2, Quận 7). Những doanh nghiệp BĐS khác có quỹ đất nằm xa hơn một chút so với trung tâm – như trường hợp của KDH là Bình Chánh; VHM là Củ Chi, Hooc Môn và Cần Giờ; NLG là Bình Tân và Bình Chánh

Các doanh nghiệp BĐS sẽ hưởng lợi theo cách khác nhau từ sự hồi phục của thị trường BĐS TP HCM. Trước tiên, những doanh nghiệp có quỹ đất có pháp lý đầy đủ sẽ hưởng lợi trong giai đoạn đầu của quá trình hồi phục. Chúng tôi kỳ vọng những dự án bị “tắc” ở khâu xin giấy phép xây dựng và phê duyệt thiết kế cơ sở sẽ được giải quyết trước trong khi những dự án có vấn đề về pháp lý liên quan đến nguồn gốc đất đai sẽ mất nhiều thời gian hơn. Trên thực tế, một số dự án có thể sẽ bị trì hoãn đến năm 2022 khi Luật Đất đai sửa đổi có hiệu lực. 

DXG là doanh nghiệp hưởng lợi nhiều nhất 

Doanh nghiệp được hưởng lợi nhiều hơn cả có lẽ là DXG (Mua vào, giá mục tiêu 17.200đ). Chúng tôi được biết hầu hết quỹ đất tại TP HCM của DXG đều đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều này sẽ giúp làm đơn giản hóa đáng kể quy trình xin phê duyệt để triển khai dự án nếu so với đất vẫn cần phải đền bù giải tỏa, xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất... 

Chúng tôi kỳ vọng dự án Gem Riverside của DXG sẽ khởi động trở lại vào cuối năm 2021 và một số dự án khác tại TP HCM cũng sẽ tái khởi động ngay sau đó. DXG hiện được coi là doanh nghiệp BĐS hưởng lợi lớn từ Sân bay mới tại TP HCM nhờ có quỹ đất ở gần, nên DXG sẽ là người hưởng lợi chính từ sự hồi phục tại TP HCM với triển vọng xán lạn. Chúng tôi đã điều chỉnh tăng 25,5% giá mục tiêu của DXG vì kỳ vọng cổ phiếu này sẽ được thị trường định giá lại với mức chiết khấu đối với RNAV sẽ giảm từ 40% xuống còn 30% trong 12 tháng tới. 

Trong trung hạn, vị thế là doanh nghiệp môi giới BĐS lớn nhất tại Việt Nam sẽ cho phép DXG tận dụng được sự hồi phục chung của toàn bộ thị trường, không chỉ tại TP HCM. Tuy nhiên, về dài hạn, quỹ đất hạn chế và một số lo ngại xunh quanh công tác quản trị doanh nghiệp có thể hạn chế giá cổ phiếu tăng. Triển vọng dài hạn của DXG sẽ phụ thuộc nhiều vào hành động của ban lãnh đạo trong thời gian tới.

Chúng tôi duy trì khuyến nghị Mua vào và thấy triển vọng lợi nhuận tươi sáng trong năm 2021-2022. Chúng tôi dự báo lợi nhuận của DXG sẽ lần lượt tăng trưởng 271,3% và 22,8% trong năm 2021 và 2022.
VHM (Mua vào, giá mục tiêu 97.000đ) có quỹ đất lớn nhất tại TP HCM, bao gồm nhiều khu đất lớn để triển khai các dự án quy mô lớn. VHM là người hưởng lợi trực tiếp từ sự phát triển dài hạn của thị trường, đặc biệt là khi VHM là doanh nghiệp đi tiên phong trong phát triển các dự án quy mô lớn với đầy đủ các tiện ích nội khu tại khu vực ngoại ô TP HCM.
Tuy nhiên một vấn đề gắn liền với những dự án quy mô lớn như trên là quá trình đền bù để có được quỹ đất sạch rất phức tạp. Các doanh nghiệp BĐS còn phải điều chỉnh quy hoạch tổng thể dự án nhiều lần để đáp ứng các yêu cầu phát triển quy hoạch chung của chính quyền địa phương. Điều này có thể làm ảnh hưởng đến lợi nhuận của doanh nghiệp BĐS vì những quá trình trên có thể phải mất nhiều năm liền để thực hiện.
Theo đó, triển vọng trung hạn (2 đến 5 năm) của VHM vẫn chưa rõ ràng. Vì vậy, bất cứ tiến triển nào trong quá trình xin cấp phép hoặc triển khai các đại dự án cũng sẽ có ý nghĩa quan trọng đối với cổ phiếu.
NLG (Mua vào, giá mục tiêu 34.800đ) và KDH (Mua vào, giá mục tiêu 30.300đ) được biết đến với chiến lược thận trọng trong việc tích lũy quỹ đất nên cả 2 công ty không gặp nhiều vấn đề về pháp lý trong 3 năm qua. Chúng tôi coi đây là những cổ phiếu an toàn và có thể coi là những khoản đầu tư thận trọng về dài hạn so với VHM và DXG.
Trong năm 2022, NLG sẽ chuẩn bị triển khai giai đoạn 2 và 3 của dự án nhà ở bình dân Akari City tại Bình Tân trong khi KDH cũng dự kiến bắt đầu triển khai một số dự án thấp tầng trong 3 năm tới tại Quận 2, Quận 9 và Huyện Bình Chánh. Quy trình phê duyệt dự án thông suốt hơn có thể sẽ giúp giảm bớt rủi ro đối với triển vọng tăng trưởng lợi nhuận trong trung hạn.
Trong dài hạn, cả 2 công ty có chiến lược sản phẩm đúng đắn, năng lực triển khai dự án đã được công nhận và tình hình tài chính tốt (có tỷ lệ vay nợ rất thấp/có tiền mặt thuần). Theo đó cả NLG và KDH sẽ có thể hưởng lợi nhiều nhất từ sự tăng trưởng dài hạn của thị trường BĐS tại TP HCM với triển vọng nhận được sự hỗ trợ tích cực từ các yếu tố: cơ cấu dân số tốt, quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ và tầng lớp trung lưu đang gia tăng nhanh chóng. Theo đó, chúng tôi duy trì khuyến nghị Mua vào đối với cả NLG và KDH.
NVL (tạm dừng khuyến nghị). Chúng tôi đã tạm dừng khuyến nghị đối với cổ phiếu NVL trong một thời gian. Nói chung, NVL được coi là doanh nghiệp có quỹ đất lớn tại các vị trí đắc địa tại TP HCM. Công ty còn được thị trường biết đến với đội ngũ bán hàng mạnh và năng lực triển khai dự án đã được khẳng định. Hoạt động kinh doanh của NVL đã chịu ảnh hưởng tiêu cực từ sự thắt chặt môi trường pháp lý tại TP HCM và việc nới lỏng môi trường pháp lý tại đây có thể sẽ giúp tháo gỡ những vấn đề pháp lý về đất đai còn tồn tại.

Bình luận gần đây

Chưa có bình luận. Hãy là người đầu tiên tham gia thảo luận chủ đề này

Tham gia thảo luận:

Bài liên quan